Sie verwenden
iz.de als
Gastnutzer
Alle Leistungen ansehen

{{vm.izPaket[vm.user.izPaket].title}}

Ihre Leistungen

Anlagen | 12.12.2019

Aus IZ50/2019, S. 7

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:

Der ungebremste Boom der offenen Immobilienfonds

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Monika Leykam
Es ist extrem unwahrscheinlich, dass hier gleichzeitig alle Mieter ausfallen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Monika Leykam

Die Anbieter offener Publikumsfonds haben sich vom Schock der Abwicklungsphase nach 2008 erholt. Die Kundennachfrage ist so hoch, dass sich die Firmen sogar an die Auflage neuer Produkte wagen. Die Assetklasse Wohnen bleibt bei den Fonds beliebt - Regulierungskritik hin oder her.

Für Michael Schneider, Geschäftsführer der Immobilienfonds-KVG Intreal, ist es höchste Zeit, dass die Landschaft der offenen Publikumsfonds in Deutschland etwas bunter wird (siehe Tabelle "Das Angebot wird breiter"). Es gebe im Verhältnis zum aktuellen Bedarf der Kunden an dieser Anlageform zu wenige Produkte bzw. eine zu geringe Bereitschaft, in die bestehenden Fonds alle zeichnungswilligen Geldgeber hineinzulassen. Die Vertriebe der marktführenden Anbieter (gemeint sind Deka, Union, Deutsche Bank und Commerzbank) hätten sich in letzter Zeit "weniger als kundenorientierte Plattformen, sondern eher als Zerberus, der darüber wacht, dass nicht zu viel Liquidität in die Fonds kommt", geriert, kritisiert Schneider.

Dass der CEO von Intreal die Neuauflage von Fonds begrüßt, liegt sicherlich zum Teil an seinem Geschäftsmodell: Gründung und und Management offener Publikumsfonds sind wegen der starken Regulierung des Produkts eine aufwendige Sache, bei der viele Asset-Manager Unterstützung durch Spezialisten wie Intreal benötigen. Doch Schneider kennt auch die hohe Nachfrage der Privatanleger, die ein erhöhtes Angebot auf Produktseite rechtfertigt. "Wenn die Banken anfangen, auf Einlagen einen Negativzins zu verlangen, wird der offene Fonds eines der ersten Produkte sein, auf die die Anleger ausweichen", prognostiziert er.

Schneider rechnet damit, dass es künftig auch bei den Publikumsfonds mehr Spartenprodukte geben wird. Vor allem die Assetklasse Wohnen werde "die Publikumsfonds künftig stärker beeinflussen". Das müsse nicht unbedingt über neue Einzelfonds passieren, sondern könne auch über die Beimischung von Wohnungen ins Portfolio eines vielseitig investierenden Fonds geschehen. "Wohnungen sind zwar teuer, bieten aber einen hohen Diversifikationsvorteil. Das Ausfallrisiko bei den Mieteinnahmen in guten Standorten ist extrem niedrig. Dafür kann der Anleger dann auch mit 2% Rendite zufrieden sein." Ein weiterer Vorteil des deutschen Wohnungsmarkts sei seine schiere Größe. Die gewährleiste, dass immer wieder Produkt verfügbar sei.

Klaus Niewöhner-Pape, Geschäftsführer des Fondsmanagers Industria Wohnen, hat in diesem Punkt auch noch etwas zu ergänzen. Während Immobilienaktien zu "Zukunftswerten" gehandelt würden, seien es bei Wohnungen Verkehrswerte. Auch das trage zur Solidität der Anlageform bei, betont der Manager. Außer den hohen Kaufpreisen würden die Kosten für die Privatanleger aber auch durch die geltende Regulierung in die Höhe getrieben: "Die Pflicht, quartalsweise alle Immobilien neu bewerten zu lassen, erzeugt hohe Gutachterkosten. Außerdem ist die Fremdfinanzierungsquote auf 30% beschränkt." In beiden Punkten seien die Spezialfonds, die institutionellen Investoren vorbehalten sind, durch das geltende Regulierungsregime privilegiert.

Die Mietpreisbremse stört das Geschäft nicht

Keine Probleme hat Niewöhner-Pape dagegen mit den Regulierungen, mit denen die Politik den Anstieg der Wohnungsmieten kontrollieren will. Obwohl es bei Verletzung der Mietpreisbremse bislang praktisch keine wirksamen Sanktionen gegeben habe, habe sich Industria von Anfang an an deren Vorgaben gehalten. Man habe beim Ankauf ohnehin nur mit Mietsteigerungen von 1% bis 1,5% p.a. kalkuliert. Auch vom Berliner Mietendeckel sei der Fonds "in seiner aktuellen Ausgestaltung" nicht betroffen. Sinnvoll findet der Manager, der nach eigener Aussage in der Hauptstadt seit mittlerweile einem Jahr auf die Genehmigung eines Sozialwohnungsprojekts wartet, sie trotzdem nicht. "Am Wohnungsmarkt Angebot und Nachfrage ins Gleichgewicht zu bringen, ist die beste Methode gegen Spekulanten."

Um den Bieterwettbewerben am Wohnungsmarkt zumindest ein Stück weit zu entgehen, verzichtet Niewöhner-Pape nach eigenen Angaben darauf, zugunsten eines schnellen Wachstums seines inzwischen 342 Mio. Euro schweren Wohnfonds bei Paketverkäufen mitzubieten. "Für Portfolios werden mittlerweile wieder Aufgelder gezahlt, getrieben von dem Wunsch, sich schnell Cashflows einzukaufen."

Industria Wohnen verlege sich stattdessen zunehmend auf den Bau geförderter Wohnungen. "Wenn man die volle Bandbreite der Vergünstigungen nutzt - von der Zinsverbilligung bis zu Baukosten- und Tilgungszuschüssen -, kommt das dem Anleger zugute." Der Fonds Industria Wohnen nimmt aktuell wieder Anlegergelder an, bis zu 100 Mio. Euro Eigenkapital werden eingesammelt.

Der nächste neue Fonds, der sich Anlegergeldern öffnet, wird der Realisinvest Europa sein. Ab Januar 2020 werden die Vertriebspartner (aktuell rund 30 Sparkassen) Anteile verkaufen und das Geld in europäische Gewerbeimmobilien aller Art investieren. Bis 2022 soll der Fonds ein Volumen von bis zu 1,2 Mrd. Euro erreichen. Real-I.S.-Chef Jochen Schenk räumt ein, dass er zu Anfang der Konzeption ebenfalls über einen Spartenfonds nachgedacht habe. "Dann kam aber aus dem Sparkassenverbund die Forderung nach einem Breitenprodukt - einfach weil die Kundennachfrage so hoch ist."

In Netzwerken weiterempfehlen

Kostenfrei für Abonnenten

Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland

Unser Service für IZ-Abonnenten:
Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland - täglich aktuell, übersichtlich geordnet und kostenfrei!