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Märkte | 28.11.2019

Aus IZ48/2019, S. 2

Von John Bothe

In diesem Artikel:

Die Gefahr heißt Mezzanine

Silberlake-Geschäftsführer John Bothe sieht die Welle von Mezzaninefinanzierungen bei Projektentwicklungen kritisch. Sie verlagern das Wagniskapital-Risiko vom Entwickler auf den Kreditgeber und fördern so waghalsige Investitionen.

Quelle: Silberlake Real Estate
John Bothe.

Quelle: Silberlake Real Estate

Wo früher das Eigenkapital als Einsatz des Projektentwicklers galt - ein Wagniskapital, das auf Gedeih und Verderb mit dem Unternehmer und dessen Erfolg verbunden war -, basieren die meisten Projektentwicklungen heutzutage auf sogenannten Mezzanineschulden. Die Auswirkungen dieser ebenso verlockenden wie gefährlichen eigenkapitalähnlichen Darlehen sind klar: Immer mehr Projektentwickler wagen sich dank fremdem Geld an Projekte, für die sie ihr eigenes Geld wahrscheinlich nicht aufs Spiel gesetzt hätten - der Immobilienmarkt wird plötzlich zum Risikoroulette.

Früher waren Projektentwicklungen bis zu 25% mit Eigenkapital finanziert. Dadurch waren die wirtschaftlichen Risiken einigermaßen fair gegenüber den erwarteten Renditen verteilt. Der Projektentwickler hatte eine höhere Marge auf sein geringeres, dafür aber mit Risiken behaftetes Eigenkapital. Dem stand der Finanzierer mit niedrigeren Erträgen bei entsprechend auch geringeren Risiken gegenüber.

Das hat sich mittlerweile derart verändert, dass man von einem Missverhältnis sprechen muss. Die Bilanz der meisten Projektentwickler ist ausschließlich durch Schulden finanziert, und für das Mezzaninekapital fallen mitunter sehr hohe Zinsen an. Entsprechend eng müssen die Kalkulationen geschraubt sein, es bleibt kaum Platz für unvorhergesehene bis unvorhersehbare Anpassungen. Dabei brauchen wir den Radius für mögliche Überraschungen im Entwicklergeschäft gar nicht bis hinein in konjunkturelle, regulatorische oder gesellschaftliche Themen ziehen. Die meisten Risiken entstehen nach wie vor während des Bauens. Schon geringe Verzögerungen in einem Planungsabschnitt oder ein minimaler zeitlicher Engpass bei der Lieferung bestimmter Bauteile kann erhebliche Auswirkungen auf die Fertigstellung und damit auf die prognostizierten Kapitalflüsse haben.

Von Fehlplanungen und Baustopps will ich gar nicht erst sprechen. Aber was, wenn ein Zulieferer unverschuldet ausfällt oder ein Käufer seine Raten nicht zahlt? Diese Kosten konnte man vielleicht früher durch das zinsfrei zur Verfügung stehende Eigenkapital aufwiegen. Angesichts der hohen Mezzaninekredite, deren Zinsen meist Monat für Monat bedient werden müssen, ist das derzeit aber kaum möglich. Das Gefährliche ist, dass das manche Branchenteilnehmer nicht sonderlich zu beeindrucken scheint, da sie nicht mit echtem eigenen Kapital investiert sind und widrigenfalls das Projekt schlicht weiterverkaufen - die niedrigen Zinsen und der Anlagedruck machen es möglich.

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