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Märkte | 09.11.2019

Aus IZ45/2019, S. 7

Von Robin Göckes

In diesem Artikel:

Ärztehäuser sind auf dem Vormarsch

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph von Schwanenflug
Ambulant-medizinisch genutzte Immobilien haben für den Investor den Vorteil, unabhängig von der Konjunktur zu funktionieren.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph von Schwanenflug

Das Geschäft mit medizinisch genutzten Immobilien ist ein Wachstumsmarkt, der erst langsam wächst. Noch fehlt es an einer breiten Angebotspalette, dafür lockt die Unabhängigkeit von der Konjunktur die Anleger.

Auf der Suche nach einer Nische für ihr Geld setzen Investoren immer öfter auf Ärztehäuser und andere medizinisch genutzte Immobilien. Der Immobiliendienstleister CBRE und Hamburg Team Investment Management haben ermittelt, dass in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres ein Transaktionsvolumen in Höhe von 220 Mio. Euro in Ärztehäuser und Medizinische Versorgungszentren (MVZ) gesteckt worden ist. Aufhorchen lässt indes vor allem der Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum. Da verzeichnen CBRE und Hamburg Team nämlich ein sattes Plus in Höhe von 29,4%.

Getrieben werde diese Entwicklung von der "Produktknappheit an den Immobilieninvestmentmärkten und der damit einhergehenden Renditekompression", sagt Tim Schulte, Director Valuation Advisory Services bei CBRE. Auf der Suche nach Alternativen zu den längst etablieren Anlagemöglichkeiten tauchten auf dem Radar Ärztehäuser und MVZ immer häufiger auf. Die Produktknappheit sei noch nicht so ausgeprägt wie in anderen Assetklassen, die Renditen sieht Schulte entsprechend bei 4,75%.

Wachsendes Interesse von Investoren

Ein wachsendes Interesse auf Investorenseite an ambulant-medizinisch genutzten Immobilien registriert auch Kai Treichel, der Geschäftsführer des geschlossenen Fonds ÄHF, der erst jüngst das Ärztehaus Friedrichshain an Northwest Gesundheitsimmobilien verkauft hat. "In der Niedrigzinsphase haben die großen institutionellen Investoren natürlich eine Menge Geld, das irgendwie angelegt werden muss", sagt er. Ärztehäuser oder MVZ böten dabei aufgrund ihrer Unabhängigkeit von Konjunkturzyklen eine Anlagemöglichkeit mit geringeren Risiken als etwa Büros oder eine Mall. "Von wirtschaftlichen Beben oder Konjunkturdellen bekommt das Gesundheitswesen wenig bis nichts mit", erklärt Treichel.

Das einzige Problem: Wer sein Geld in eine ambulant-medizinisch genutzte Immobilie stecken will, erstickt nicht gerade in möglichen Anlagezielen. Medizinische Versorgungszentren gibt es nach Angaben der Kassenärztlichen Vereinigung deutschlandweit gerade einmal etwas weniger als 3.000, wenn auch mit drastisch steigender Tendenz. In puncto Ärztehäuser schätzt Treichel, dass deren Zahl inzwischen "in Richtung 10.000" tendiert. "In Zukunft wird sich da noch einiges tun. Für die Entwickler wird all dies erst jetzt so richtig zum Thema", sagt er.

Von einem deutlich wachsenden Investmentangebot geht auch Frank Steimel, Geschäftsführer von Proximus Invest, aus. Er sieht eine ganze Reihe von Gründen, die nach seiner Einschätzung dazu beitragen werden, dass das Angebot von neuen Ärztehäusern oder auch Facharztzentren auf dem Investmentmarkt weiter steigen wird. So begünstige die Kooperation mehrerer Ärzte das fachübergreifende Arbeiten, welches von den Krankenkassen angesichts des steigenden Kostendrucks gefördert und erwartet werde. "Zudem hat die nachrückende Ärztegeneration einen höheren Anspruch an eine sachgerechte Gestaltung ihres Arbeitsplatzes", erklärt er. Dies, wie auch die Erwartungen der Patienten an moderne Praxisräume, spreche für ein weiteres Wachstum gemeinschaftlich genutzter ambulanter Versorgungskonzepte, ist Steimel überzeugt.

Ende Oktober hat Proximus Invest angekündigt, erstmals einen eigenen institutionellen Spezial-AIF mit dem Fokus Gesundheitsimmobilien aufzulegen und dafür Ärztehäuser, Facharztzentren und Immobilien für medizinische Versorgungszentren in ganz Deutschland zu suchen. 300 Mio. Euro sollen investiert werden, das Eigenkapital wurde bereits zum Start durch eine deutsche Versicherung sowie eine Pensionskasse komplett gezeichnet. Die Zielrendite liegt bei 4,5%.

Grundsätzlich sei für ein Ärztehaus ein Standort mit mehreren Zehntausend Einwohnern oder ein entsprechend großes Einzugsgebiet erforderlich, "das möglichst über eine stabile Bevölkerungsprognose verfügt". Weitere Faktoren zur Beurteilung der Lage sind die Nähe zu einem Krankenhaus und die gute Erreichbarkeit für Patienten. "Auch Angebote für den täglichen Bedarf in unmittelbarer Nähe können mit ihrer Kundenfrequenz positiv wirken", sagt Steimel. Positiv sei es zudem, wenn etwa ein Augenarzt von einem Optiker im Haus ergänzt werde.

Keine Sorgen wegen der Konjunkturdelle

Wie schon ÄHF-Geschäftsführer Kai Treichel betont auch Steimel die Konjunktur-unabhängigkeit des Markts. Insbesondere "in Zeiten unsicherer wirtschaftlicher Rahmenbedingungen" schätzten Investoren den nachhaltigen Cashflow , so Steimel. "In der Finanzkrise 2008/2009 kam es zu einem konjunkturellen Einbruch. Die Gesundheitsausgaben in Deutschland sind dagegen weiter angestiegen." Die demografische Entwicklung der Bevölkerung begünstige zudem das wirtschaftliche Geschehen im Gesundheitswesen.

Das MVZ als Betreiberimmobilie

Medizinische Versorgungszentren (MVZ) sind ein vergleichsweise neues Phänomen. Ihre rechtliche Basis wurde erst 2004 geschaffen, seitdem steigt ihre Zahl kontinuierlich an. Gegründet werden kann ein MVZ lediglich von zugelassenen Ärzten, Krankenhäusern, den Erbringern nichtärztlicher Dialyseleistungen oder von gemeinnützigen Trägern.
Eine Betreibergesellschaft und ein ärztlicher Leiter verantworten den Betrieb. Gesetzliche Regelungen, die etwa regionale Versorgungsquoten berücksichtigen, schränken die Freiheit zur Eröffnung eines MVZ ein. Sind die Wachstumsmöglichkeiten für Einzel- oder Gemeinschaftspraxen aufgrund der Pflicht zur persönlichen Leistungserbringung begrenzt, bieten MVZ größere Potenziale, da in diesen auch Ärzte angestellt und Arztsitze gebündelt werden können. Häufig treten Krankenhausgesellschaften als Betreiber von MVZ auf, da diese sich Synergieeffekte von der Verzahnung ambulanter und stationärer Leistungen versprechen.
In den vergangenen Jahren ist verstärkt auch Geld aus privaten Quellen in den deutschen Betreibermarkt geflossen. So hat etwa Nordic Capital alleine 2018 mehrere etablierte Betreibergesellschaften aufgekauft. Auch der Investor Carlyle ist über die Ameos-Gruppe auf dem deutschen Markt aktiv. Nach Angaben der Kassenärztlichen Bundesvereinigung kam es in den Jahren zwischen 2013 und 2018 zu 130 Übernahmen. Robin Göckes

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