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Märkte | 09.01.2020

Aus IZ01-02/2020, S. 1

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:

Städterankings produzieren viele Sieger

Quelle: stock.adobe.com, Urheber: Lunatictm, IZ-Montage
München oder Berlin, London oder Darmstadt: Mit wechselnden Kriterien liegen ganz unterschiedliche Städte in den Rankings vorne.

Quelle: stock.adobe.com, Urheber: Lunatictm, IZ-Montage

Hitlisten der besten, aussichtsreichsten, dynamischsten Metropolen sind beliebt. Warum welche genau auf dem Siegertreppchen landet, interessiert meist nur den Bürgermeister, dessen Stadt dort fehlt. Gott sei Dank kommt dank der vielfältigen Ranking-Landschaft fast jeder mal dran.

Hand aufs Herz - wenn Ihnen jemand eine Liste der "besten zehn Städte für Immobilieninvestments" anbietet, könnten Sie es sich verkneifen, wenigstens einen Blick auf die ersten Plätze zu riskieren? Vermutlich nicht. Rankings sind beliebt, sie bedienen den archaischen Wunsch der Menschen zu wissen, wer die Gewinner und die Verlierer sind, oder, noch besser: Wer demnächst auf- und wer absteigen wird. Doch oft genug enttäuscht das Ergebnis die Hoffnung auf überraschende Erkenntnisse.

LaSalle müsste ständig in Istanbul investieren

Nehmen wir den europäischen Regionalindex E-Regi von LaSalle Investment Management (IM). Der soll Investoren die Entscheidung darüber erleichtern, wo in Europa sie ihr Kapital investieren. Das methodisch aufwendige Werk untersucht nach differenzierten Kriterien 100 Städte zwischen Portugal und Nischni Nowgorod, Oslo und Istanbul. 2008, 2010 und 2012 hieß der Sieger des E-Regi London. 2014, 2015, 2017 und 2018 ebenfalls, und 2019 - na, raten Sie mal!

Das Ergebnis entspricht der immobilienwirtschaftlichen Realität. Seit Jahrzehnten behauptet sich die britische Hauptstadt als größtes Investmentzentrum Europas. Ob die Einkäufer aber wegen des Bestplatzes in den Standortrankings so viel Geld in London ausgeben, darf bezweifelt werden. Würden sich Investoren nämlich peinlich genau an den E-Regi halten, hätten sie über die Jahre hinweg ebenso fleißig in der türkischen Metropole Istanbul eingekauft. Die Stadt hält sich seit über fünf Jahren mühelos in LaSalles Liste der zehn aussichtsreichsten europäischen Standorte und belegt trotz allen politischen Unruhen und wirtschaftlichen Turbulenzen auch im aktuellen Ranking Platz drei.

Wer aber nach Aktivitäten eines LaSalle-Fonds am Bosporus fahndet, sucht vergeblich. Stattdessen kaufte der Spezialfonds LaSalle E-Regi zuletzt Immobilien in Euskirchen (Köln/Bonn, Index-Position 28), Berlin (13), Enschede (ohne Platzierung) und Toulouse (27). Grund dafür ist nicht etwa ein Zerwürfnis zwischen den LaSalle-Managern und ihren Researchern. Das zeigt der Vergleich mit dem Wettbewerber Savills Investment Management (SavillsIM), der ähnliche Ergebnisse bringt. Auch dessen Research präsentiert jedes Jahr einen sorgfältig ausgearbeiteten Report mit einer Hitliste der 40 "dynamischsten" Metropolen Europas, die aus 130 analysierten Städten destilliert wird.

Sieger im aktuellen Dynamic-Cities-Ranking sind London, Paris und Cambridge. Die Punktevergabe erfolgt überwiegend aufgrund infrastruktureller, technologischer und demografischer Faktoren, nicht so sehr auf immobilienspezifischen. SavillsIM-Chefresearcher Andreas Trumpp erklärt: "Diese Kriterien bieten einen mittelbaren Zugang zu den jeweiligen Immobilienmärkten. Sie liefern uns Indizien für die Entwicklung der Nachfrage, und die ist unmittelbar bestimmend für die Marktentwicklung." Mag sein, doch gekauft haben die SavillsIM-Fonds zuletzt in Brüssel (Rang 22) sowie in Saragossa und Dortmund - jene sind in der Liste der dynamischen 40 gar nicht enthalten. Was die Frage aufwirft, was solche Hitlisten in der Praxis überhaupt nützen - und wem. Gerhard Lehner, Leiter Fondsmanagement Europa bei SavillsIM, hat darauf eine salomonische Antwort. "Natürlich liefert es uns Impulse, unsere Aufmerksamkeit auf Top-Städte zu richten. Aber leider zahlt man in diesen Top-Städten auch Top-Kaufpreise. Ein Kauf in München wird dadurch, Top-Stadt hin oder her, zu einem selektiven Risiko. Unsere Fondsstrategien basieren auf dem Portfolioprinzip, wonach durch breite Diversifizierung stabile Einnahmen erzielt werden. Also ergänzen wir die Spitzenreiter durch andere Standorte, die nicht an so hoher Position stehen, aber ebenfalls über sehr gute Mikrolagen verfügen."

Gerne verwendet Lehner die Dynamic Cities im Dialog mit Investoren. "Die Kunden geben uns immer wieder positives Feedback, dass wir viel Arbeit in die detaillierte Analyse von immerhin 130 europäischen Städten investieren und uns so einen zusätzlichen Werkzeugkasten für unsere Anlageentscheidungen erstellen." Weniger behutsam gesagt: Der Nutzen liegt eher im Marketing als in der Verwertbarkeit im Tagesgeschäft.

Quelle: Imago Images, Urheber: Dirk Sattler
An Berlin scheiden sich die Geister der Forscher: Zählt der Trendfaktor oder das Wohlstandsniveau?

Quelle: Imago Images, Urheber: Dirk Sattler

Ein erfahrener Researcher sagt: "Ich kenne keinen einzigen Investor, der seine Fonds tatsächlich auf der Basis von solchen Städtevergleichen gefüllt hat. Verwendet wurden die Studien immer nur für die Außendarstellung und für das Fundraising. Da heißt es schon mal aus dem Vertrieb an die Researchabteilung: Wir könnten für unser neues Produkt gut ein paar Charts von euch brauchen, in denen beim Städtevergleich Berlin an der Spitze steht." Makler, erinnert sich der Researcher, präsentierten Rankings auch immer nur dann, wenn der jeweils zu vermarktende Standort darin ganz oben stehe.

Da ist es ganz praktisch, dass das Angebot an Städterankings so vielfältig ist, dass viele Standorte eine Chance haben, irgendwann einmal irgendwo ganz oben zu landen. Eine kurze Googlesuche ersetzt da die komplette geografische Lebensplanung. Ein nicht-einheimischer Professional (Expat) findet demnach die besten Lebens- und Arbeitsbedingungen in - hätten Sie's gewusst - der taiwanesischen Hauptstadt Taipeh. Wer lieber ein Start-up gründen möchte, gehe nach Berlin, Tel Aviv oder Helsinki. Jemand, der eher nach der höchsten Lebensqualität sucht, ist in Zürich, Wellington und Kopenhagen am besten aufgehoben, und wer in Europa als Single lebt, findet den besten Anschluss in Stockholm. Kommt es dann doch zur Familiengründung, empfiehlt sich ein Umzug nach Amsterdam.

Wer mit der Familie in Deutschland bleiben will oder muss, für den hat das Prognos-Institut ebenfalls das passende Standortranking zur Hand. Laut der Prognos/ZDF-Deutschlandstudie sind die besten Orte, um in Deutschland mit Kindern zu leben, der Hochtaunuskreis, Starnberg und Baden-Baden. Hoppla - hochpreisige Rentner- bzw. Millionärshochburgen sollen ideal für Familien sein?

Man meint Prognos-Direktor Oliver Ehrentraut lautlos seufzen zu hören, wenn er nach den doch recht überraschenden Ranking-Siegern gefragt wird. "Rankings produzieren immer Gewinner und Verlierer. In den Meldungen liegt dann immer der ganze Fokus auf dem ersten und dem letzten Platz. Die Details fallen dabei gerne unter den Tisch, zum Beispiel, dass die gut 400 untersuchten Orte in ihrer Punktezahl sehr nah beieinanderlagen. Die meisten deutschen Orte liegen im Mittelfeld, was eine gute Sache ist." Für die Tatsache, dass es sich also hierzulande überall recht gut leben lasse, hätten sich die Medien aber nicht interessiert.

Punktabzug für den erstplatzierten Hochtaunuskreis gab es übrigens aufgrund des hohen Mietniveaus, das die Einkommenssituation der Familien belastet. Diese Art der Gewichtung von Immobilienpreisen in Städterankings ist allerdings nicht selbstverständlich. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) beispielsweise bewertet hohe Wohnungspreise in seinem Großstadtranking als positiv. Das Ranking fokussiert auf Wirtschaftskraft, Veränderungsdynamik und Zukunftsperspektiven. "Hohe Immobilienpreise treten in attraktiven, erfolgreichen Städten auf, niedrige Preise in weniger attraktiven Städten", erklärt Hanno Kempermann, Leiter Branchen und Regionen bei IW Consult. Der Nachteil dieser Perspektive: Ob sich Arbeitskräfte den Zuzug in die Städte überhaupt leisten können, spielt im Ergebnis keine Rolle.

Unvermeidlich: Verärgerte Anrufe hinterher

Genauer hinzuschauen bei der Methodik bietet sich bei der Auswertung von Städterankings also immer an. Im IW-Zukunftsranking 2019 beispielsweise belegen ausgerechnet die Autostädte Ingolstadt und Wolfsburg Plätze innerhalb der Top Ten und liegen damit weit vor Trend-Metropolen wie Berlin (17) und Leipzig (26). Wie passt das zur großen Erzählung der Zukunftsforscher über den unvermeidbaren Abstieg der deutschen Automobilindustrie?

"Wir zeigen in vielen Studien, dass Industrie und Beschäftigte im Innovationssektor signifikant zum Erfolg einer Region beitragen, weil hier eine hohe Produktivität erwirtschaftet und intensiv geforscht und entwickelt wird. Es ist eine Tatsache, dass auch heute noch der Automobilsektor eine ganz wesentliche Rolle für den Wohlstand Deutschlands spielt", erklärt Kempermann. "Unsere Szenario-Rechnungen zeigen, dass dies auch noch in Zukunft der Fall sein wird: Deutsche Automobilbauer patentieren immer noch am meisten und der globale Automarkt wächst weiter. Auch bei der Entwicklung von Elektromobilität und der Vernetzung von Autos spielen deutsche Unternehmen eine wichtige Rolle."

Durch den Vergleich bestimmter ausgewählter Fundamentaldaten diejenigen Städte herauszufiltern, die im Standortwettbewerb die vermeintlich besten Aufstiegschancen besitzen, ist das Grundrezept vieler Städterankings. So führt auch der Prognos-Zukunftsatlas die Verbrenner-Hochburgen Ingolstadt und Wolfsburg in seinen aktuellen Top Ten. Prognos-Direktor Ehrentraut weist auf die simple, aber entscheidende Tatsache hin, dass Zukunftsprognosen nur auf der Basis von Daten aus der Vergangenheit gestellt werden können. "Alle hier verwendeten Daten bieten vor allem eine Ex-post-Perspektive, im besten Fall beschreiben sie den Status quo. Für Wolfsburg und Ingolstadt heißt das, noch ist dort viel Wirtschaftskraft vorhanden und damit eine gute Grundlage, um die Weichen für eine weiterhin erfolgreiche Zukunft zu stellen."

Doch Zukunft ist offenbar auch Interpretationssache. Beispiel Berlin: Die Hauptstadt erhielt u.a. aufgrund demografischer Entwicklung, digitaler Infrastruktur und vieler Forschungseinrichtungen im Städteranking von SavillsIM einen hervorragenden vierten Platz. Harte ökonomische Kriterien wie Arbeitslosenquote und Einkommensniveau sind in dieser Studie im Vergleich z.B. zu Diversität, kulturellem Angebot und der Ausstattung mit öffentlichem Nahverkehr untergewichtet. Was passiert, wenn andere Forscher die Kriterien anders setzen, zeigt der Prognos-Zukunftsatlas. Obwohl er genau wie SavillsIM untersucht, wie gut ein Standort für künftige Herausforderungen gerüstet ist, findet sich Berlin in den Top Ten mit den "besten Zukunftschancen" hier nicht. Übrigens auch nicht unter den Top 40, sondern erst auf Rang 93. "Das niedrige Wohlstandsniveau zieht die Stadt nach unten", so der trockene Kommentar von Ehrentraut.

Es gibt also gute Gründe, die Ergebnisse einzelner Rankings nicht allzu sehr auf die Goldwaage zu legen. Was nichts daran ändert, dass jede dieser Städte-Hitlisten regelmäßig viel Beachtung findet. Vor allem bei jenen, die dort nicht so gut abschneiden. Insider internationaler Immobilien-Investmenthäuser schildern das typische Prozedere so: "Die Leiter der Niederlassungen, die im aktuellen Städteranking einige Plätze nach hinten gerutscht sind, rufen dann den Analysten an und stellen erst mal dessen Methode infrage. Am Ende der Diskussion sagt er: Verwenden werde ich dein Zeug sowieso nicht, das weißt du schon." Ein ähnliches Schicksal erleiden Wirtschaftsforscher, in deren Listen Ruhrgebietsstädte wie Gelsenkirchen auf den letzten Plätzen landen. Sie müssen sich regelmäßig mit verärgerten Bürgermeistern auseinandersetzen, die keine Lust mehr haben, aufgrund von schwachen Fundamentaldaten immer wieder abgestraft zu werden.

Die Wissenschaftler plädieren ihrerseits dafür, Ergebnisse von Rankings konstruktiv zu nutzen. "Unser Ranking bietet den Entscheidern eine statistische Grundlage, um sich mit den Stärken und Schwächen ihrer Stadt auseinanderzusetzen", plädiert etwa Hanno Kempermann von IW Consult. Er sieht seine Arbeit als Grundlage dafür, "Diskussionen anzustoßen, wo sich welche Städte verbessern und wie gute Beispiele aussehen können". Kempermanns Kollege Henning Vöpel vom HWWI formuliert es ein wenig fordernder: "Benchmarking ist sinnvoll, um der Politik auf die Finger zu schauen."

Den höchsten Erkenntnisnutzen bringen Vöpel zufolge die Auf- und Abwärtsbewegungen, die Städte in der Ranking-Tabelle über die Jahre hinweg zeigen. "Das macht bestimmte Entwicklungen sichtbar. Wir beobachten derzeit weltweit starke Verschiebungen zwischen den Städten, was deren Wohlstandsperspektiven angeht. Diese Mechanik lässt sich durch Rankings gut abbilden." Damit die Entscheider in den Stadtparlamenten schneller und besser auf Entwicklungen reagieren können, bräuchte es allerdings auch aktuelle Daten. "Leider werden in Deutschland viele Daten, die regionale Entwicklungen abbilden, mit zwei Jahren Verzögerung ermittelt. Sie bilden also im Grunde nur die Vergangenheit ab. Ich wünsche mir, dass wir da sehr viel besser werden. "

Lieblingsranking der Forscher: die Bundesliga

Auf eine nachhaltige Wirkung aus solchen Untersuchungen und der darauffolgenden Schlagzeile solle man aber besser nicht hoffen, meint der Geograf, Researcher und Geschäftsführer der Catella Property Valuation, Thomas Beyerle. Er spricht vom "Popcorn-Effekt" und meint damit: schnell konsumiert und dann schnell vergessen. "Schon zwei Tage später interessiert das Ergebnis keinen mehr, weil dann das nächste Ranking rauskommt."

Und fragt man den Volkswirt Ehrentraut nach seinem persönlichen Lieblings-Städteranking, muss er nicht lange nachdenken. "Die Bundesligatabelle. Sie bietet eine direkte Korrelation zwischen sportlicher Leistung und der Position in der Tabelle. Im Vergleich dazu ist das wirkliche Leben viel facettenreicher. Übertragen auf das Thema Ranking heißt das: Sie sollten immer sehr differenziert konsumiert werden.

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