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Politik | 24.10.2019

Aus IZ43/2019, S. 25

Von Martina Vetter

In diesem Artikel:

Der Gesetzentwurf zum Mietendeckel ist beschlossen

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter
Berlin will die Mieten von knapp 1,5 Mio. Wohnungen einfrieren.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter

Berlin. Lange hat die rot-rot-grüne Regierungskoalition um einen Kompromiss beim geplanten Mietendeckel gerungen, nun ist eine Einigung erzielt. Damit geht das angestrebte Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zu Mietenbegrenzung, wie der Mietendeckel nun offiziell heißt, in die nächste Runde des Gesetzgebungsverfahrens. Opposition und Immobilienverbände laufen gegen die Pläne Sturm, der Berliner Mieterverein spricht hingegen von einer historischen Chance.

Bis zuletzt blieb es spannend. Als der Koalitionsausschuss der Regierungsparteien am Freitag vergangener Woche in die letzte Verhandlungsrunde für die Eckpunkte der Gesetzesvorlage ging, vermuteten manche Beobachter, die Koalition könne am Mietendeckel zerbrechen. Vor allem der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) hatte sich vehement gegen eine pauschale Absenkung der Mieten ausgesprochen. "Wir wollen für die Mieterinnen und Mieter eine rechtssichere Entlastung", begründete Müller vor der letzten Verhandlungsrunde im Koalitionsausschuss in der rbb-Abendschau, seine Haltung. Er betonte jedoch auch: "Wir wollen an die Wuchermieten ran." Man dürfe aber keine juristischen Abenteuer eingehen, da zahlreiche Gutachten belegt hätten, dass eine pauschale Absenkung der Mieten in bestehenden Mietverhältnissen rechtswidrig wäre.

Zuletzt war das Ergebnis eines von der Senatskanzlei bei GSK Stockmann in Auftrag gegebenen Gutachtens publiziert worden. Demnach sei vor allem die geplante Absenkung überhöhter Mieten verfassungswidrig, das Mietenmoratorium hingegen "verfassungsrechtlich darstellbar, wenn es in ein schlüssiges Konzept des Landes zur Herstellung eines ausgeglichenen Wohnungsmarktes eingebettet ist".

Nach dem Verhandlungsmarathon der Koalitionspartner ist in dieser Frage jetzt eine Kompromisslösung gefunden worden, die vor den Gerichten Bestand haben könnte. Sie orientiert sich am § 138 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der Bürger vor sittenwidrigem Wucher schützen soll. Der Senat will Mietern die Möglichkeit geben, auf dieser Basis "Wuchermieten", also Mieten, die mehr als 120% des Werts der Mietentabelle für die jeweilige Baualtersklasse betragen, auf 120% absenken zu lassen. Im Falle einer Absenkung werden Zu- und Abschläge ja nach Wohnlage berücksichtigt. Für Wohnungen in einfacher Lage werden 0,28 Euro/m² abgezogen, in mittlerer Lage 0,09 Euro/m². Für Wohnungen in guter Lage ist ein Zuschlag von 0,74 Euro/m² möglich.

Die Regelungen zur Absenkung sollen nicht mit dem geplanten Inkrafttreten des Mietendeckels Anfang 2020, sondern erst neun Monate später angewendet werden. Das gibt dem Senat Zeit, um das für die Durchsetzung des Mietendeckels nötige Personal zu rekrutieren. Diese Aufgabe soll die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen federführend übernehmen und 250 Mitarbeiter neu einstellen, von denen 50 in den Bezirken eingesetzt werden sollen.

Während der fünfjährigen Geltungsdauer des Berliner Mietengesetzes dient der Mietspiegel von 2013 als Grundlage für die Mietobergrenzen, bei denen die Baualtersklassen und die Ausstattung der Wohnungen berücksichtigt werden. Auf den jeweiligen Wert sollen 13,4% draufgeschlagen werden. Das entspreche dem durchschnittlichen Anstieg der Einkommen in Berlin seit dem Jahr 2013. Den Mietspiegel 2013 wählten die Koalitionspartner, weil der Berliner Mietmarkt zu diesem Zeitpunkt zwar noch ausgeglichen gewesen sein soll, aber der Senat bereits per Beschluss eine Wohnungsknappheit festgestellt hatte. Die Linke wollte ursprünglich den Mietspiegel 2011 als Basis für Mietoberwerte nehmen.

Das Berliner Mietengesetz soll aber auch die Möglichkeit moderater Mieterhöhungen bieten. Vermieter können ab 2022 einen Inflationsausgleich von 1,3% jährlich geltend machen und die Miete entsprechend anheben. Ansonsten ist bei der Wiedervermietung von Wohnraum während der Gültigkeit des Gesetzes die Höhe der vorherigen Miete einzuhalten. Ist diese höher als erlaubt, gilt der jeweilige Wert in der dem Gesetzentwurf beiliegenden Mietentabelle. Diese differenziert nach Baualtersklasse und Ausstattung. Entsprechend reicht die Spanne von 3,92 Euro/m² für bis 1918 errichtete Wohnungen ohne Sammelheizung und Bad bis zu 9,80 Euro/m² für zwischen 2003 und 2013 entstandene Wohnungen mit Sammelheizung und Bad. Aufschläge von 1 Euro/m² sind möglich, wenn Wohnungen besonders modern ausgestattet sind und mindestens drei der fünf dafür festgelegten Merkmale aufweisen.

Vermieter besonders preiswerter Wohnungen können bei der Wiedervermietung von Einheiten, die weniger als 5 Euro/m² kosten, den Mietzins um maximal 1 Euro/m² auf höchstens 5 Euro/m² anheben. Bei der Modernisierung von Wohnungen soll eine Umlage von 1 Euro/m² möglich sein. Die Maßnahme ist aber anzeigepflichtig. Darüber hinausgehende Modernisierungskosten von maximal nochmals 1 Euro/m² sollen über Förderprogramme finanziert werden und dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden. Gefördert werden ausschließlich Maßnahmen zur Schaffung barrierefreier Wohnungen oder energetische Sanierungen.

Nachdem der Berliner Senat den Gesetzentwurf verabschiedet hat, befasst sich zunächst der Rat der Bürgermeister damit und dann das Abgeordnetenhaus. Erst danach steht fest, wie das Gesetz zum Deckel final ausgestaltet wird.

Für die Opposition ist schon jetzt klar, dass der Deckel nicht mit der Verfassung vereinbar sein wird. "SPD, Linke und Grüne haben unsere Stadt tief gespalten und Unfrieden gesät", kritisiert Burkard Dregger, Vorsitzender der Berliner CDU-Fraktion. Sein Fraktionskollege und baupolitischer Sprecher Christian Gräff schlägt als Alternative zum 1. Januar 2020 ein Berliner Mietergeld vor, um kleine und mittlere Einkommen zu entlasten. Die erzielte Einigung beim Mietendeckel sei "KomproMist".

"Anstatt 250 neue Mitarbeiter zur Umsetzung des Mietendeckels einzustellen, sollte der Senat diese Stellen besser dafür schaffen, um Bauanträge schneller bearbeiten zu können und schneller neuen Wohnraum zu schaffen", fordert Kai Wolfram, geschäftsführender Gesellschafter von Engel & Völkers Investment Consulting (Evic). Einer von Evic durchgeführten Umfrage unter 260 Investoren zufolge sehen 81% der Befragten mittelschwere bis schwere Auswirkungen für ihre Geschäftstätigkeit in Berlin.

Der Berliner Mieterverein hält den ausgehandelten Kompromiss hingegen für ein adäquates Mittel, die "Mietexzesse der letzten Jahre" wenigstens teilweise wieder auszugleichen und Mieter vor weiteren "unzumutbaren" Mietsteigerungen zu schützen. "Dies ist eine historisch einmalige Chance für ein besseres Mietensystem, das die Defizite der ortsüblichen Vergleichsmiete vermeidet und Mietern am Ende auch leichter zu ihrem Recht verhelfen wird", glaubt Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins.

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