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Märkte | 17.10.2019

Aus IZ42/2019, S. 3

Von Christine Rose

In diesem Artikel:

"Dann wird eben neu gerechnet"

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Sell
Kommt der Mietendeckel, wird eben neu gerechnet. Das ist ein Ergebnis der von Engel & Völkers Investment Consulting organisierten Diskussionsrunde.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Sell

Mieten bremsen, stoppen, deckeln: In Berlin und anderswo in der Republik streben Politiker nach einer stärkeren Regulierung des Wohnungsmarkts. Auf der Expo Real gab es deshalb Besorgte. Vor allem aber gab es Besucher, die davon überzeugt sind, dass derzeit eher die Unsicherheit darüber, was kommt, bremse. Wenn einmal Klarheit herrsche, werde neu kalkuliert - und weiter investiert.

Mietendeckel - das Wort fiel in jedem Gespräch über Wohnungsbau und Wohninvestments, in jeder Diskussion. Viel Besorgnis wurde geäußert, großem Unmut Luft gemacht. Und jeder wusste zumindest von einem Deal, der in Berlin abgesagt worden war. Etliche berichteten von gesenkten Portfoliopreisen als Reaktion auf die Senatspolitik, von Private-Equity-Riesen, die überlegten, Berlin in Sachen Wohnen, aber auch mit Blick auf Büros von ihrer Ankaufsliste zu streichen, davon, dass in Berlin "praktisch keine" großvolumigen Transaktionen mehr stattfänden. Das alles wegen der Unsicherheit, in welcher Form der Mietendeckel komme. Und wegen der Unkalkulierbarkeit, ob es das dann gewesen sei mit Regulierungen. Im Eifer des Marktgeflüsters wurde aber auch übertrieben, womöglich gezielt Schwarzmalerei betrieben. So meinte ein Messebesucher zu wissen, dass der Fondsmanager Wertgrund den Bau von insgesamt 800 Wohnungen in Berlin auf Eis gelegt habe.

Wertgrund-Vorstand Thomas Meyer streicht eine Null: Das vorerst gestoppte Nachverdichtungsvorhaben umfasst etwa 80 Einheiten. Deutsche Wohnen wurde ebenfalls nachgesagt, den Bau Tausender Wohnungen eingefroren zu haben. "Hier liegt nichts auf Eis", informiert Pressesprecher Marko Rosteck lapidar. Ein Einbruch bei der Anzahl an Transaktionen von Portfolios in Berlin oder mit Schwerpunkt Berlin ist Savills-Auswertungen zufolge zumindest in den ersten neun Monaten dieses Jahres ebenfalls noch nicht zu erkennen.

Ein auf der Expo Real vorgestellter Marktbericht warnt - offensichtlich gerichtet an Politiker - eindringlich vor unliebsamen Folgen von Regulierung, weist Investoren auf stärker limitierte Mietsteigerungsmöglichkeiten hin und rät auf höhere Renditen Zielende zur Vorsicht. Vor kleinem Fachpublikum über Ergebnisse eben dieses Marktberichts referierend, klingt der Chefresearcher optimistischer, wie ein youtube-Video zeigt. Regulierungen seien kein großes Thema für Investoren, sagt er da. Schwierig werde es nur, wenn alle paar Monate aufs Neue herumgeschraubt werde - dann ginge die Planbarkeit verloren.

Daran scheint etwas zu sein. Die Unsicherheit sei groß, weil Investoren derzeit nicht wüssten, auf welcher Grundlage sie kalkulieren sollen, beobachtet Thomas Wiegand, Managing Director bei Cerberus Deutschland Beteiligungsberatung, und schlägt die Brücke zur GSW, die Cerberus und Whitehall 2004 gekauft hatten. "Es gab eine Sozialcharta und damit wusste man, was man durfte und was nicht." Unsicher sei zudem, was andere Kommunen oder der Bund noch planen: "Wenn der Mietendeckel in Berlin durch ist, möchte ich sehen, wie lange sich Politiker in München und Frankfurt gegen Forderungen wehren können, ihn einzuführen", sagt Corestate-Investmentchef Thomas Landschreiber. Doch komme, was da wolle - Anlagedruck und die Argumente sicherer Hafen und Fundamentaldaten scheinen stärker. "Wenn der Deckel kommt, wird eben neu gerechnet", sagt Wiegand. Auf einen Preisdämpfer hofft schon jetzt mancher, um kaufen zu können. Im Messegeflüster ist von Nachlässen von bis zu 20% die Rede, die zu erwarten seien.

Ein Abrücken von Wohnen, von Berlin bedeute dies aber "keinesfalls", beteuert Eitel Coridaß, Geschäftsführer von Deutsche Investment. Mit seinen langfristig orientierten Investoren lasse sich ein möglicher Mietendeckel von fünf Jahren überbrücken, sagt er. Um Einbußen zu kompensieren, werde er Investitionen in den Bestand eben "auf ein vernünftiges Maß zurückfahren", erklärt Coridaß, kündigt aber an: "Sie werden weiter nennenswerte Wohnungsdeals von uns in Berlin sehen." Auch andere Investmentgesellschaften wollen der Bundeshauptstadt treu bleiben. Invesco werde in diesem Monat über einen neuen paneuropäischen Wohnungsfonds entscheiden und auch in Berlin investieren, "wenn uns das richtige Objekt angeboten wird", sagt Doris Pittlinger, Invescos oberste Fondsmanagerin für Europa (siehe "Willkommen in der neuen Normalität").

Wertgrund-Chef Meyer drückt allenfalls auf die Bremse. Mit dem Kauf von Bestandsimmobilien will er bis zum Mietendeckel-Beschluss warten, mit Neubau bis zu einer höchstrichterlichen Entscheidung, ob der Deckel rechtens ist. "Niemand ist abhängig davon, in Berlin zu kaufen", betont er. Das sieht auch der Investmentmanager Deutsche Zinshaus so, der jüngst zwei Wohnungsfonds mit einem Gesamtvolumen von etwa 500 Mio. Euro auf den Weg gebracht hat. "Wir investieren nicht in Berlin, sondern an B- und starken C-Standorten", sagt Geschäftsführer Philipp Kraneis.

Mit Neubau fühlen sich Investoren auf der sicheren Seite. Corestate will in den kommenden zwei, drei Jahren jeweils etwa 1 Mrd. Euro in Mikroapartments innerhalb Europas investieren, davon jeweils um die 150 Mio. Euro in Deutschland. "Neubau ist von Regulierungen nicht betroffen, und unsere Serviced Apartments sind ohnehin gewerblich", erklärt Landschreiber.

Investoren werden also trotz Regulierung Wege finden, ihre Mittel in Wohnungen zu stecken. Der ein oder andere Weg dürfte politisch erwünscht sein. "In dem Joint Venture mit Commerz Real wird ein Schwerpunkt der geförderte Neubau sein, für den keine Regulierung zu erwarten ist", sagt Meyer. Entwickler wie GBI und Nordproject bestätigen das gestiegene Investoreninteresse und handeln entsprechend: Im Vertrauen darauf, dass sich die Sparte als Anlageprodukt etablieren wird, haben sie derzeit um die 1.800 geförderte Einheiten in Planung und Bau.

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