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Märkte | 12.12.2019

Aus IZ50/2019, S. 6

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:

"Wer gut verdient hat, kann jetzt noch in die Top Sieben umschichten"

Quelle: imago images, Urheber: Arnulf Hettrich
Wie wär's denn mal mit Ulm? Empira gibt der Stadt mit dem Münster Bestnoten als nachhaltiger Wohninvestmentstandort.

Quelle: imago images, Urheber: Arnulf Hettrich

Es mehren sich die Zeichen, dass sich der sehr lange Wohnungsboomzyklus seinem Ende nähert. Unternehmensintern rauchen die Köpfe, wie man sich nun am besten aufstellt für die weniger guten Jahre. Empira wartet in einer Studie mit sehr konkreten Vorschlägen für die "nächste Phase" auf, zum Beispiel: Wer spekulativ in kleineren Städten unterwegs war, sollte jetzt an die Realisierung der Buchgewinne denken.

Die Researcher der Empira- Gruppe, beheimatet in der Schweiz, aber als Investmentmanager für Institutionelle besonders in Deutschland unterwegs, haben zunächst mal eine gute Nachricht für alle. Es ist nicht zu spät, "es gibt noch Reaktionsmöglichkeiten, um vor der nächsten Marktphase in die nachhaltig stabilen Märkte reinzugehen", sagt Professor Steffen Metzner, Head of Research bei Empira. Und gegen die grassierende Verunsicherung der Investoren, was denn nun der richtige Schritt angesichts der "nächsten Marktphase" ist, hat Empira eine Studie zu "nachhaltigen Wohnimmobilieninvestments" parat. Die besagt für Miet- und Kaufobjekte: Die Top Sieben, nämlich München, Hamburg, Berlin, Frankfurt, Stuttgart, Köln und Düsseldorf, gehören zu den Städten mit den "nachhaltigsten Investmentmöglichkeiten". Das Wort nachhaltig wird hier im Sinne von langfristig gut verwendet, nicht aber im Sinne von Klimaschutz. Unter 60 ausgewählten Standorten sind die Metropolen im obersten Drittel des Nachhaltigkeitsrankings von Empira zu finden. Wobei Frankfurt, München und Stuttgart eine besonders gute Bewertung erfahren. Düsseldorf und Köln fallen im Vergleich leicht ab.

Jetzt den nachhaltig stabilen Markt finden

Für die entsprechende Studie wurden die Bevölkerungs- und die Wirtschaftsstruktur, die Lohn/Gehalts- und Beschäftigtenentwicklung sowie Leerstandsquote und Mietendynamik untersucht. Eingeflossen in die Studie sind auch Besonderheiten am jeweiligen Standort wie etwa Abhängigkeiten vom produzierenden Gewerbe. Dass die Top Sieben bei einer sehr langfristigen Anlagestrategie gut abschneiden, ist wohl weniger überraschend. Der Run auf die Großstadt ist eine Prognose für die kommenden zehn bis 20 Jahre.

Ulm vor Karlsruhe und Heidelberg

Ungewöhnlicher sind schon die eher kleineren Standorte, die das Empira-Ranking der Nachhaltigkeit auf den vorderen Plätzen listet. Auf Rang eins steht Ulm vor Karlsruhe und Heidelberg. Baden-Württemberg erscheint in der Studie grundsätzlich als sehr zukunftsfähiges Bundesland beim Wohninvestment. Weniger überraschend: Auf den hinteren Plätzen der Bewertung befinden sich die Rhein-/Ruhr-Städte Mönchengladbach, Oberhausen, Gelsenkirchen, Krefeld. Auch zwischenzeitlich mal gehypte Städte wie Magdeburg, Jena oder Offenbach finden sich nur im letzten Drittel der Tabelle wieder. Die Empira-Forschung traut ihnen offenbar im relativen Vergleich keine langfristige Karriere als besonders rentabler Wohninvestmentstandort zu. Die Studie schränkt allerdings auch ein, dass vieles auf die differenzierten Standortkenntnisse ankomme, so könnten Investitionen sich auch in vordergründig ungünstigen Städten nachhaltig lohnen, wenn sich eine Nachfragenische ergäbe.

Welche konkreten Ratschläge hat Empira denn nun für die nahe Zukunft parat? Ganz grundsätzlich: Ein Wohnungsportfolio an den Topstandorten ist wohl immer "als Basisinvestment" geeignet. Für weitere Stabilität und weiteres Wachstum könnten dann ausgewählte "sekundäre" oder "tertiäre" Standorte sorgen. Die Empira-Analyse zeichnet mit diesen Begriffen die klassische ABCD-Einteilung nach, gruppiert allerdings nach ihren eigenen, oben genannten Kategorien ein. Die ausgewählten kleineren Standorte sollten über eigene besondere Merkmale und natürlich möglichst viele positive Kennziffern verfügen. Nach dem Empira-Ranking könnten das dann etwa Städte wie Ulm, Osnabrück, Braunschweig oder Augsburg sein. Allerdings sagt Metzner auch: Wer spekulativ unterwegs war in kleineren oder mittelgroßen Städten, der sollte jetzt wohl "an die Realisierung der angesammelten Buchgewinne denken". Und weiterhin: "Wer da gut verdient hat, der kann durchaus auch jetzt noch in die Top Sieben umschichten."

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