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Märkte | 28.11.2019

Aus IZ48/2019, S. 5

Von Nicolas Katzung

In diesem Artikel:

Gefährliche Zeiten

Nicht eine konjunkturelle Eintrübung könnte den Immobilienabschwung einleiten, sondern ein Vertrauensschock, der gerade über den Berliner Immobilienmarkt hereinbricht.

"Wir befinden uns gerade in einer Zeit, die ich als maximal gefährlich bezeichnen würde", eröffnete Nico Rottke, Chef des Asset-Managers aamundo, seinen Vortrag auf einer Tagung der Börsen-Zeitung vergangene Woche in Frankfurt. Es sei ein Trugschluss zu glauben, dass sich die Immobilienmärkte in Deutschland von der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung abgekoppelt hätten. "Immobilienmärkte sind natürlich zyklisch", sagte Rottke. Es könne nur sein, dass der Zyklus von anderen Effekten überlagert werde, wie es aktuell anscheinend der Fall zu sein scheint.

Rottke hält das Gebilde für fragil - und erinnerte an die Finanzkrise von 2008, die letztendlich durch fehlendes Vertrauen der Finanzinstitute untereinander ihre verheerende Wirkung entfaltete. Genau solch einen Vertrauensschock sieht er bereits wieder in Gestalt des Berliner Mietendeckels am Horizont heraufziehen. Den Investoren und Finanzierern würde der Boden unter den Füßen weggezogen. "Der Lompscher-Effekt ist nichts anderes als der Vertrauensschock für einen Teilmarkt."

Parallel dazu trifft die kreditgebenden Immobilienbanken eine verschärfte Regulierung. Das Rahmenwerk Basel IV, so Rottke, werde zu "großer Knappheit" von Fremdkapital führen. Das Bankensystem werde sich durch die Regulierung massiv verändern. Die Frage sei, ob andere Kreditgeber in die Lücke vordringen können. Ein realistisches Szenario laut Rottke: "Der Markt könnte kleiner werden, weil es keine Finanzierung mehr für bestimmte Immobilien geben wird."

Ganz so grau malt Christian Schmid, Vorstandsmitglied der Helaba, das Bild des Geschehens selbstverständlich nicht, auch wenn er in Sachen Bankenregulierung an Kritik nicht spart. Erhöhte Kapitalanforderungen und geänderte Bilanzierungsvorschriften hätten ein "fundamentales Umdenken" zur Folge: Die eigentlich langfristig angelegte Immobilienfinanzierung missrate zu einer kurzfristigen Betrachtung, bei der weniger die Sicherheit, also die Immobilie, als vielmehr der Kreditnehmer im Fokus steht. "Wir werden dadurch zu einer anderen Behandlung unserer Aktiva gezwungen", sagte Schmid. Den Verweis auf Kreditfonds, die nicht dieser strengen Regulierung unterlägen, ließ Schmid bei seiner Kritik nicht aus.

Auf die "große Frage", ob der Markt überhaupt noch Banken braucht oder ob nicht "Internetgiganten" die Finanzierung viel einfacher darstellen könnten, fällt Schmids Antwort deutlich aus: "Unsere Kernkompetenz und -leistung darf nicht in den Schattenmarkt abdriften. Das Internet kann Standard von der Stange, für den Kunden ist das nicht zufriedenstellend. Bei uns bekommt er Flexibilität", hebt der Helaba-Vorstand die Vorzüge einer physischen Finanzierungsberatung hervor. Die Voraussetzung hierfür müsse aber wiederum der Kunde akzeptieren: "Die Kunden müssen die Kosten der Regulierung mittragen und die Leistung honorieren." In Form höherer Margen.

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