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Unternehmen | 12.12.2019

Aus IZ50/2019, S. 1

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:

Das Netz von Amazon

Quelle: Imago Images, Urheber: Zuma Press
Pakete auf dem Weg zum Kunden. Amazon hat ein Netz aus Verteilzentren gesponnen, um immer schneller liefern zu können.

Quelle: Imago Images, Urheber: Zuma Press

Amazon ist allgegenwärtig - als Pakete und Päckchen bei den Konsumenten und an den Autobahnkreuzen der Republik. Kaum ein Unternehmen ist so expansiv wie der Konzern aus Seattle. Die Marktmacht des Handelsriesen fußt auf einem ausgeklügelten Netz aus Logistikimmobilien. Das umspannt Projektentwickler und Lokalpolitiker ebenso wie Beschäftigte und Investoren.

Eine Schachtel mit Strapsen, Schnürsenkel, Flip-Flops aus Plastik, Herrenstiefel, Schwimmflossen. Endlose Regalreihen, vollgepackt mit Ware. An der Decke leuchten kalt Neonröhren. Es gibt keine Fenster, die Sonne bleibt draußen. Der Boden ist grau, gelbe und blaue Linien weisen Wege. Nebenan piepsen Scanner. Es rattert und quietscht. Ein Gabelstapler hupt. Pakete rumpeln über Rollbänder.

Frauen und Männer falten im Stehen Schachteln aus Pappe. 110 Päckchen pro Stunde packt jeder Mitarbeiter im Schnitt - mit Schuhen, T-Shirts, Jeans. "Wir sind der größte begehbare Kleiderschrank", ruft Patricia, weist mit beiden Armen in die Halle und strahlt stolz dabei. Die junge Dame arbeitet in der PR-Abteilung von Amazon und führt Besuchergruppen durch das größere und jüngere der beiden Logistikzentren in Bad Hersfeld. Mehr als 12 Mio. einzelne Artikel sind im größten begehbaren Kleiderschrank gelagert, zu Weihnachten schwillt die Stückzahl auf bis zu 15 Mio. an.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz
Erhöht über der A 4 steht das Logistikzentrum Bad Hersfeld, kurz FRA3 genannt.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz

Vor genau 20 Jahren hat Amazon hierzulande Fuß gefasst. Von Bad Hersfeld aus versendete der US-Konzern am 6. September 1999 das erste Päckchen innerhalb Deutschlands. Der Inhalt, ein dänisches Wörterbuch, ging ins baden-württembergische Wildberg. Aus dem einstigen Onlinebuchhändler ist längst ein Universalversender geworden, ein Handelsriese mit enormer Marktmacht und globaler Präsenz.

In Deutschland betreibt Amazon derzeit 13 Versandzentren. Hinzu kommen diverse Verteilanlagen sowie Entwicklungs- und Sortierzentren. Weltweit soll der Gigant über rund 1.060 Logistikanlagen mit fast 23 Mio. m² Fläche verfügen, schätzt die kanadische Beratungsfirma MWPVL. Allein in den USA gibt es 426 Amazon-Standorte mit einer Gesamtfläche von fast 15 Mio. m². In Europa ist Deutschland mit etwa 1,4 Mio. m² Betriebsfläche die Nummer zwei der Immobilienmärkte von Amazon; nur in Großbritannien hat der US-Konzern noch mehr Hallen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz
Oben thront Amazon, unten, rund um den Kreisel Bad Hersfeld Süd, haben sich Buger King, Tankstellen und eine Spielothek angesiedelt.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz

Fast eineinhalb Kilometer schlängelt sich die Amazonstraße am südlichen Rand von Bad Hersfeld den Hügel hoch zum größten Logistikzentrum des Konzerns in Hessen. Am Fuße des riesigen Flachbaus haben sich Tankstellen und Burger King, eine Spielothek und Rosis Autohof angesiedelt. Auch Logistikdienstleister wie Kühne & Nagel, 24 plus sowie Hunecke platzieren sich strategisch günstig im Schatten des Großlagers. Eine Baustelle kurz hinter dem Kreisel zwingt Autos und Laster regelmäßig in lange Staus.

Im Spätsommer 2009 hat Amazon den zweiten, weit größeren Standort bei Bad Hersfeld eröffnet. Mehr als 110.000 m² Fläche misst das Logistikzentrum mit dem Kürzel FRA3 und ist damit fast dreimal so groß wie die ältere Schwester FRA1, die knapp sieben Kilometer entfernt ebenfalls an der A 4 liegt. Die Abkürzung FRA bezieht sich auf den am nächsten gelegenen internationalen Flughafen - und das ist Frankfurt am Main.

Amazon ist einer der großen Arbeitgeber

Etwa 3.500 Leute beschäftigt Amazon in den beiden Lagern bei Bad Hersfeld und ist damit einer der großen Arbeitgeber der Region. Die Mitarbeiter pendeln aus dem gesamten Landkreis, aber auch aus dem Nachbarbundesland Thüringen ein. Amazon ist nicht nur Arbeitgeber, Amazon engagiert sich auch für das Stadtleben, ist einer der Hauptsponsoren der Bad Hersfelder Festspiele. Amazon ist Mieter und Auftraggeber.

Amazon bringt Geld in die Stadtkassen; im bayerischen Graben etwa soll der Logistikriese der größte Steuerzahler der Gemeinde sein. Der Konzern ist ein Machtfaktor, mit dem man es sich besser nicht verscherzt. Da lassen Projektentwickler und Stadtverwaltung kritische Fragen zu Amazons Marktmacht oder Tarifpolitik lieber unbeantwortet. Die Entwickler begründen ihr Schweigen mit ihrer Pflicht zur Vertraulichkeit gegenüber einem Kunden. Und das Büro des Bad Hersfelders Oberbürgermeisters etwa macht terminliche Gründe geltend. Sie stellten gerade den Haushalt für das kommende Jahr auf, da könnten sie unmöglich noch sieben Fragen zu Amazon beantworten, erklärt der Pressesprecher des Stadtchefs. Die Anfang November gestellte Anfrage könne er frühestens im Januar in Angriff nehmen.

Quelle: Amazon, Urheber: Marcus Schlaf
Das Verteilzentrum in Graben hat rund 110.000 m2 Fläche.

Quelle: Amazon, Urheber: Marcus Schlaf

Dabei ist Amazon in Bad Hersfeld kein politisches Streitthema. Die Ansiedlung des US-Konzerns sei damals "als Husarenstück" des früheren Bürgermeisters Hartmut Boehmer bewertet und wohlwollend begleitet worden, erzählt Karsten Vollmar, Chef des SPD-Stadtverbands, und betont: "Die Wichtigkeit von Amazon als Wirtschaftsfaktor ist unbestritten hoch." Im Jahr 1998 lag die Arbeitslosenquote im Kreis Hersfeld-Rotenburg bei 11,3%, 2010 - also nach Ansiedlung der beiden Logistikzentren - war sie auf 6,0% gesunken. Das ist natürlich nicht ausschließlich das Verdienst von Amazon. Der Konzern habe aber vor allem weniger qualifizierten Menschen einen Job bieten können, sagt eine Sprecherin der hessischen Bundesagentur für Arbeit. Neben dem Beschäftigungseffekt sei auch positiv, dass etwa die Schulen das Fach Logistik und Logistikmanagement aufgreifen würden, ergänzt Vollmar.

© Immobilien Zeitung; Quellen: Amazon, IZ-Research
Amazon-Versandzentren, Verteilanlagen, Entwicklungs- und Sortierzentren.

© Immobilien Zeitung; Quellen: Amazon, IZ-Research

Sorge bereitet dem Kommunalpolitiker jedoch die Lärm- und Umweltbelastung infolge des Verkehrs: "Hier werden Anstrengungen unternommen, um für die Bürger Lösungen zu finden." Die SPD habe dazu ein Verkehrskonzept beantragt, dessen Ergebnisse 2020/21 vorliegen sollen. Kritisch sieht Vollmar zudem die fehlende Tarifbindung des Konzerns und verweist auf den Kampf der Gewerkschaft Verdi gegen Amazon.

An vorderster Front steht da Mechthild Middeke. Als Verdi-Sekretärin in Kassel ist sie für Amazon in Bad Hersfeld zuständig. Die Arbeit in den Logistikzentren sei hart, sagt sie: "Die Luft ist schlecht, die Staubbelastung infolge des Abriebs von Kartonagen hoch." Zudem sei das viele Laufen auf den harten Betonböden schlecht für die Knochen: Pro Schicht würden die Mitarbeiter im Schnitt etwa 15 Kilometer zu Fuß zurücklegen.

Verdi kritisiert Vergütung und Arbeitsbedingungen

Seit langem fordert Verdi von Amazon die Anerkennung der Tarifverträge für den hessischen Einzel- und Versandhandel. Der Konzern weigere sich, mit der Gewerkschaft darüber zu verhandeln, erzählt Middeke. Immer wieder gibt es deshalb Streiks. Zwar habe Amazon ab vergangenem September eine dreiprozentige Lohnerhöhung gewährt. "Allerdings verdienen die Versandmitarbeiter bei Amazon immer noch deutlich weniger", moniert die Gewerkschafterin.

Laut Verdi liegt der Stundenverdienst bei den langjährig beschäftigten Mitarbeitern nun bei 13,43 Euro, tarifvertraglich wären aber 14,39 Euro zu zahlen. Weitere tarifliche Leistungen wie ein Weihnachtsgeld in Höhe von 1.536 Euro und ein Urlaubsgeld von 1.328 Euro stünden ebenso aus. "Angesichts der weiterhin guten wirtschaftlichen Entwicklung wäre bei Amazon mehr drin gewesen", meint Middeke.

Der US-Konzern weist die Kritik von Verdi zurück. "Wir beweisen jeden Tag aufs Neue, dass man keinen Tarifvertrag braucht, um ein fairer und verantwortungsvoller Arbeitgeber zu sein", sagt eine Unternehmenssprecherin auf Anfrage der Immobilien Zeitung. "Wir denken nicht, dass eine Tarifvereinbarung Amazon-Mitarbeitern zu Gute kommen würde, da diese bereits über ein sehr wettbewerbsfähiges Gehalt im Vergleich zu ähnlichen Jobs verfügen." Zudem profitierten die Beschäftigten von einer beschränkten Aktienzuteilung und weiteren Zusatzleistungen wie einer Sondervergütung für Überstunden, einer Lebens- und Berufsunfähigkeitsversicherung sowie Beiträgen für die betriebliche Rentenversicherung.

Quelle: Amazon, Urheber: Marcus Schlaf
In Olching hat Amazon 2015 sein erstes eigenes Paketzentrum eröffnet.

Quelle: Amazon, Urheber: Marcus Schlaf

Amazon ist ein fürsorglicher Arbeitgeber. In den Treppenhäusern des FRA3 ermahnen Schilder die Mitarbeiter, doch bitte die Handläufe beim Stufensteigen zu benutzen. So könne man Stürzen vorbeugen. In der Halle ist es warm, 24 Grad Celsius misst das Thermometer. Ein schlanker Mann mit weißem Muskelshirt schiebt mit blanken Armen einen Rollwagen vor sich her und pickt Schuhe aus den Regalen. "Im Lager herrscht Chaos mit System", erklärt Patricia von der PR-Abteilung den Besuchern. Badelatschen etwa ist kein fester Regalplatz zugeordnet, sie liegen mal hier und mal dort. Da sie beim Eingang aber digital erfasst werden, kann der Picker sie mit seiner Scannerpistole schnell finden. Das spart Zeit und Platz.

Nebenan stapelt Chuck Berry schwarze Kisten auf Paletten. Chuck Berry ist ein weißer Roboter mit einem riesigen Greifarm. 2,50 m ist er groß und für die schweren Dinge zuständig. Wie viele Arbeitskräfte so ein Chuck Berry ersetzt, will ein Besucher wissen. Es gehe nicht um ersetzen, sondern um entlasten, belehrt Patricia. Mit einem Industrieroboter in der Halle müssten die Beschäftigten weniger schwer heben.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz
Solarbäume wenden sich der Sonne zu. Vor dem Lager in Bad Hersfeld ist Platz für rund 750 Autos. Das Parkhaus gehört wie die Logistikimmobilie einem Fonds von Union Investment.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz

In der Regel ist Amazon Mieter der Immobilie. Eigentümer der Logistikhallen sind institutionelle Investoren und Projektentwickler. Das Lager FRA3 etwa gehört Union Investment und steckt im Fonds UniInstitutional European Real Estate. Die Hamburger haben das Logistikzentrum nach Bauende 2009 vom Projektentwickler Goodman gekauft und bis zum Jahr 2029 an Amazon vermietet. Beim Kauf lag der Wert der Immobilie bei rund 42 Mio. Euro; zehn Jahre später stehen etwa 54 Mio. Euro in den Büchern des UniInstitutional European Real Estate. Laut IZ-Research ist Amazon von März 2010 bis November 2019 fast 50 Mal als Mieter von mehr als 1,6 Mio. m² Logistik- und Bürofläche in Erscheinung getreten. Fast die Hälfte dieser Transaktionen fand in den Jahren 2018 und 2019 statt, auch 2016 war Amazon sehr aktiv. Der Versandhändler investiert als Nutzer zwar in Ausstattung und Automatisierung der Lager. Zahlen nennt Amazon aber nicht. Der Onlineriese betreibt nicht nur große Kisten mit mehr als 100.000 m² Fläche wie die in Bad Hersfeld, Graben und Pforzheim. Genutzt wird vielmehr die ganze Bandbreite der Logistikimmobilie; auch kleinere Gebäude wie Sortier- und Verteilzentren sind wichtig.

"Amazon ist es wie keinem anderen Unternehmen gelungen, sich als Onlinehändler ein logistisches Rückgrat zu schaffen, und hat sich damit sehr deutlich vom Wettbewerb abgesetzt", sagt Kuno Neumeier vom Maklerhaus Logivest. Ein Hauptgrund für den kaum einzuholenden Vorsprung sei der aktuelle Flächenmangel, der die Konkurrenz jetzt ausbremst. Amazon dagegen habe früh genug die Bedeutung von Logistikimmobilien für das eigene Geschäftsmodell erkannt, erklärt Neumeier. Vor allem Verteilzentren am Stadtrand werden für Amazon immer bedeutsamer, da kurzfristige Lieferversprechen nur über Standorte nahe an der letzten Meile gehalten werden können.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz
Artikel warten im Verteilzentrum auf dem ehemaligen Borsig-Gelände in Berlin-Reinickendorf auf den Versand.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz

Berlin-Tegel ist so ein strategischer Punkt von Amazon. 30.000 Pakete täglich werden in dem 6.000 m² kleinen Verteilzentrum auf dem ehemaligen Borsig-Gelände in Reinickendorf erst entladen, dann sortiert und schließlich in Sprinter gepackt. Die Päckchen müssen möglichst schnell nach Charlottenburg, Wilmersdorf oder Berlin-Mitte gebracht werden. Denn dort warten Kunden auf bestellte Pampers und Computerspiele, Bücher und Nikolauskostüme. Den Primekunden hat Amazon versprochen, bestimmte Artikel innerhalb einer Stunde zu liefern. Zwar hat der Konzern auch in Brieselang ein riesiges Logistikzentrum. Doch von dort nach Charlottenburg braucht ein Fahrer mit dem Auto mindestens 45 Minuten - wenn er nicht im Stau steht. Same-Hour-Delivery ist da kaum möglich. Also rückt Amazon in die Städte vor.

Amazon ist ein wichtiger, solider Referenzmieter

Nicht alle sind begeistert, wenn Amazon kommt. In Achim bei Bremen kämpft eine Bürgerinitiative gegen den Onlineriesen; sie will den Bau eines Logistikzentrums verhindern. Das geplante mehrgeschossige Objekt mit einem Anbau für Büros und Sozialräume, einer Lärmschutzwand sowie Stellplätzen für Autos und Lastkraftwagen sprenge den Rahmen des Bebauungsplans, meinen die Kritiker. Außerdem fürchten sie, dass kleine und mittlere Betriebe verdrängt werden. Etwa 2.000 Jobs und eine halbe Million Euro Gewerbesteuer jährlich stünden auf der Kippe, würde das Projekt tatsächlich blockiert. Doch danach sieht es nicht aus: Die zuständige Baubehörde hat schon grünes Licht signalisiert. In Bad Hersfeld bürstet nicht mal der Einzelhandel quer. Die Branche sehe keine negativen Auswirkungen durch die beiden Logistikstandorte von Amazon am Rande der Stadt, sagt Martin Schüller, Geschäftsführer des Einzelhandelsverbands Hessen-Nord. Bad Hersfeld und die anliegenden Kommunen profitierten vielmehr von den geschaffenen Arbeitsplätzen. Nordhessen sei durch die Lage in der Mitte Deutschlands und Europas zur Drehscheibe der Logistikbranche geworden. "Dies sieht man auch an den übrigen Gewerbegebieten in unserer Region", betont Schüller und verweist auf die Folgeansiedlungen von Industrie- wie Logistikfirmen. Und das treibe natürlich die Preise für Gewerbegebietsgrundstücke in der Region in die Höhe.

Quelle: Amazon, Urheberin: Alicja Sionkowski Fotodesign
In Koblenz arbeiten auf einer Fläche von 110.000 m2 fast 2.000 Leute.

Quelle: Amazon, Urheberin: Alicja Sionkowski Fotodesign

"Die Immobilienmärkte werden von Ansiedlungen der Onlinehändler stark beeinflusst", erläutert Andreas Fleischer, Vorstand bei DFI Partners mit Sitz in Bensheim. "Das ist der Größe der benötigten Fläche geschuldet, aber natürlich auch der Anzahl, denn der Onlinehandel ist einer der größten Nachfrager für Logistikimmobilien und hat aufgrund des Wachstums permanent hohen Bedarf." Amazon habe den Handel durcheinandergewirbelt und sei auch auf dem Immobilienmarkt ein "starker Spieler mit gutem Image", sagt Irebs-Geschäftsführer Tobias Just. Als Mieter sei der Konzern bei Eigentümern und Investoren gerne gesehen, ergänzt Neumeier vom Maklerhaus Logivest. "Solange die von Amazon genutzte Immobilie drittverwendungsfähig ist, ist diese ein sehr interessantes Investitionsprodukt. Da Amazon unseres Wissens nur wenige bezogene Logistikimmobilien bislang wieder verlassen hat, ist der Onlinehändler ein sehr attraktiver Referenzmieter."

"Attraktiv war zunächst der Mietvertrag mit einer festen Laufzeit von zehn Jahren", erklärt Simon Sahm, Sprecher von Union Investment, rückblickend die Motive beim Kauf von FRA3. "Hinzu kommt, dass Amazon auch im Jahr 2009 schon der größte Onlinehändler der westlichen Welt war und die weitere Geschäftsentwicklung zudem als positiv prognostiziert wurde." Für Union Investment sei die Anlagenklasse Logistik damals recht neu gewesen. "Da hat die Kombination aus langfristigem Vertrag und positiver wirtschaftlicher Prognose beruhigend gewirkt", sagt Sahm.


Eine besondere Marktmacht sprechen die Experten Amazon aber nicht zu. "Es gibt im Land des Logistikweltmeisters zahlreiche Nutzer, die als Mieter genauso gerne gesehen, langfristig orientiert und bonitätsstark sind", betont Peter Kunz vom Maklerhaus Colliers International. "Aufgrund der Flächenknappheit stehen Amazon und andere große Onlinehändler bei einer Ansiedlung vor der Herausforderung, geeignete Grundstücke und Lagerhallen für ihr Geschäft zu finden", meint Neumeier. Bei einem solchen Auseinanderdriften von Angebot und Nachfrage könne kein Nutzer dem Eigentümer die Mieten diktieren.

Im Innern von FRA3 wird rund um die Uhr geschuftet. Bis zu 1.000 Leute pro Schicht nehmen Ware an, lagern Schuhe und Kleider ein, kümmern sich um den Versand bestellter Artikel. Nach dem Picken und Packen holpern die fertigen Päckchen über ein Rollband zur Sortieranlage. Geordnet nach Postleitzahl sausen graue Taschen und braune Pakete über große gelbe Rutschen ein Stockwerk tiefer. Dort warten Laster von DHL, Hermes und UPS an geöffneten Toren, um beladen zu werden. Danach rollen die Fahrzeuge die Amazonstraße runter in den Kreisel Bad Hersfeld Süd und von dort auf die Autobahn, um ganz Deutschland, Polen und Tschechien zu versorgen - mit Strapsen, Herrenstiefeln und Schwimmflossen.

Nummer drei der Welt

Mit einer Marktkapitalisierung von etwa 875 Mrd. USD (31. März 2019) liegt Amazon auf Platz drei der Global Top 100 von PricewaterhouseCoopers. Einen höheren Wert wiesen nur noch Microsoft (905 Mrd. USD) und Apple (896 Mrd. USD) auf. Auch sonst beeindruckt der Onlinehändler mit großen Zahlen: Mehr als eine halbe Million Mitarbeiter erwirtschafteten 2018 einen Umsatz von rund 233 Mrd. USD. Der deutsche Markt ist der wichtigste Auslandsmarkt für Amazon und wächst stark. Im vergangenen Jahr lag der Erlös hierzulande laut Handelsblatt bei fast 20 Mrd. USD; das waren 17% mehr als im Jahr zuvor. In Deutschland will das Unternehmen nach eigenen Angaben bis Jahresende mehr als 20.000 Leute an 35 Standorten beschäftigen. 1995 fiel der Startschuss für Amazon an der US-Westküste am Stadtrand von Seattle in der Garage von Jeff Bezos. Seine Idee: den größten Buchladen der Welt zu schaffen. Heute versendet Amazon so gut wie alles. Über die Verkaufsplattform Marketplace können auch andere Unternehmen Produkte anbieten. Laut Amazon haben diese bis dato mehr als 120.000 weitere Arbeitsplätze in Deutschland geschaffen, um ihre Geschäfte über die Plattform betreiben zu können. Peter Dietz

Transaktion: Bad Hersfeld, Amazonstraße 1

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