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Recht | 05.12.2019

Aus IZ49/2019, S. 10

Von Jens Krall

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    euprax
  • Organisationen:
    Bundesfinanzhof
  • Personen:
    Jens Krall
  • Immobilienart:
    Wohnen

Wohnungsverkauf ist auch bei Zwischenvermietung steuerfrei

Steuerrecht. Wird eine Wohnung, die der Eigentümer lange Jahre selbst bewohnt hat, vor dem Verkauf für kurze Zeit vermietet, ist der Erlös auch dann steuerfrei, wenn die Haltefrist von zehn Jahren noch nicht abgelaufen ist.

BFH, Urteil vom 3. September 2019, Az. IX R 10/19

DER FALL

Quelle: Euprax Urheber Oliver Rehbinder
Steuerberater Jens Krall von Euprax.

Quelle: Euprax Urheber Oliver Rehbinder

Der Kläger in diesem Rechtsstreit erwarb im Jahr 2006 eine Eigentumswohnung. Bis einschließlich April 2014 bewohnte er sie durchgehend selbst, dann verkaufte er sie mit Vertrag vom 17. Dezember 2014 wieder. Im Zeitraum von Mai 2014, also seinem Auszug, bis zur Veräußerung im Dezember hat er seine Wohnung an Dritte vermietet. Das Finanzamt sah in dem Verkauf ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft: Der zehnjährige Haltezeitraum, nach dem ein Verkauf steuerfrei ist, war noch nicht abgelaufen und unmittelbar vor dem Wohnungsverkauf hat der Eigentümer sie weder selbst genutzt noch habe ein "Eigennutzungsäquivalent", also ein Leerstand, vorgelegen. Infolgedessen erfasste das Finanzamt einen Veräußerungsgewinn von rund 45.000 Euro im Einkommensteuerbescheid 2014. Der Einspruch des Eigentümers hatte keinen Erfolg, letztlich befasste sich der BFH mit dem Fall.

DIE FOLGEN

Der BFH gab dem Kläger Recht. Er hat keine zu versteuernden Einkünfte aus einem privaten Veräußerungsgeschäft erzielt, weil die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dabei muss der Eigentümer die Wohnung im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung nicht während des gesamten Kalenderjahrs selbst bewohnt haben, so die Richter. Vielmehr genügt ein zusammenhängender Zeitraum der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Das Finanzamt musste deshalb den Steuerbescheid des Klägers ändern und den Veräußerungsgewinn aufheben.

WAS IST ZU TUN?

Immobilien im Privatvermögen können nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei veräußert werden. Darüber hinaus besteht eine Sonderregelung. Sie greift, wenn dieser Zehnjahreszeitraum noch nicht abgelaufen ist und wenn Immobilien im Zeitraum zwischen der Anschaffung bzw. Fertigstellung und dem Verkauf entweder ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Bei der zweiten Alternative muss der Wohnungseigentümer die Wohnung über die drei letzten Jahre nicht durchgängig selbst bewohnt haben. Es reicht ein zusammenhängender Zeitraum der Selbstnutzung über drei Kalenderjahre hinweg, dabei muss nur das mittlere Kalenderjahr voll ausgefüllt sein. Im Extremfall genügt es also, wenn der Wohnungseigentümer die Wohnung in einem Zeitraum von einem Jahr und zwei Tagen selbst bewohnt, um sie innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei weiterzuverkaufen. Anja Hall

Steuerberater Jens Krall von Euprax

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