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Märkte | 17.10.2019

Aus IZ42/2019, S. 1

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:

Willkommen in der neuen Normalität

Quelle: stock.adobe.com, Urheber: olly
Der Europäischen Zentralbank sei Dank - Immobilien bleiben gefragt, Konjunkturdelle hin oder her.

Quelle: stock.adobe.com, Urheber: olly

Auch wenn die Musik dieses Jahr erst abends aufgedreht werden durfte: Die Stimmung auf der Expo Real war wieder exzellent. Auch deshalb, weil die Warner vor einer baldigen Zinswende, die in den Vorjahren noch etwas Wasser in den Wein gossen, nun endgültig verstummt sind. Die Branche hat sich in der Dauernullzinsrealität eingerichtet.

Kapital sei ein scheues Reh, hieß es immer. Doch auf der diesjährigen Expo Real benahm sich das Kapital in Gestalt der großen Investmentmanager reichlich unscheu. Die Antwort auf die Frage nach dem drohenden Brexit: Na gut, wenn‘s denn sein muss, aber dann bitte schnell, damit die Preise fallen und wir wieder kaufen können. Auf die Mietenregulierung: Kein Kaufhindernis für deutsche Wohnungen. Auf das Stichwort Rezession: Wenn sie denn kommt, werden ihre negativen Effekte durch die anhaltende Knappheit an modernen Wohn- und Gewerbeflächen überkompensiert.

Ihre unerschütterliche Gelassenheit verdanken die Milliardenmanager einem Bewusstseinswandel, den Doris Pittlinger so formuliert: "Unsere Kunden geben uns zu verstehen, dass sie künftig noch mehr Kapital allokieren möchten." Die oberste Fondsmanagerin für Europa bei Invesco hält es daher trotz rekordniedriger Anfangsrenditen für möglich, dass die Kaufpreise für Immobilien noch weiter steigen werden - auch wenn das in der Geschichte des deutschen Immobilienmarkts zuvor noch nie passiert ist. "Ich denke, dass wir uns von der Mean-Reversion-Theorie (alle Preise kehren immer wieder zu einem Mittelwert zurück, Anm. d. Red.) verabschieden müssen. Sie hilft uns nicht mehr, weder beim Rendite- noch beim Zinsniveau."

Die Anleger hätten sich in der neuen Realität eingerichtet, bestätigt Piotr Bienkowski, Deutschlandchef von BNP Paribas Real Estate. "Vor zwei Jahren sagten uns viele Investoren: Ich mache bei diesen Preisen nicht mehr mit. Mittlerweile, in Erwartung eines Dauerniedrigzinses, haben sie das Preisniveau als die neue Normalität akzeptiert." Oder, wie Pittlinger es formuliert: "Wer sich vom Blick zurück nicht verabschieden kann, wird handlungsunfähig. Der ist raus aus dem Markt."

Die Kunden, die Invesco und den anderen Kapitalsammelstellen signalisierten, dass sie künftig eher noch mehr Immobilien kaufen möchten, haben mehrstellige Milliardensummen aus auslaufenden Staatsanleihen im Nacken. Die stehen bei Pensionskassen und Versorgungswerken demnächst zur Refinanzierung an. Würde alles Geld in deutschen Staatspapiere reinvestiert, wäre der Zins negativ. "Welche Alternativen hat dieses Kapital?", fragt Bienkowski, und seine Frage ist weitgehend rhetorisch gemeint. Widerspruch aus den Reihen der Investmentmanager bekommt er keinen. "Die kommende Welle aus Kapital braucht ein neues Zuhause", sagt Ali Otmar, Deputy Head of Investment beim Fondsmanager Tristan Capital. "Das wird das niedrige Renditeniveau in Deutschland weiterhin stabilisieren."

Der Fondsriese AEW Europe wird 2019 mehr Eigenkapital einsammeln als je zuvor in seiner Geschichte. 4 Mrd. Euro hat CEO Rob Wilkinson für Investitionen in Wohn- und Gewerbeimmobilien bis Jahresende zur Verfügung, erst ein Viertel davon ist in Objekten gebunden. "Die globalen Kapitalflüsse waren bislang stärker als alle politischen Turbulenzen", beobachtet Wilkinson und hält das zumindest im Augenblick noch für gerechtfertigt: "Es zeichnet sich weder ein deutliches Wirtschaftswachstum noch eine harte Rezession ab, auf dem Arbeitsmarkt sieht es auch gut aus, und die Leerstandsquoten sind niedrig."

"Inwieweit Impulse von außen die Immobilienmärkte künftig in Bedrängnis bringen könnten, ist die offene Frage."

Theoretisch könnte der Brexit - Stichwort: scheues Reh - einen solchen Impuls geben. Doch nicht einmal dieser absehbare Bruch in der Struktur der Europäischen Union sorgte zwischen Halle B1 und A3 für große Irritation, das vorherrschende Gefühl schien eher Ungeduld zu sein. "Gefühlt warten hier gerade fünf Hallen auf den Brexit", formuliert es Erik Marienfeldt, CEO der HIH-Gruppe. Auch er würde gerne wieder in London einsteigen, aber erst nach einer Preiskorrektur, die er sich im Zuge eines endlich vollzogenen Brexits erwartet. "Momentan ist es dort immer noch überraschend teuer."

Traditionell reservieren paneuropäische Investmentmanager große Teile ihres Kapitals für die britische Insel, die zusammen mit Deutschland und Frankreich die drei größten und liquidesten Märkte bildet. Doch das Geld kann zurzeit aufgrund der unsicheren politischen Situation nicht investiert werden. "Unsere Allokation für Großbritannien liegt bei 25%, aktuell sind es aber nur 5%", klagt Tristan-Einkäufer Otmar. So verkleinere sich das Anlageuniversum zusätzlich.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Sell
Die Expo Real 2019 ist mit einem starken Ergebnis zu Ende gegangen. Es kamen fast 4% mehr Besucher als im Vorjahr. Mehr als 46.700 Teilnehmer aus 76 Ländern fanden den Weg in die Messehallen. Dabei ist allerdings die Zahl der Fachbesucher im Vergleich zum Vorjahr mit etwas über 22.000 konstant geblieben. Die höhere Teilnehmerzahl erklärt sich aus dem Zuwachs bei den Unternehmensvertretern; die Zahl der Aussteller ist um 95 auf 2.190 gewachsen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Sell

Sollte der Brexit einmal Wirklichkeit werden sein, die Investoren Klarheit über die Entwicklung von Preisen und Mieten haben und endlich beschlussfähig sein, ob sie auf der Insel kaufen möchten oder nicht, werde das einiges an Kapitaldruck vom deutschen Markt nehmen, glaubt Fabian Klein, Investmentchef beim Maklerkonzern CBRE. "Gerade aus dem Ausland könnte die Nachfrage nach deutschen Immobilien etwas zurückgehen." Wer nun aber glaubt, hier sähe einer das Ende des deutschen Immobilienbooms kommen, der täuscht sich. "Das Anlegerinteresse an Deutschland wird trotzdem hoch bleiben", prognostiziert Klein.

Und das, obwohl die Erwartungen an das deutsche Wirtschaftswachstum seit Monaten deutlich nach unten korrigiert werden. Weniger Appetit auf deutsche Gewerbeimmobilien zieht das nicht nach sich. Es gebe keine Gefahr einer massiven Überbauung, sagt Ali Otmar: "Die Büroleerstandsquote in den Metropolen liegt bei nur 3%. Das macht zuversichtlich, dass die Mietniveaus stabil bleiben." Die Flächenknappheit werde anhalten, und das sieht Otmar als wichtigsten Treiber für einen möglichen weiteren Mietanstieg. "Die Angebotssituation ist für die Mietentwicklung viel entscheidender als die Mieternachfrage. Viele Investoren überschätzen die Nachfragekomponente." Deutsche Manager sehen das nicht anders. "Es werden zu wenige Büros gebaut, und das wird sich auch nicht ändern", sagt Hans Joachim Lehmann, Geschäftsführer bei Warburg-HIH Invest.

Wer auf der Messe seine Gespräche gerne knapp halten wollte, der fragte sein Gegenüber am besten danach, ob es denn Lust darauf hätte, in Einkaufszentren zu investieren. Als Antwort kam da kaum mehr als ein schlichtes, karges Nein (siehe "Die ‚Junkies der Großfläche‘ diversifizieren"). Etwas mehr Gesprächsbedarf gab es mit Blick auf den Wohnungsmarkt.

Allerdings anders, als sich das so mancher Vertreter eines deutschen Immobilienverbands vorstellen mochte. Während Lobbygruppen auf der Messe Demonstrationen gegen die diversen Regulierungsvorstöße der Politiker im Bund und in Berlin inszenierten (vgl. Kommentar "Jubelperser auf der Messe") und öffentlich den Untergang des Investitionsstandorts Deutschland an die Wand malten, sprachen die Fondsmanager frohgemut über aktuelle Produktpläne rund um das Thema Mietwohnungen, selbstverständlich inklusive Deutschland.

"Das schreckt mich nicht", antwortet die Invesco-Managerin Pittlinger auf die Frage nach dem geplanten Berliner Mietendeckel. Invesco wird diesen Monat über die Auflage einer paneuropäischen Wohnstrategie, also eines Evergreen-Fonds, entscheiden. Die Investorengespräche laufen bereits. "Natürlich würden wir im Zuge dieser Strategie auch am Berliner Wohnungsmarkt investieren, wenn uns das richtige Objekt angeboten wird", betont Pittlinger. Zwar empfinde sie die starke Polarisierung zwischen Mieter- und Vermieterseite im Zuge der politischen Diskussion als ungesund. "Aber generell bin ich es als Deutsche gewohnt, am Wohnungsmarkt mit relativ engen gesetzlichen Rahmenbedingungen zu arbeiten."

Auch AEW beschäftigt sich mit dem Thema eines paneuropäischen Wohnungsfonds. "Nach unserem europäischen Logistik- und Einzelhandelsfonds liegt es ziemlich nahe, als nächstes darüber nachzudenken." Deutschland ist selbstverständlich einer der Zielmärkte für einen solchen Fonds. Von einer Mietregulierung lasse er sich erst dann abschrecken, wenn sie darauf abziele, Investoren zu bestrafen, sagt Wilkinson kühl. "Stabile Einnahmeströme sind charakteristisch für die Assetklasse Wohnen. Mietkontrollen können dazu beitragen, diese Stabilität noch zu erhöhen."

Auf die Frage, ob die Investmentmanager in ihrer eigenen Realität leben, die die zunehmenden Probleme auf politischer und ökonomischer Ebene schlicht ausblendet, antwortet Tristan-Einkäufer Otmar: "Jeder liest die Schlagzeilen. Drohende internationale Handelskriege und nationale Themen wie in Deutschland, z.B. die Lage in der Autoindustrie, wirken wie Bodenwellen, die das Tempo bremsen." Doch selbst das habe für sein Geschäft etwas Gutes - denn es nimmt ein wenig Konkurrenzdruck aus dem Spiel.

"Der Markt war vor neun bis zwölf Monaten überhitzter als heute", ist Otmar überzeugt. "Wir sind dieses Jahr mehrfach zum Zug gekommen, weil die Banken vorsichtiger geworden sind und bei dem ursprünglichen Bieter die Kombination aus hohem Kaufpreisgebot und hoher Fremdkapitalquote nicht unterstützt haben. Der Verkauf scheiterte und wir machten den Deal."

Fotos von der Messe finden Sie hier.

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