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Unternehmen | 24.10.2019

Aus IZ43/2019, S. 19

Von Thorsten Karl

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    LEG Immobilien
  • Personen:
    Lars von Lackum
  • Immobilienart:
    Wohnen

"Bezahlbare Produkte anbieten"

Quelle: LEG Immobilien, Urheber: Heleen Berkemeyer
Lars von Lackum hat in den vergangenen Monaten das Gespräch mit den Mietern gesucht. Problemlösungen müssen vom Kunden her gedacht werden, sagt er.

Quelle: LEG Immobilien, Urheber: Heleen Berkemeyer

Düsseldorf. Seit rund einem halben Jahr ist Lars von Lackum Chef der LEG. Nur ein paar Monate zuvor kehrte er aus der Versicherungs- zurück in die Wohnungswirtschaft. Sein Job ist der schönste der Welt, sagt er im Interview. Zudem erklärt er, wie er den Spagat zwischen Renditeerwartungen der Investoren und seinem Ziel, den Mietern bezahlbaren Wohnraum zu bieten, schaffen will.

Immobilien Zeitung: Herr von Lackum, bezahlbarer Wohnraum ist derzeit ein heiß diskutiertes Thema. Vor allem private Wohnungsunternehmen und -investoren werden für Preisspekulationen und hohe Mieten verantwortlich gemacht. Haben Sie überhaupt Lust auf Ihren Job?

Lars von Lackum: Ja! Es ist der schönste Job der Welt und Wohnen eines der schönsten Produkte, das man anbieten kann. Wir geben Menschen ein Zuhause. Das ist unfassbar relevant. Was aber nicht heißt, dass das einfach ist und alles richtig läuft. Wir müssen das magische Dreieck aus Wirtschaftlichkeit, Kundenzufriedenheit und Nachhaltigkeit bedienen.

IZ: Wie kann Ihnen das gelingen?

von Lackum: Wir haben gute Mitarbeiter sowie ein einfach gutes und lebenswertes Produkt. Die Durchschnittsmiete unserer frei finanzierten Wohnungen liegt bei 6,14 Euro/m2. Ein Viertel der Wohnungen ist geförderter Wohnraum. Hier beträgt die Durchschnittsmiete 4,80 Euro/m2. Die Leistung, die wir bieten, muss deshalb zum Produkt passen.

IZ: Bitte geben Sie ein konkretes Beispiel dafür, wie sie Wirtschaftlichkeit, Kundenzufriedenheit und Nachhaltigkeit zusammenbringen wollen.

von Lackum: Wir können zum Beispiel nicht jedem Kunden, der sich mit einem kleineren Problem bei uns meldet, direkt eine Lösung anbieten. Bei einem Notfall muss natürlich sofort geholfen werden. Bei den anderen Themen wäre etwa eine 24/7-Erreichbarkeit unverhältnismäßig kostenintensiv. Ich komme aus dem Versicherungsbereich. Dort habe ich nie mit den Kunden gesprochen. Jetzt ist das anders. Ich habe mich in den vergangenen Monaten auf dem Weg zu den Kunden gemacht, um zu hören, was ihnen wichtig ist. Auch die Mitarbeiter frage ich danach. Es geht darum, die Lösungen vom Kunden her zu denken.

IZ: In Ihrem Beispiel fehlt noch die Nachhaltigkeit. Was meinen Sie damit?

von Lackum: Wir gehen das Thema an. Aber mit Augenmaß. Denn wir versuchen gleichzeitig, bezahlbare Wohnungen anzubieten. Die LEG hat im vergangenen Jahr etwa 200 Mio. Euro in überwiegend klimaschonende Modernisierungsmaßnahmen investiert. Die Mieten in den betroffenen Wohnungen haben wir um durchschnittlich 83 Cent/m2 erhöht. Wir hätten hier noch viel mehr tun und an unsere Mieter weitergeben können, haben das aber im Hinblick auf die finanzielle Leistungsfähigkeit des Einzelnen nicht getan.

IZ: Warum nicht? Ihren Investoren hätte das möglicherweise sehr gefallen.

von Lackum: Wir haben Mieter, die leben 30, 40 Jahre in unseren Wohnungen, eine Mieterin sogar seit 84 Jahren in derselben. Diese Menschen dürfen wir nicht verlieren, wenn wir das Wohnumfeld verändern. Mein Vater war vor Jahren Geschäftsführer eines wohnungswirtschaftlichen Unternehmens. Damals war der Umgang zwischen Vermieter und Mieter noch ein anderer. Heute versuchen wir, uns auf die Mieter einzustellen. Wir bieten zum Beispiel in einem Pilotprojekt einen Rückrufservice auch in türkischer Sprache an.

IZ: Die Kundennähe ist Ihnen wichtig. Ihre Mieter wird vor allem interessieren, dass die Miete nicht bei jeder Gelegenheit erhöht wird. Auf der anderen Seite sitzen Ihnen die Investoren mit Renditeerwartungen im Nacken. Das klingt ehrlich gesagt nach einem unmöglichen Spagat.

von Lackum: Die LEG ist ein privates Unternehmen und natürlich muss es effizient sein. Um das zu erreichen, wollen wir Standardprozesse automatisieren. Dadurch schaffen wir es, die Marge zu steigern, ohne den letzten Cent aus den Immobilien zu quetschen. Ich verdeutliche das mit einem drögen Thema, aber es ist ein gutes Beispiel: Früher haben vier Mitarbeiter die Zahlungseingänge mit den Kontoständen unserer Kunden abgeglichen. Heute macht das ein Roboter, und die Mitarbeiter beraten Kunden mit Zahlungsrückständen. Wir wollen Kunden im Bestand halten. Das ist auch nachhaltig und verbraucht weniger Ressourcen im Unternehmen.

IZ: Neben den Investitionen in den Bestand haben Sie angekündigt, dass die LEG in absehbarer Zeit 1.000 Wohnungen bauen wird. Wie weit sind diese Pläne vorangeschritten?
Quelle: LEG Immobilien
250 Neubauwohnungen will die LEG ab 2023 pro Jahr zukaufen. Den Grünen Bogen in Dortmund-Mengede hat das Unternehmen bereits vor kurzem erworben.

Quelle: LEG Immobilien

von Lackum: Wir haben im Bestand Nachverdichtungspotenzial für 1.000 Wohnungen identifiziert. Hier bin ich sehr zuversichtlich, dass wir ab 2023 pro Jahr 250 Einheiten errichten. Ich würde gerne mehr bauen. Aber nur bei den angekündigten 1.000 Wohnungen bin ich fest davon überzeugt, dass ich dieses Versprechen auch halten kann. Darüber hinaus prüfen wir weiter, ob es Bestandsimmobilien gibt, die wir abreißen und auf den Grundstücken verdichtet neu bauen können. Ein solches Projekt verfolgen wir bereits in Köln. Dieser Prozess ist allerdings sehr aufwendig und braucht großen Vorlauf. Deshalb kann ich hier noch keine weiteren Projekte dieser Art versprechen.

IZ: Gibt es lokale Schwerpunkte für die neuen Einheiten?

von Lackum: Ein großer Teil entfällt auf Köln: Dort planen wir an zwei Standorten 450 Einheiten. 400 weitere wollen wir in Essen bauen, die restlichen Wohnungen verteilen sich auf verschiedene andere Städte in NRW.

IZ: Zu welchen Preisen bauen Sie denn neue Wohnungen?

von Lackum: Der Quadratmeterpreis liegt derzeit bei etwa 2.800 Euro - das umfasst die Baukosten ohne Grundstück, inklusive Generalunternehmer. Aber: Der Preis steigt. Grundsätzlich wären wir gerne günstiger. Mit Nachverdichtung ist das allerdings nicht zu schaffen. Eigentlich müssten wir darüber nachdenken, ganze Viertel mit 10.000 oder 20.000 Einheiten zu bauen, wie es in den 50er und 60er Jahren der Fall war - natürlich unter Berücksichtigung der Lerneffekte, also gemischte Quartiere und gute Infrastruktur.

IZ: Sind Sie auf der Suche nach Bauland?

von Lackum: Wir bemühen uns intensiv um den Kauf von Bauland. Aber in dem Markt sind wir nicht die einzigen und es werden zum Teil spekulative Preise aufgerufen. Da können und wollen wir nicht mithalten. Ich bin der Meinung, dass aus gesamtgesellschaftlichen Gründen nicht immer das Preisgebot zählen darf. Ich will ein bezahlbares Produkt anbieten, keine exklusiven Wohnungen, bei denen unten am Empfang ein Concierge sitzt und schon die Tiefgarage so aussieht, als ob sie zweimal täglich mit der Zahnbürste geputzt wird. Deshalb brauchen wir mehr Konzeptvergaben und mehr Bauland.

IZ: Beides ist im Moment allerdings nicht leicht zu bekommen. Sehen Sie hier eine Alternative?

von Lackum: Die LEG kauft auch Projektentwicklungen. Wir haben einen guten Zugang zum Kapitalmarkt, den Projektentwickler oftmals nicht haben. Deshalb kommen wir da einfacher ran als an Bauland. Vor kurzem haben wir zum Beispiel die Projektentwicklung Grüner Bogen in Dortmund-Mengede gekauft. Die 117 Wohnungen in neun Mehrfamilienhäusern, darunter 99 öffentlich gefördert, sollen Anfang November fertiggestellt sein und in den Besitz der LEG übergehen.

IZ: Wie viele neu gebaute Wohnungen wollen Sie insgesamt zukaufen?

von Lackum: Das Ziel ist, ebenfalls ab 2023 pro Jahr 250 Einheiten zuzukaufen. Aber das hängt sehr vom Angebot ab. Ich persönlich würde mir mehr Zukäufe wünschen.

IZ: Die Preise für Neubau und den Kauf von Bestandsimmobilien ziehen seit Jahren an. Wie wollen Sie bezahlbare Mieten und gleichzeitig die Rendite der Investoren ermöglichen?

von Lackum: Grundsätzlich rechnen wir mit einer Bruttorendite auf unsere Kosten von 4,5%. Das ist die Rendite, mit der wir auch unsere Investoren überzeugen konnten. Um das zu erreichen, brauchen wir auf dem freien Markt Mieten von 12 Euro/m2 bis 14 Euro/m2, die den geförderten Wohnungsbau mitfinanzieren. Das ist auch der Grund, warum ich große Grundstücke kaufen möchte, auf denen ich 10.000 Einheiten bauen kann. Je größer das Grundstück und je höher die Zahl der Einheiten ist, desto günstiger sind die Mieten im Schnitt.

IZ: Was raten Sie den Menschen, die in den beliebten Städten und Ballungsräumen in NRW verzweifelt auf der Suche nach Wohnraum sind?

von Lackum: Es gibt auch entspannte Märkte in NRW. Denjenigen, die beispielsweise in Düsseldorf noch keine Wohnung gefunden haben, kann ich nur zurufen: Auf nach Duisburg! Es gibt eine gute ÖPNV-Anbindung, wunderschöne Ecken, viele Grünflächen. Man sollte sich dort mal umschauen. Das sage ich nicht nur, aber auch, weil das meine Heimatstadt ist.

IZ: Vielen Dank für das Gespräch!

Das Interview führte Thorsten Karl.

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