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Projekte | 07.11.2019

Aus IZ45/2019, S. 20

Von Thorsten Karl

In diesem Artikel:

Die Bahnstadt Opladen ist auf der Zielgeraden

Quelle: nbso GmbH
Der Wohnungsbau im Ostteil ist weitgehend abgeschlossen.

Quelle: nbso GmbH

Leverkusen. Nach ziemlich genau einem Jahrzehnt sind die letzten Grundstücke des Großprojekts Neue Bahnstadt Opladen verkauft. Während auf der Ostseite bereits Neu-Opladener leben, entsteht auf der Westseite eine Erweiterung der Innenstadt. Dass das Gesamtprojekt ohne Knirschen über die Bühne ging, ist der Verdienst eines dialogorientierten Verfahrens mit Beispielcharakter.

Bis zum Ende des Jahres 1974 war Opladen Kreisstadt und der Sitz des damaligen Rhein-Wupper-Kreises. Zum Jahreswechsel 1975 wurde sie von der Stadt Leverkusen einverleibt. So zumindest sehen es viele Opladener bis heute. Im Anschluss an die Eingemeindung passierte nicht viel in dem Stadtteil von Leverkusen. Und als der größte Arbeitgeber, das Bundesbahn-Ausbesserungswerk, im Jahr 2003 nach hundertjähriger Geschichte geschlossen wurde und Tausende Arbeitsplätze verloren gingen, schien der Niedergang von Opladen besiegelt zu sein.

Doch weit gefehlt. Im Jahr 2008 wurde die neue bahnstadt opladen (nbso) von der Stadt Leverkusen gegründet. Ziel der GmbH ist die Entwicklung der früheren Flächen des Ausbesserungswerks östlich der Gleise und der durch Trassenverlegung frei werdenden Areale westlich der Trasse. Zusammen sind das rund 72 ha und damit eines der größten Stadtentwicklungsprojekte in Nordrhein-Westfalen (NRW). Der Auftrag der nbso lautet: Bis zum Jahr 2020 soll die Bahnstadt realisiert und die Finanzierung organisiert werden.

Kurz vor Ablauf dieser Frist ist festzustellen: Die nbso hat die Aufgabe erfüllt. Dabei ging sie nicht einmal den Weg des geringsten Widerstands und vermarktete die Flächen meistbietend. Vielmehr entwickelte sie zusammen mit den Bürgern, Planern und der Verwaltung in einer Perspektivwerkstatt einen Gesamtplan. Ein Teil davon war es, rund 12 ha, die durch eine Verlegung der Gütergleise entstehen könnten und die direkt an die Opladener Fußgängerzone anschlossen, ebenfalls in das Gesamtareal der neuen Bahnstadt zu integrieren. Und so bestand die Fläche aus den rund 60 ha östlich der Gleise, auf denen das Ausbesserungswerk stand, und besagten 12 ha westlich der Gleise.

Gute Kooperation mit der Deutschen Bahn

Die Realisierung des Vorhabens wäre selbst dann ambitioniert gewesen, wenn nicht die Bahn der Verhandlungspartner der nbso gewesen wäre. Doch alle Befürchtungen, dass der Konzern eine zügige Durchführung verhindern könnte, erwiesen sich als unbegründet. "Es kommt immer darauf an, mit wem man es bei der Bahn auf der anderen Seite des Schreibtischs zu tun hat", fasst Vera Rottes, die Geschäftsführerin der neuen bahnstadt opladen, zusammen. "Uns ist es gelungen, ein wirkliches Vertrauensverhältnis mit den Mitarbeitern der Bahn AG aufzubauen. Wir können uns über das Tempo der Verhandlungen wirklich nicht beschweren." Als Projektsteuerer hatten sich beide Parteien das Unternehmen Höcker Project Managers ins Boot geholt.

Quelle: Momentum/kadawittfeld
Wohnen, Büro, Handel, Hotel und Parken realisiert Momentum Real Estate an der Spitze des Westteils.

Quelle: Momentum/kadawittfeld

So ging es zunächst auf der Ostseite schnell voran und nach der Unterschrift der Kaufverträge im Jahr 2009 wichen 23 ungenutzte Bahngebäude, darunter das ehemalige Casino und das Waschhaus, der Abrissbirne. Gleichzeitig begann die Bodensanierung und es wurde versucht, bereits zu Bahnzeiten angesiedelte Unternehmen als Mieter zu halten. Doch nicht nur Gewerbetreibende bekamen neue Räumlichkeiten, auch der Männerchor Germania Opladen und das Autonome Zentrum wurden in einer ehemaligen Bahnhalle untergebracht, die nun den Namen Kulturausbesserungswerk trägt. Ab 2010 startete die Erschließung der Flächen und die Vermarktung der übrigen Grundstücke für Wohnen und Gewerbe.

Die Bahn behielt zunächst ein Grundstück und verkaufte es anschließend an das Wohnungsbauunternehmen Peschke aus Porta Westfalica. Die anderen 240 Grundstücke verkaufte die nbso an Einzelinvestoren. "Die Flächen waren in einem halben Jahr vom Markt aufgenommen", berichtet Rottes. Die Käufer ließen sich auch nicht von einem Gestaltungshandbuch abschrecken, das die nbso zusammen mit Architekten entwickelt hatte. "Wir haben mit jedem Bauherrn einzeln gesprochen. So werden Sie hier beispielsweise keine Gartenzäune sehen, stattdessen aber Mäuerchen", sagt Rottes. 2013 zog die erste Familie ein.

Die wohl bedeutendste Nichtwohnansiedlung ist der Neubau der Technischen Hochschule Köln, die den Campus Opladen errichtet. Das rund 75 Mio. Euro schwere Projekt, das der landeseigene Bau- und Liegenschaftsbetrieb realisiert, wird bis Mitte 2020 fertig und das Quartier sozusagen über Nacht deutlich verjüngen.

Momentum investiert mehr als 100 Mio. Euro

Noch spürbar länger wird die Realisierung des Westteils der neuen Bahnstadt dauern. Doch auch hier laufen bereits die Arbeiten an der Europaallee, die das Quartier erschließen wird. Und auch die Bagger für den künftigen Zentralen Omnibusbahnhof rollen. Bis Bernhard Schoofs, geschäftsführender Gesellschafter von Momentum Real Estate, mit seinem Projekt direkt an der Schnittstelle zwischen Alt-Opladen und der neuen Bahnstadt loslegen kann, wird wohl noch etwas Zeit vergehen. Mehr als 100 Mio. Euro investiert das Kölner Unternehmen in das gemischt genutzte Quartier.

Das, was Momentum hier errichten wird, ist das Ergebnis aktiver Bürgerbeteiligung. "Nachdem wir unser erstes Konzept vorgestellt hatten, merkten wir, dass eine Blockrandbebauung bei den Bürgern nicht gut ankam", berichtet Schoofs. "Also haben wir es in die Tonne getreten und innerhalb von drei Monaten mit dem Aachener Architekturbüro kadawittfeld eine neue, offene Bebauung geplant."

Auf einer Grundfläche von rund 12.600 m² sind bis zu 50.000 m² BGF möglich. Neben Wohnen und Büro sind auch Nahversorgung und ein Hotel geplant. "Es wird ein gemeinsames Erdgeschoss geben, über dem dann insgesamt zehn sogenannte Stadtbausteine errichtet werden", erläutert Schoofs. Als Handelsmieter denkt er an einen Lebensmittelanbieter, einen Drogeriemarkt und einen Biomarkt. Die Wohnungen dürften sich auf rund 9.000 m² erstrecken. Etwa 12.000 m² sind als Büroflächen geplant. Die werden mit einer Schallschutzwand vom Lärm der angrenzenden Trasse abgeschirmt.

Unter dem Projekt entsteht eine zweigeschossige Tiefgarage mit 380 bis 400 Pkw-Stellplätzen. Die werden in Opladen dringend benötigt, denn Parkraum ist in der Innenstadt absoluter Mangel.

Einige Bauchschmerzen bereitete Schoofs zunächst das geforderte 100-Zimmer-Hotel im Segment Drei Sterne plus. "Doch zum einen ist ganz Leverkusen nicht gerade mit einem großen Angebot an Hotelbetten gesegnet. Zum anderen werde ich auch vom Unternehmen PMC Rail dazu genötigt", lächelt Schoofs. Die PMC Rail International Academy hat sich auf der Ostseite der Bahnstadt angesiedelt und schult auf einem riesigen Simulator künftige Bahnführer. Die kommen aus der ganzen Welt und bleiben mehrere Wochen - bislang verteilt auf etliche Pensionen im Stadtgebiet. "Wenn wir kein Hotel bauen", erzählt Schoofs, "dann will PMC Rail selbst eines errichten. Und das wollen wir natürlich auch nicht."

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