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Politik | 05.12.2019

Aus IZ49/2019, S. 25

Von Martina Vetter

In diesem Artikel:
  • Städte:
    Berlin
  • Unternehmen:
    empirica
  • Organisationen:
    CDU, Land Berlin, Institut der deutschen Wirtschaft (IW), Abgeordnetenhaus Berlin
  • Personen:
    Katrin Lompscher
  • Immobilienart:
    Wohnen

IW-Gutachten kritisiert den Mietendeckel

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Martina Vetter
Zwischen Bestands- und Wiedervertragsmieten gibt es in Berlin einen große Diskrepanz. Der Mietendeckel soll das ändern.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Martina Vetter

Berlin. In der vergangenen Woche hat der Gesetzentwurf zum Mietendeckel die nächste Etappe genommen. Nach dem Rat der Berliner Bürgermeister befasst sich jetzt das Berliner Abgeordnetenhaus mit dem Papier, das den meisten Immobilienverbänden ein Dorn im Auge ist. Wasser auf die Mühlen der Gegner ist ein von der CDU beim IW beauftragtes Gutachten.

Pünktlich an dem Tag, als der Gesetzentwurf vom Senat ins Abgeordnetenhaus geschickt wurde, veröffentlichte das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) das knapp 40 Seiten umfassende Gutachten. Die beauftragten Experten des IW kommen darin zu dem Schluss, dass der Mietendeckel am Ende nicht nur Vermietern, sondern auch den Mietern schaden würde. Ferner würde das Inkrafttreten des Mietendeckels einen großen volkswirtschaftlichen Schaden verursachen. Allein bei Handwerksbetrieben und im Ausbaugewerbe schätzt das IW, dass ein Auftragsvolumen von 1,5 Mrd. Euro flöten gehen wird, das würde einem Umsatzrückgang von etwa 25% entsprechen.

Vor allem aber die geplante Absenkung sogenannter Wuchermieten, also von Mieten, die mehr als 20% über der für die jeweilige Baualtersklasse vom Senat vorgesehenen Mietobergrenze liegen, kritisieren die Gutachter des IW. Besonders Eigentümer, die nach 2015 gekauft haben, könnten demnach in eine wirtschaftliche Schieflage geraten.

Der Auszug von Mietern wird zum wirtschaftlichen Risiko für Vermieter

Die Absenkung soll zum einen bei Bestandsmieten möglich sein, aber auch bei der Wiedervermietung gelten. Vermieter dürften also nach dem Auszug eines Mieters aus einer zu teuer vermieteten Wohnung weniger Geld als zuvor verlangen. Nach Schätzungen von empirica-systeme, mit denen das IW-Gutachten arbeitet, würden etwa 70% der aktuellen Wohnungsinserate über den Oberwerten liegen. "Je nach Art der Wohnung muss die Miete dann um bis zu 3,60 Euro/m2 gesenkt werden, durchschnittlich über alle Wohnungsarten hinweg um über 28,4%", heißt es in der Expertise. Wäre das der Fall, würde der Wohnungspreis demnach um 41,5% fallen. Der Auszug des Mieters werde damit zum "großen wirtschaftlichen Risiko für den Vermieter". Denn geringere Mieteinnahmen könnten die Finanzierung gefährden.

Solche Aussichten schmerzen Vermieter natürlich. Die Frage bleibt indes, wie viele Vermieter am Ende tatsächlich betroffen sein werden. Das kann auch Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Die Linke) nur schätzen, wie sie unumwunden eingesteht. Sie geht bislang davon aus, dass von den 1,5 Mio. Mietwohnungen, für die der Deckel gelten wird, etwa 20% teurer als künftig erlaubt vermietet werden. Das bedeute aber nicht, dass alle Mieter von der Möglichkeit zur Absenkung Gebrauch machen würden. Lompscher rechnet damit, dass etwa 150.000 Anträge auf Absenkung gestellt werden. Davon werde vielleicht die Hälfte tatsächlich ein Recht auf Absenkung haben.

Die IW-Experten nennen in Bezug auf die Zahl der betroffenen Vermieter keine konkreten Zahlen und bleiben auch in manch anderer Hinsicht eher vage in ihren Aussagen und manches Mal sogar widersprüchlich. So geht das Gutachten davon aus, dass die Umzugsbereitschaft von Berliner Mietern, die mit 5,9% im Jahr 2017 im Vergleich der bundesdeutschen Großstädte am geringsten ist, noch weiter abnehmen wird. Der Grund: Die niedrigen Mieten in Berlin würden noch mehr Menschen in die Hauptstadt locken und damit die Chance, eine angemessene Wohnung zu finden, ob der großen Nachfrage noch weiter als bisher verringern.

Als Ursache für die schon jetzt geringe Fluktuation nennt das Gutachten indes die große Differenz zwischen Bestands- und Wiedervertragsmieten. Genau diese Differenz aber will der Senat mit dem Mietendeckel abbauen, damit wieder mehr Menschen umziehen. Angesichts der hohen Angebotsmieten bedeutet derzeit nämlich eine Verkleinerung, etwa nach dem Auszug der Kinder, selten eine finanzielle Entlastung. Das gilt übrigens auch umgekehrt. Auch manche wachsende Familie kann sich eine größere Wohnung nicht leisten, weil ein Zimmer mehr die doppelte Miete bedeuten kann.

Spekulativ bleibt auch die Annahme, dass der Neubau ins Stocken geraten würde. Es gibt zwar Entwickler, die drohen, ihre Vorhaben auf Eis zu legen, aber andere hoffen auf sinkende Grundstückspreise infolge des Mietendeckels, um endlich wieder beim Kauf zum Zuge zu kommen. Dass der Senat die fallenden Immobilienpreise in Milieuschutzgebieten, wo das Vorkaufrecht für das Land gilt, womöglich nutzt, um selbst günstig zu kaufen, erscheint den Gutachtern offenbar besonders verwerflich zu sein: "Letztlich könnte die Maßnahme missbräuchlich genutzt werden, um einen beträchtlichen Teil des heute privaten Mietwohnungsmarktes zu verstaatlichen", schreiben sie.

Das Gutachten des IW Köln können Sie unter www.iz-shop.de kostenfrei herunterladen.

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