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Recht | 17.10.2019

Aus IZ42/2019, S. 12

Von Paul M. Kiss

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    CBH Rechtsanwälte
  • Organisationen:
    Bundesgerichtshof (BGH), Oberlandesgericht Düsseldorf
  • Personen:
    Paul M. Kiss

Wer Kunden unter Druck setzt, verliert seine Maklerprovision

Maklerrecht. Ein Makler, der beim Käufer den Eindruck erweckt, er müsse die Immobilie kaufen und eine erfolgsunabhängige Provision zahlen, verwirkt seinen Provisionsanspruch.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 5. Oktober 2018, Az. 7 U 194/17 (BGH, Beschluss vom 6. Juni 2019, Az. I ZR 192/18, NZB zurückgewiesen)

DER FALL

Quelle: CBH
Rechtsanwalt Paul M. Kiss von CBH Rechtsanwälte

Quelle: CBH

Ein Immobilienmakler legte dem Kaufinteressenten eine vorformulierte Reservierungsvereinbarung vor. Dieser sollte darin "rechtsverbindlich" erklären, dass er das Objekt zu einem Kaufpreis von 615.000 Euro erwirbt und nach der Kaufvertragsbeurkundung eine Maklerprovision von 3,57% des Kaufpreises bezahlt. Der Makler wollte die Vorbereitung der Beurkundung in die Wege leiten. Sollte der Kaufvertrag aus Gründen, die der Interessent zu vertreten hat, nicht zustandekommen, musste er die entstandenen Kosten übernehmen. Die Reservierungsgebühr betrug 2.000 Euro. Diese Summe sollte bei Abschluss des Kaufvertrags auf die Maklerprovision angerechnet werden, aber auch dann beim Makler verbleiben, wenn es nicht zum Kauf kommt. Der Käufer zahlte die Provision, forderte sie dann aber vom Makler zurück.

DIE FOLGEN

Die Klage des Käufers hatte erst in der zweiten Instanz Erfolg. Der Makler hat zwar eine Maklerleistung erbracht, aber die Provision ist dennoch verwirkt - weil der Makler ihrer "unwürdig" ist. § 654 BGB, der die Verwirkung des Maklerlohnanspruchs regelt, bezieht sich dem Wortlaut nach zwar nur auf eine unzulässige Doppeltätigkeit, ist aber auch dann anzuwenden, wenn sich der Makler seiner Provision als "unwürdig" erweist. Hier hat der Makler in erheblichem Ausmaß einen wirtschaftlichen und zudem rechtlich nichtigen Druck ausgeübt. Die Reservierungsvereinbarung enthielt die Formulierung "rechtsverbindlich", obwohl sie formnichtig war. Beim Kunden wurde der irrige Eindruck erweckt, dass er sich nicht mehr frei zum Abschluss des Grundstückskaufvertrags entschließen kann und auch keine Möglichkeit mehr hat, den Kaufpreis zu verhandeln. Die Reservierungsvereinbarung enthält zudem eine erfolgsunabhängige Zahlungsverpflichtung über 2.000 Euro, dies entspricht 9% des üblichen Maklerhonorars. In der Gesamtschau war der Druck, der auf den Kunden ausgeübt wurde, unzulässig.

WAS IST ZU TUN?

Beim Abschluss von Reservierungsvereinbarungen ist Vorsicht geboten. Wird durch die Zahlungsverpflichtung ein wirtschaftlicher Druck auf den Interessenten zum Erwerb ausgeübt werden, muss sie notariell beurkundet werden. Ein solcher wirtschaftlicher Druck liegt in der Regel dann vor, wenn die Reservierungsgebühr, die der Interessent zahlen soll, mindestens 10% der üblichen Provisionshöhe beträgt. Wie die Entscheidung zeigt, kann der Betrag im Einzelfall aber auch niedriger liegen. Außerdem darf nicht der Eindruck erweckt werden, dass der Interessent mit der Unterzeichnung einer privatschriftlichen Vereinbarung zum Abschluss eines Kaufvertrags verpflichtet ist. (Anja Hall)

Rechtsanwalt Paul M. Kiss von CBH Rechtsanwälte

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