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Recht | 05.12.2019

Aus IZ49/2019, S. 10

Von Hans-Christian Hauck

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    HauckSchuchardt
  • Organisationen:
    Bundesgerichtshof (BGH)
  • Personen:
    Hans-Christian Hauck

Maklerklausel gilt auch, wenn Vorkaufsrecht ausgeübt wird

Maklerrecht. Eine Maklerklausel im Grundstückskaufvertrag, wonach der Käufer die Maklerprovision zahlen muss, gilt auch für einen Erwerber, der sein Vorkaufsrecht ausübt.

BGH, Urteil vom 7. März 2019, Az. I ZR 148/18

DER FALL

Quelle: HauckSchuchardt
Rechtsanwalt Dr. Hans-Christian Hauck von Hauck-Schuchardt.

Quelle: HauckSchuchardt

Eine Maklerin hatte mit einem Grundstücksverkäufer in einer Vertriebsvereinbarung festgelegt, dass der Verkäufer keine Provision zahlen muss. Allerdings sollte er sich verpflichten, eine Maklerklausel in den Kaufvertrag aufzunehmen. Dort wurde festgeschrieben, dass der Käufer der Maklerin eine Provision in Höhe von 3,57% zu zahlen hat. Ferner wurde eine Klausel zum Vorkaufsrecht fixiert. Demnach sollte auch derjenige, der es ausübt, die Courtage zahlen müssen. Wenig später wird das Objekt verkauft. Der Vorkaufsberechtigte machte zwar von seinem Anspruch Gebrauch, wollte aber nicht die in der Maklerklausel vereinbarte Provision bezahlen. Die Maklerin klagt. In erster Instanz wird die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht gibt der Maklerin teilweise Recht. Der Erwerber wendet sich an den BGH, der die Sache wiederum an das Berufungsgericht zurückverweist.

DIE FOLGEN

Die Richter am BGH vertreten die Ansicht, dass der Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag "nicht lediglich deklaratorische Wirkung beigemessen werden kann". Vielmehr betrifft sie auch die Person, die das Vorkaufsrecht ausübt - selbst wenn sie mit der Vermittlerin keinen Maklervertrag abgeschlossen hat. Im Kaufvertrag war festgelegt, dass, wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, der Ausübende verpflichtet ist, die Maklerprovision zu übernehmen. Die Richter gehen davon aus, dass das Wort "verpflichtet" darauf hindeutet, dass der Klausel ein Anspruch des Verkäufers zugrunde liegt. Es sei davon auszugehen, dass der Verkäufer die Verpflichtung des Erstkäufers zur Provisionszahlung auch auf den Vorkaufsberechtigten ausdehnen will, so die BGH-Richter.

WAS IST ZU TUN?

Leider gibt es hinsichtlich von Maklerklauseln in notariellen Kaufverträgen keine höchstrichterliche Klarheit. Dennoch geben sie, wie dieser Fall zeigt, eine gewisse Sicherheit und minimieren die Risiken von Provisionsklagen. Der Provisionsanspruch wird dabei in Maklerklauseln gemäß § 328 BGB durch einen sogenannten Vertrag zugunsten Dritter begründet, wobei der Makler der Dritte ist. Häufig wird darin fixiert, dass die Provision mit Vertragsschluss verdient und zur Zahlung fällig ist. Für den Vermittler folgt somit aus dem Vertrag ein unmittelbarer Zahlungsanspruch. Gerade wenn Vorkaufsrechte ausgeübt werden, sollte eine klar formulierte Maklerklausel in den Grundstückskaufvertrag aufgenommen werden. Dass in diesem Fall die Richter zugunsten der Maklerin entschieden, bedeutet nicht, dass dies immer so sein muss. Der Vermittlerin kam zugute, dass die Klausel professionell und unmissverständlich ausgearbeitet war. Anja Hall

Rechtsanwalt Dr. Hans-Christian Hauck von HauckSchuchardt

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