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Unternehmen | 17.10.2019

Aus IZ42/2019, S. 14

Von Christoph von Schwanenflug

In diesem Artikel:

Kartellamt und Kaufland sind das Zünglein an der Waage

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph von Schwanenflug
In die Jahre gekommen: real-Filiale in Wiesbaden.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph von Schwanenflug

Der Metro-Konzern hat redos den Zuschlag für das SB-Warenhaus real erteilt. In einem zweiten Schritt geht es nun um die Verteilung der rund 280 Standorte von real. Dabei spielt der Großflächendiscounter Kaufland eine Schlüsselrolle. Aber auch das Bundeskartellamt hat ein gewichtiges Wort mitzureden.

Am 13. September 2018 hat der Metro-Vorstand den Verkauf des SB-Warenhauses real beschlossen. Rund ein Jahr später, am 4. Oktober dieses Jahres, hat der börsennotierte Handelskonzern den Verkauf beim Bundeskartellamt angemeldet. Den Zuschlag für das Unternehmen mit rund 33.000 Mitarbeitern, 277 Filialen und etwa 7 Mrd. Euro Umsatz soll die von Oliver Herrmann geführte Hamburger Firma redos real estate bekommen. Der zweite Bieter, die Investmentgesellschaft x+bricks aus Frankfurt, hat das Nachsehen. x+bricks wird von Sascha Wilhelm (früher Corestate) geführt, Stefan Zimmermann, Gründer des Asset-Managers Acrest und Mitinhaber des Family- Offices 4 Friends Investment zieht als "Senior Advisor" im Hintergrund die Fäden.

Metro will einerseits das operative Geschäft von real an redos verkaufen, andererseits rund 80 Liegenschaften, die sich auf 65 real-Standorte verteilen. Zu den 80 Immobilien mit einem Buchwert von 900 Mio. Euro zählen die Verkaufsgebäude, aber auch andere Liegenschaften wie Parkplätze. Finanziert werden soll die Transaktion u.a. durch den langjährigen redos-Partner Morgan Stanley Real Estate und das Shoppingcenterunternehmen ECE, hinter dem die Hamburger Otto-Familie steht.

redos will einen Großteil der rund 280 real-Filialen nach dem Kauf an andere Händler weiterreichen. "Kandidaten für die größten Pakete sind Edeka und Kaufland, die jeweils bis zu 100 Standorte haben wollen", heißt es in einem Artikel der Lebensmittel Zeitung (LZ). 60 Märkte sollten unter dem Namen real weiterbetrieben werden. Bei Metro nennt man diese Filialen den "Kern". Der Konzern wird am operativen Geschäft von real vorerst mit 24,9% beteiligt bleiben. Die gemeinsame Gesellschaft mit redos wird sämtliche Märkte bis zu ihrer Übergabe an ein anderes Unternehmen weiterführen. "Die Übergangszeit kann durchaus bis zu zwölf Monate dauern", heißt es bei Metro. Zum anderen übernimmt das Joint Venture die sogenannten "Kern"-Filialen. Den 24,9%-Anteil soll Metro frühestens in drei Jahren redos andienen können (Put-Option). 30 bis 40 real-Märkte sind dem LZ-Bericht zufolge zur Schließung vorgesehen. "Diese Schließungen hatte Metro allerdings schon in früheren Businessplänen beschlossen", betont ein redos-Sprecher.

Inzwischen sind bei Metro für über 270 Standorte Bewerbungen eingegangen. "Alle Großen des deutschen Lebensmitteleinzelhandels sind dabei, es gibt aber auch einzelne Interessenten für einzelne Standorte", sagte ein redos-Sprecher. Die Auswertung der Angebote werde "einige Wochen" dauern. Für manche Filialen lägen mehrere Bewerbungen vor. Sobald größere Filialpakete geschnürt seien, würde Metro diese beim Bundeskartellamt zur Übernahme anmelden. Die sogenannte "zweite Transaktion" gilt aus wettbewerblichen Gründen als der eigentliche Knackpunkt des real-Verkaufs (siehe "Die Rolle des Kartellamts" auf dieser Seite).

Das größte Interesse an neuen Verkaufsflächen dürfte Kaufland haben, mit rund 670 Märkten das filialstärkste SB-Warenhaus hierzulande. Der zur Schwarz-Gruppe gehörende Großflächen-Discounter ist im Südwesten und Osten der Republik stark. In Norddeutschland und Nordrhein-Westfalen, also da, wo real gut vertreten ist, gibt es dagegen noch viele weiße Flecken. Vor allem aber braucht Kaufland, mit dessen Erträgen in Deutschland es nicht zum Besten stehen soll, dringend einen Wachstumsimpuls.

Kaufland lässt redos gleichwohl zappeln. Die Firma bekennt sich offiziell noch zu dem unterlegenen Bieter x-bricks, dessen "exklusiver strategischer Partner" Kaufland ist, wie x+bricks Anfang Juli dieses Jahres mitteilte. Ganz so exklusiv scheint diese Partnerschaft allerdings nicht mehr zu sein. Auf Anfrage der Immobilien Zeitung (IZ) erklärt Kaufland nämlich: "Wir sind strategischer Partner von x+bricks und führen daher keine Verhandlungen mit redos." Das Wörtchen "exklusiv" fehlt in dem Statement.

Die meisten Branchenexperten gehen ohnehin davon aus, dass in der Sache noch nicht alle Karten auf dem Tisch liegen, auch wenn Metro redos den Zuschlag für real erteilt hat. Oliver Herrmann habe zwar das Vertrauen von Metro, heißt es, aber mit Kaufland sei der wichtigste Abnehmer für die real-Filialen nun einmal mit x+bricks verbündet. "Wir sehen keine gesetzte Situation. Es sieht zwar so aus, als ob redos einen Vorsprung habe, aber die Gespräche auf der Expo Real zeigen uns, dass es Möglichkeiten gibt, von dem redos-Szenario abzuweichen", sagte ein großer real-Vermieter der Immobilien Zeitung. "Der Swing-Faktor in der ganzen Angelegenheit ist Kaufland."

Der real-Vermieter betonte zudem die Schlüsselrolle der Vermieter. Wenn Kaufland oder Edeka einen Markt übernehmen wollten, der vertraglich an real gebunden sei, müsse der Vermieter zustimmen. "Der Kauf bricht nicht unsere Miete", stellte er klar.

Derweil versucht x+bricks offenbar, bei den Metro-Aktionären Stimmung gegen den redos-Deal zu machen. "Wir haben das bessere Angebot, weil wir mehr bieten als die 500 Mio. Euro Mittelzufluss für Metro, die das Angebot von redos beinhaltet", heißt es aus dem x+bricks-Lager. Auch die Gewerkschaft ver.di wird, so scheint es, umworben. "ver.di will doch, dass bei real ein Unternehmen zum Zug kommt, das nach Tarif bezahlt. Das ist bei Kaufland als einzigem der Fall."

Aber hatte der Zuschlag für redos überhaupt mit dem Preis zu tun? Eine Person mit Erfahrung bei Firmenverkäufen meint, bei Transaktionen dieser Größe entscheide selten allein das Geld. "Das magische Dreieck besteht aus Schnelligkeit und Zuverlässigkeit, erst dann kommt der Preis." redos habe wahrscheinlich den besseren Zugang zu den wirklich wichtigen Personen gehabt. Diese müssten nicht unbedingt im Metro-Vorstand sitzen. "Das war meiner Meinung nach ein Zigarrendeal", sagt der Berater. "Zwei Leute haben sich hingesetzt und zusammen eine Zigarre geraucht."

Die Rolle des Kartellamts

Spätestens bei der Übernahme der Supermarktkette Kaiser's Tengelmann durch Edeka hat das Bundeskartellamt gezeigt, dass es bei Firmenzusammenschlüssen im Lebensmitteleinzelhandel (LEH) ganz genau hinschaut. Die Bonner Behörde lehnte den Tengelmann-Deal 2015 ab, da "die Übernahme des Filialnetzes durch Edeka zu einer erheblichen Verschlechterung der Wettbewerbsbedingungen auf zahlreichen ohnehin stark konzentrierten Regionalmärkten und Stadtbezirken im Großraum Berlin, in München und Oberbayern sowie in Nordrhein-Westfalen" führen würde.

Die Übernahme von großen Teilen des Tengelmann-Filialnetzes durch Edeka war nur möglich, weil der damalige Bundeswirtschaftsminister Sigmar Gabriel (SPD) das Kartellamt überstimmte. Metro hätte die kartellrechtlichen Risiken der Übernahme, d.h. die Verhandlungen mit dem Kartellamt darüber, wer welche Filialen übernahmen darf, gerne dem Erwerber von real alleine überlassen. Damit kam der Konzern aber nicht durch. redos zog sich aus Protest gegen diese Strategie im April kurzzeitig aus dem Bieterverfahren zurück. Nun gehen redos und Metro gemeinsam zum Kartellamt.

Bei der Prüfung der real-Übernahme dürften die Wettbewerbshüter ähnlich vorgehen wie bei Kaiser's Tengelmann. Der am 4. Oktober angemeldete Verkauf von real an redos - die Beteiligten sprechen von der "ersten Transaktion" - ist aus Sicht der Behörde unproblematisch, da redos eine Immobilienfirma ist. Entscheidend wird die "zweite Transaktion", d.h. wenn real-Konkurrenten wie Edeka oder Kaufland größere Filialpakete schlucken wollen. Dann würde die bei Kaiser's Tengelmann erprobte kleinräumige Prüfung der Wettbewerbssituation in den betroffenen Regionen, Städten und Stadtteilen einsetzen.

Das Bundeskartellamt teilt auf Anfrage der Immobilien Zeitung mit, dass dabei "selbstverständlich alle wettbewerblich relevanten Faktoren bei der Bewertung berücksichtigt werden, d.h. der Wettbewerb auf den Absatzmärkten (LEH regional gegenüber den Verbrauchern) und auf den Beschaffungsmärkten (LEH gegenüber den Lieferanten/Herstellern)". Für die Übernahme von real-Filialen konnten sich Unternehmen bei Metro bewerben.

Bis zum vergangenen Montag gab es Angebote für über 270 Standorte. Vorgespräche mit dem Bundeskartellamt haben bereits stattgefunden. "Um eine Orientierung zu erhalten", wie zu hören ist. Klar ist: Egal, was Metro und redos mit Kaufland & Co. oder irgendwelchen Vermietern verabreden - das Kartellamt muss am Ende seinen Segen geben.

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