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Märkte | 31.10.2019

Aus IZ44/2019, S. 2

Von Dirk Wichner

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    JLL
  • Personen:
    Dirk Wichner
  • Immobilienart:
    Wohnen, Einzelhandel, Büro

Weniger Handel ist eine Chance!

Starke Lohnzuwächse in der Vergangenheit haben die Einzelhandelsfläche in deutschen Innenstädten aufgebläht. Dass sie nun wieder schrumpft, ist kein Drama, sagt Dirk Wichner, Vermietungsleiter Einzelhandel bei JLL.

Quelle: JLL
Dirk Wichner.

Quelle: JLL

Gern wird über den Niedergang des stationären Handels fabuliert, das Horrorszenario verödeter Innenstädte beschrieben und das Verhältnis von analogem und digitalem Handel zu einem Duell biblischen Ausmaßes stilisiert. Im Rahmen der vergangenen Jahrzehnte aber betrachtet, wird schnell klar: Die aktuelle Entwicklung ist nicht mehr als die Normalisierung eines unnatürlichen Zustands.

Dazu lohnt ein Blick zurück in die 1970er und 1980er Jahre. Damals erlebte die Gesellschaft - zumindest im Westen Deutschlands - reale Lohnzuwächse von teilweise mehr als 10% p.a. Die Menschen kanalisierten dieses Geld in einen ungehemmten Konsum. Wir erlebten eine Explosion der Einzelhandelsflächen in den Innenstädten, Wohnen und Büro wurden vielfach verdrängt. Diese Expansion hielt bis vor wenigen Jahren an. Die Nachfrage nach Ladenlokalen war immer um ein Vielfaches höher als das Angebot, in Verhandlungen saßen die Eigentümer meist am längeren Hebel. Viele Handelsketten nahmen in prominenten Lagen auch niedrige Margen in Kauf - Hauptsache präsent und sichtbar.

Doch seit der Jahrtausendwende blieben die Reallohnzuwächse verschwindend gering. Der Wirtschaftsboom kam bei den Verbrauchern nicht mehr an. Zwischen 2010 und 2014 stiegen die Ladenmieten in Berlin um 7% pro Jahr, die Handelsumsätze im gleichen Zeitraum aber nur um 1%. Die Konsequenz: Händler richten ihre Zukunftsstrategie neu aus, kombinieren analogen und digitalen Handel und nutzen Ladengeschäfte dazu, eine Auswahl der besten Produkte zu präsentieren, das Kauferlebnis und die Bindung an die Marke zu stärken. Damit wurde deutlich weniger Fläche benötigt. Die Topeinkaufslage schrumpft horizontal auf einen kleineren, dafür exklusiveren Bereich. Sie reduziert sich aber auch vertikal, indem die unnatürliche Aufblähung auf ein drittes und viertes Geschoss abgebaut wird.

Natürlich kann ein Eigentümer, der hofft, dass irgendwann wieder ein Mieter die maximale Fläche zum Spitzensatz belegen wird, hier von "Niedergang" sprechen. Denn das wird nicht mehr passieren. Also muss sich der Eigentümer entscheiden: Entweder er macht deutliche Zugeständnisse bei den Mieten oder er prüft, ob obere Stockwerke als Büros, Logistikflächen oder Wohnungen mehr Ertrag abwerfen. Letzteres hat zudem den Charme, dass Nutzer wieder in die Innenstädte zurückkommen, aus denen sie der Handel in seiner Expansionszeit vertrieben hat. Von einem Niedergang kann also keine Rede sein - eher von einer Chance für lebendige Innenstädte.

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