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Märkte | 28.11.2019

Aus IZ48/2019, S. 8

Von Monika Hillemacher

In diesem Artikel:

Der serielle Wohnungsbau tritt auf der Stelle

Quelle: Kommunale Wohnungsbau GmbH Rheingau-Taunus
Das Mehrfamilienhaus in Idstein ist das erste, das über den GdW-Rahmenvertrag fertiggestellt wurde.

Quelle: Kommunale Wohnungsbau GmbH Rheingau-Taunus

Modulares und serielles Bauen ist für Politik und Wohnungsbranche eine Schlüsseltechnologie, wenn es um die Realisierung bezahlbarer Wohnungen geht. In der Fabrik vorgefertigte Standardteile sollen Aufwand und Ausgaben reduzieren. Niedrigere Baukosten könnten in günstige Mieten umgemünzt werden. Trotzdem kommt der Wohnungsbau nach Baukastenprinzip bislang nicht recht in Schwung.

Über einen Wettbewerb plante der Gesamtverband der Wohnungswirtschaft (GdW) den Modulbau zu befördern. Im Sommer 2018 erhielten neun Anbieter mit ihren Konzepten einen Rahmenvertrag, der die Kooperation mit Wohnungsunternehmen erleichtern soll. Eine Zwischenbilanz zeigt: Im Unterschied zum Gewerbebau fällt es der Wohnungsbranche weiterhin schwer, Modul auf Modul stapeln zu lassen.

Das spiegelt sich in der Nachfrage wider. "Am Anfang haben sie uns nicht die Bude eingerannt", resümiert Fabian Viehrig, Abteilungsleiter Bauen und Technik des GdW. Erst langsam wende sich das Blatt. Bundesweit seien mehrere hundert Wohneinheiten geplant oder würden realisiert, schätzt er. Auftraggeber sind vor allem kleinere und mittlere Wohnungsgesellschaften. Im thüringischen Nordhausen entstehen unter der Regie der örtlichen Wohnungsbaugesellschaft SWG 30 Einheiten. Den Zuschlag bekam Goldbeck, einer der GdW-Sieger. Der Systembauer sicherte sich auch in Berlin den Auftrag für zusammen mehr als 110 Wohnungen von Buwog und einer stadteigenen Gesellschaft.

Die Magdeburger Wohnbau kooperiert mit Max Bögl, VW Immobilien steht in den Startlöchern, in Baden-Württemberg schafft AH-Aktivhaus an drei Standorten für die Kreisbau Modulwohnungen. Branchenprimus Vonovia hat unabhängig vom GdW-Rahmenvertrag bereits mehr als 200 Mietwohnungen in modularer und serieller Bauweise realisiert. Sie entstanden zum Beispiel in Bayreuth, Frankfurt am Main oder Dresden. Zum Zuge kamen Bögl und Alho.

Niedrige Stückzahlen, kein Kosteneffekt

Dennoch reichen die Stückzahlen bei weitem nicht. Es sind viel zu wenige, um erstens die Kapazitäten der Hersteller auszulasten und zweitens, über die Masse die gewünschten Kosteneffekte zu erzielen, damit sich standardisierter Serienbau im Vergleich zur konventionellen Methode rechnet. Bisher beträgt die Differenz im Median weniger als 100 Euro/m2. Und drittens entspricht die Zahl der werdenden Modulwohnungen lediglich dem sprichwörtlichen Tropfen auf den heißen Stein. Verbände und Politik gehen davon aus, dass jährlich insgesamt 380.000 neue Wohnungen gebraucht werden. Vergangenes Jahr wurden 287.000 fertiggestellt. Im laufenden Jahr sind die Genehmigungszahlen auf Talfahrt.

Die kommunale Wohnungsbau kwb im Rheingau-Taunus-Kreis kam als eine der ersten mit einem Gewinner des GdW-Wettbewerbs ins Geschäft. Sie ließ von Lechner in der hessischen Kleinstadt Idstein ein Mehrfamilienhaus mit neun Wohneinheiten errichten, die über 43 m² bis 63 m² Wohnfläche verfügen. Zum Einsatz kamen Stahlbeton-Raummodule. Das im April 2019 fertig gestellte Objekt war deutschlandweit das erste, das auf Grundlage des Rahmenvertrags zustande kam.

Inzwischen ist Modulbau für kwb-Geschäftsführer Joest Dirtmann so etwas wie Routine. Das Unternehmen handelt den Vertrag für sein drittes Projekt aus. "In Planung sind 72 Einheiten", sagt Joest. Billiger sei Modulbau zwar nicht, dafür gehe es aber schneller. kwb hat Handlungsdruck: "Im Rahmen einer Wohnraumoffensive haben wir den Auftrag, 200 Wohnungen zu schaffen." Das Gebäude in Idstein entstand in acht Wochen; nach vier Monaten war es bezugsfertig.

Die Zurückhaltung der Wohnungsbranche hat diverse Ursachen. Eine davon sind Vorurteile, verbunden mit Schlagworten wie Platte und Eintönigkeit. "Die Architekten kriegen aus den Köpfen nicht raus, was modular früher mal war", kritisiert der gelernte Planer Joest.

Nach der Erfahrung von GdW-Mann Viehrig haben Bauherren Probleme, das Baukastensystem zu akzeptieren: "Wenn jemand konkrete Pläne hat und das System angepasst werden soll, dann treibt das die Kosten." Das Vorhaben wird unwirtschaftlich. Gleiches gilt, wenn verschachtelte Grundstücke keine optimale Ausnutzung der Fläche zulassen und Standardgrundrisse deshalb variiert werden müssen. Gut geeignete rechteckige Flächen liegen aber nicht mal eben an jeder Straßenecke. Hinzu kommt, dass infrage kommenden Areale teilweise längst verplant sind und bauwillige Wohnungsgesellschaften auf neue Flächen mit Baurecht warten müssen. Aber dann "denken sie an unseren Rahmenvertrag", freut sich Viehrig. Die Nutzer scheinen zufrieden: Es habe keine Beschwerden gegeben, so der GdW.

Politik und Verbände arbeiten an einem Optimierungspaket. In einer Evaluierung des GdW-Rahmenvertrags unter Federführung des für Bau zuständigen Bundesinnenministeriums soll geprüft werden, ob der dem Abschluss eines Bauvertrags vorgeschaltete Mini-Wettbewerb wegfallen kann. Schließlich beinhaltet der Rahmenvertrag schon die wesentliche Punkte.

Mehr Schub erwarten Bau- und Wohnungswirtschaft von der Typengenehmigung. Sie beinhaltet eine vereinfachte Baugenehmigung für Modulhäuser und steht seit dem Frühjahr in der Musterbauordnung. Eigentlich ist die Genehmigung ein Relikt aus den 1950er Jahren, als ebenfalls schnell viele neue Wohnungen gebraucht wurden. Neue Mitspieler könnten den Markt beflügeln. Die Bima prüft Liegenschaften in Rostock, Hamburg, Berlin und Köln, ob dort seriell oder modular gebaut werden kann. Vergabeverfahren wären bereits kommendes Jahr möglich.

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