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Politik | 21.11.2019

Aus IZ47/2019, S. 3

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    Bundestag, Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, Haus & Grund, Deutscher Mieterbund (DMB), Mieterverein Berlin, Deutsches Institut für Urbanistik (difu), Landgericht Berlin
  • Personen:
    Carsten Kühl, Christian Bruch, Ulrich Ropertz, Kai Warnecke, Carsten Herlitz, Wibke Werner, Michael Reinke, Henrik Solf
  • Immobilienart:
    Wohnen

Der Kampf um die faire Mietspiegelreform ist eröffnet

Quelle: Imago Images, Urheber: Alexander Pohl
Die Mietspiegelwerte bestimmen über die Höhe der Miete vor Ort. Damit bilden sie die Grundlage für die Mietpreisbremse.

Quelle: Imago Images, Urheber: Alexander Pohl

Um die Mietspiegelwerte wird angesichts der geplanten Reform zwischen Mieter und Vermieter verbissen gestritten. Jede kleinste Veränderung kann bares Geld wert sein. Bei der Anhörung zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums haben sich die Kontrahenten bereits in Stellung gebracht.

Die Debatte um die Verlängerung des Betrachtungszeitraums für Mietspiegel ist wohl nur ein Vorgeschmack auf die zu erwartende erbitterte Kontroverse um die Reform des Mietspiegels insgesamt. Das ist ein Fazit aus der Expertenanhörung im Rechtsausschuss des Bundestags. Die Fronten zwischen Mieter und Vermieter sind klar und verhärtet.

Für Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds, gibt es ebenso wie für Wibke Werner vom Berliner Mieterverein keine Zweifel: Die geplante Verlängerung des Betrachtungszeitraums von derzeit vier auf sechs Jahre ist "der richtige Ansatz", um die Miethöhe auf den Großstadtmärkten zumindest etwas zu dämpfen. Zehn Jahre, wie das die Fraktion der Grünen vorgeschlagen hatte, seien allerdings noch deutlich besser.

"Konsequent wäre es, alle Mieten in den Spiegel einzubeziehen"

Die Grundidee, die die Gesetzesnovelle verfolgt, lautet, je mehr "ältere" Mieten in die Berechnung einfließen, desto geringer steigt die ortsübliche Vergleichsmiete, die über die Mietspiegelerhebung berechnet wird und die auch die Basis für die Mietpreisbremse bildet. Denn die teuersten sind die Neuvermietungen. Unterstützung erfahren die Mietervertreter vom Leiter des Deutschen Instituts für Urbanistik, Carsten Kühl, der die Verlängerung für eine adäquate und auch zielgenaue Maßnahme auf angespannten Wohnungsmärkten hält. Henrik Solf, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, hat da allerdings einen wesentlich weitergehenden Vorschlag: Konsequent und richtig wäre es, alle Mieten in den Mietspiegel miteinzubeziehen. Die Mieten, die schon lange nicht erhöht worden sind, fänden bei der Ermittlung gar keine Berücksichtigung. "Diese systemwidrige Beschränkung" werde mit der Einbeziehung zweier weiterer Jahre zwar gemildert, aber nicht ausgemerzt.

Aus rechtspraktischer Sicht gab Michael Reinke, Vorsitzender Richter am Landgericht Berlin, sein Votum ab. Er ließ wissen, dass an der "Erforderlichkeit der Regelung" bei ihm Zweifel bestünden. Der Gesetzentwurf zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums unterstelle einen zu hohen Einfluss der teuren Neuvermietungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

Die Juristen der Immobilienverbände sehen durch die Novelle die Grundintention des entsprechenden Gesetzes (§ 558 ff. BGB) unterminiert. Denn durch den bislang gültigen Vierjahreszeitraum solle verhindert werden, dass Altverträge die ortsübliche Vergleichsmiete zu sehr unter die Marktmiete drücken, sagen Carsten Herlitz (GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen) und Christian Bruch (BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen). Stattdessen werde "unter Missachtung dieser gesetzlichen Intention sehenden Auges versucht, die aktuelle Marktmiete durch möglichst viele alte Mieten weiter zu verzerren, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu entdynamisieren und eine weitere Mietpreisbremse zu installieren". Der Haus-&-Grund-Präsident Kai Warnecke warnte zudem, die Überregulierung des Mietmarkts führe dazu, dass sich die "schwächste Vermietergruppe", nämlich die Kleinvermieter, erschöpft aus dem Markt zurückzögen.

Nicht nur die Experten der Vermieterseite verbanden die Debatte über die Verlängerung des Betrachtungszeitraums mit der vorgesehenen großen Reform zur Mietspiegelerhebung. Diese soll laut Auskunft des Bundesjustizministeriums noch vor Jahresende vorgelegt werden. Sie soll eine möglichst einheitliche und auch kostengünstige Erhebungsmethode festlegen, die aber vor jedem Gericht bestehen kann. Hintergrund ist auch, dass immer wieder Klagen gegen die Rechtmäßigkeit von Mietspiegeln in der Vergangenheit erfolgreich waren. Auch fühlen sich manche Städte von dem Aufwand einer selbst ausgestalteten qualifizierten Erhebung offenbar überfordert. Beispiele sind Ingolstadt oder Bremen.

Um einen allgemeingültigen Weg zu finden, wurde unter anderem die eigens gegründete Arbeitsgemeinschaft der Mietspiegelinstitute konsultiert, auch per detailliertem Fragebogen. Insbesondere die Vermieterseite fragt sich aber, warum mitten hinein in eine wohl umfangreiche Mietspiegelreform separat die Verlängerung des Betrachtungszeitraums hineinschneit. Diese erhöhe die zivilrechtliche Angreifbarkeit des qualifizierten Mietspiegels, weil sich die ausgewiesenen Durchschnittswerte weiter als bisher von der Marktmiete entfernten, argumentierten die Verbände. Statt sich mit der Verlängerung des Betrachtungszeitraums aufzuhalten, müsse mit der gesamten Reform die wissenschaftliche Qualität und damit auch die "Befriedungsfunktion" des Mietspiegels gestärkt werden.

Klar ist dabei sowohl der Mieter- als auch der Vermieterseite: Jede mögliche Veränderung bei der Bewertung in Mietspiegeln, also etwa bei den Baualtersklassen, Zu- oder Abschlägen bei der Ausstattung usw., ist auf beiden Seiten bares Geld wert. Um die Reform, wenn sie dann bald vorliegt, wird wohl noch erbitterter gestritten als um den längeren Betrachtungszeitraum.

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