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Märkte | 17.10.2019

Aus IZ42/2019, S. 15

Von Monika Leykam und Christoph von Schwanenflug

In diesem Artikel:

Die "Junkies der Großfläche" diversifizieren

Quelle: Hahn-Gruppe
Ausbruch aus dem Schema: Mit dem Stadtteilzentrum Killesberghöhe in Stuttgart kaufte die Hahn-Gruppe erstmals eine Nicht-Fachmarkt-Immobilie.

Quelle: Hahn-Gruppe

Fachmarktzentren stehen bei Immobilieninvestoren hoch im Kurs. Der Kauf eines Stadtteilzentrums in Stuttgart durch die Hahn-Gruppe zeigt allerdings, dass auch die Fachmarkt-Freaks nach Alternativen suchen. Derweil bleiben Einkaufszentren die am kritischsten besprochenen Handelsimmobilien bei institutionellen Investoren.

Über 30 Jahre lang hat Hahn nichts anderes als Baumärkte und SB-Warenhäuser gekauft. Der Fondsinitiator tut das auch weiterhin und auch im großen Stil, wie die Akquisition von 13 Fachmarktzentren zeigt (siehe "Salt-&-Pepper-Paket geht an Hahn"). Doch die Investition in das Stadtteilzentrum Killesberghöhe in Stuttgart zeigt, dass auch in Bergisch Gladbach die Welt nicht stehen bleibt. Big Seven, Stadtteil, Multifunktionalität - der Marktführer für Investitionen in großflächige Einzelhandelsimmobilien kauft zum ersten Mal eine dezidierte Nicht-Fachmarkt-Immobilie. Thomas Kuhlmann, der Vorstandsvorsitzende der Hahn-Gruppe, erklärt warum: "Wir sehen bei gemischt genutzten Immobilien hervorragende langfristige Perspektiven, insbesondere, wenn diese über einen hohen Einzelhandelsanteil verfügen."

Investoren wie Aberdeen kennen die Vorzüge gemischt genutzter Immobilien schon länger (siehe "Aberdeens Weg zu einem LEH-Investor", IZ 22/19), aber Multifunktionalität ist jetzt auch bei in der Wolle gewaschenen Retailinvestoren angekommen. Jörg Krechky, Head of Retail Investment bei der Maklerfirma Savills, berichtet: "Mixed Use ist Investors Darling". Vor fünf Jahren habe ich versucht, eine gemischt genutzte Immobilie in Hamburg zu verkaufen. Es ging nicht. Kürzlich ging das Objekt für den Faktor 22,5 über den Tisch."

Gleichwohl würden Fachmarktzentren auch weiter im Preis steigen, sagt Krechky voraus. Die Spitzenrenditen lägen jetzt schon unter 4%. "Wahrscheinlich gehen wir in Richtung 3,5%", prophezeite er auf der Expo Real. Immun gegen die Transformation des Einzelhandels seien die großen Dinger auf der grünen Wiese aber keineswegs. Die Veränderung der Konsumgewohnheiten werde irgendwann auch Fachmarktzentren treffen, Stichwort Onlinehandel. "Der Lieferservice wird Fachmarktzentren angreifen", sagt Krechky. Bis es so weit sei, würden sie im Investmentmarkt für Handelsimmobilien aber eine Sonderstellung behalten. "Sie haben das Onlinethema nicht, noch nicht, und Investoren können dort Geld parken, ohne Werte zu verlieren."

CBRE sieht die Spitzenrenditen für Fachmarktzentren dagegen kurz vor dem Gipfel. Sie lägen im dritten Quartal 2019 stabil bei 4,15%, was gegenüber dem Vorjahreszeitraum (4,5%) zwar ein Rückgang um 35 Basispunkte bedeute. Eine nennenswerte Verteuerung sei aber nicht mehr zu erwarten. "Wir werden vermutlich nur noch geringe Rückgänge der Spitzenrenditen für Fachmarktzentren sehen", sagte Anne Gimpel, Team Leader Valuation Advisory Services bei CBRE.

Auch Daniel Herrmann, Head of Fund Management Retail bei Patrizia, lässt beim Thema Fachmarktzentren etwas nachdenklichere Töne anklingen. Genau hinschauen müsse man dann, wenn ein großes SB-Warenhaus der Ankermieter sei. "Das Problem ist das Non-Food-Sortiment. Langfristig ist diese ganze Schiene nicht mehr konkurrenzfähig", sagte Herrmann auf der Expo Real. Das "Rightsizing" von zu groß gewordenen SB-Warenhäusern sei das Gebot der Stunde. Grundsätzlich gelte aber: "Das Kapital, das früher Highstreet und Shoppingcenter gekauft hat, geht jetzt in Fachmarkt-Situationen."

Quelle: Blank Real Estate GmbH & Co. KG
toom Baumarkt, Aldi, Fressnapf: Der Mietermix im Fachmarktzentrum Stade überzeugte die R+V Versicherung.

Quelle: Blank Real Estate GmbH & Co. KG

Mit der Aufnahme von gemischt genutzten Immobilien in das Anlagespektrum von Retailinvestoren wandelt sich die Definition einer Core-Immobilie. Noch vor wenigen Jahren bedeutete für ein Unternehmen wie Hahn "Core" ein 15 Jahre vermietetes Fachmarktzentrum in einer C-Stadt mit einem großen SB-Warenhaus als Ankermieter. Heute kommt dieses Prädikat auch dem Stadtteilzentrum Killesberghöhe zu, obwohl die Mietverträge dort im Schnitt nur noch 6,5 Jahre laufen. Gekauft wurde in Stuttgart offenbar mit Blick auf Wertsteigerung: Einen Teil der Non-Food-Einzelhandelsflächen will Hahn in Büroräume umbauen.

Weitgehend einig sind sich die Gewerbemakler darin, dass Fachmarktzentren Einkaufszentren renditemäßig überholt haben. CBRE sieht allein an A-Standorten (4%) für Einkaufszentren einen noch geringen Renditevorsprung gegenüber Trophäen des Fachmarkts (4,15%). Aus Sicht von Savills liegen zwischen beiden Immobilientypen aber inzwischen schon 40 Basispunkte. JLL sieht die Assetklassen in etwa gleichauf.

Erschwert wird der Vergleich beider Immobilientypen durch einen Mangel an Transaktionen. Über jeden Zweifel erhabene Shoppingcenter haben in Deutschland schon längere Zeit nicht mehr den Eigentümer gewechselt. Verkauft werden immer nur Center mit unklarer Zukunftsperspektive wie zuletzt die Rathaus-Galerie Essen oder der Hofgarten Solingen. Maklern zufolge brauchte der Hofgarten sogar drei Anläufe, um mit Revcap schließlich einen neuen Investor zu finden. Statt einen Kaufpreisfaktor von deutlich über 20, wie ursprünglich kalkuliert, hätten die Eigentümer Rabobank und Sonae Sierra am Ende nur rund das 14fache der jährlichen Miete bekommen, berichten Marktteilnehmer.

"Früher wurden Shoppingcenter von opportunistischen Investoren gekauft, die Performanceprobleme hatten", erinnert sich Ali Otmar, Vize-Chefeinkäufer bei Tristan Capital, an das Marktumfeld vor dem Online-Schock. "Jetzt kaufen Opportunisten solche Center nur noch, wenn sie bereits funktionieren." Mehr als 6% Anfangsrendite müsste ein solches Asset abwerfen, um für die Tristan-Fonds infrage zu kommen, schätzt Otmar. Für Rob Wilkinson, Europachef des Fondsriesen AEW, sind auch gesunkene Preise kein Grund, um Shoppingcenter zu kaufen. "Wir investieren aktuell gar nicht in Einkaufszentren, da sie ihren zyklischen Tiefpunkt noch nicht erreicht haben. In Anbetracht des veränderten Einkaufsverhaltens der Menschen in Europa haben wir in jedem Land immer noch zu viel Einzelhandelsfläche", erklärte Wilkinson auf der Expo Real. AEW kauft Geschäftshäuser. "Der Einzelhandel befindet sich mitten in einem Restrukturierungsprozess", bestätigt John O'Driscoll, der für AXA IM Real Assets in Europa Immobilien einkauft. "Ein günstiger Einstiegspreis reicht da nicht aus, um ein Investment sinnvoll zu begründen."

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