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Märkte | 04.10.2019

Aus IZ40/2019, S. 51

Von Thorsten Karl

In diesem Artikel:

Was wurde aus den Warenhäusern?

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl
Landmarken aus Aachen macht Herne den Hof. So zumindest lautet der Werbespruch für das Projekt Neue Höfe in der Herner City.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl

Ruhrgebiet. In den vergangenen Jahren wurden zahlreiche Warenhäuser im Revier geschlossen. Einige davon bekommen gerade ein neues Leben eingehaucht. Bei anderen sind solche Versuche bereits gescheitert.

Was, so fragen sich viele, wird angesichts des Zusammenschlusses von Karstadt und Kaufhof aus den Standorten in Nordrhein-Westfalen (NRW), in denen es heute noch beide Warenhäuser gibt? Ist das das Ende der Fußgängerzonen, wie wir sie kennen?

Sicher ist, dass es im Ruhrgebiet derzeit keine rosige Stimmung unter den Handelsmaklern gibt (lesen Sie auch "Zu viel Handelsfläche in den Ruhrgebietsstädten"). Zu groß ist das Flächenangebot, zu stark die Konkurrenz des Internethandels und zu mächtig sind die überall entstandenen Shoppingcenter.

Die "Zeit des monolithischen Einzelhandels in Warenhausgebäuden" ist vorbei. So drückt es Jörg Lehnerdt, der Niederlassungsleiter Köln der BBE Handelsberatung, aus. Was der Handelsfachmann damit sagen will: Nach dem Auszug des Warenhausbetreibers wird sich kein anderer Handelsmieter finden, der die gesamte Fläche nutzt, vermutlich wird es nicht einmal möglich sein, die jeweilige Immobilie zu unterteilen und dann mehrere Händler anzusiedeln.

Was ein bisschen nach Horrorszenario klingt, ist an einigen Standorten im Ruhrgebiet längst Realität. Bereits in den vergangenen Jahren wurden zahlreiche Warenhäuser geschlossen. Wer sich die Wandlung dieser Immobilien in Recklinghausen, Gelsenkirchen-Buer, Herne oder Bottrop anschaut, stellt schnell fest, dass Lehnerdt mit seiner Einschätzung Recht hat. Es lässt sich aber auch erkennen, dass mit einiger Fantasie und unternehmerischem Mut aus der Altlast in der Fußgängerzone eine Bereicherung für die gesamte Stadt werden kann.

Als ein solches Beispiel kann das Projekt Neue Höfe am Robert-Brauner-Platz in Herne gelten. Seit 2009 stand das frühere Hertie-Haus in der Herner Innenstadt leer. Schließlich schrieb die Stadtentwicklungsgesellschaft im Jahr 2014 einen Wettbewerb für die Immobilie in der Bahnhofstraße 65-71 aus. Für das unter Denkmalschutz stehende Gebäude aus dem Jahr 1961 hatten sich ursprünglich 25 Investoren interessiert. Als Gewinner ging 2016 das Aachener Unternehmen Landmarken hervor.

Landmarken verzichtete von Anfang an auf die Ausweisung größerer Handelsflächen bei der Neubelebung des Objekts. Ein Hotel oder Wohnungen waren zunächst angedacht, doch davon mussten die Aachener mangels Mietern wieder abrücken. Stattdessen fokussieren sich die Entwickler nun auf Büroflächen in den Neuen Höfen Herne und können sich über einen inzwischen erfreulichen Vermietungsstand in dem Projekt freuen.

So hat die FläktGroup einen Mietvertrag über 4.600 m² Bürofläche auf den Etagen drei und vier sowie im ersten Obergeschoss unterzeichnet. Das zweite Stockwerk mit rund 1.800 m² hat der Coworkinganbieter Regus gemietet. Das Fitnessstudio McFit hat einen Kontrakt über 2.300 m² für das Untergeschoss unterzeichnet. Nun fehlen noch Nutzer für die Gastronomie und die Handelsflächen im Erdgeschoss.

Seit einigen Wochen laufen die Entkernungsarbeiten - die Fassade muss erhalten bleiben und auch das Tragwerk wollen die neuen Eigentümer nutzen. Im Moment sind rund zwei Drittel der 13.500 m² vermietet. Im kommenden Jahr sollen die Neuen Höfe fertiggestellt sein.

Schon seit längerem abgeschlossen ist die Umwandlung des früheren Hertie-Warenhauses im Gelsenkirchener Stadtteil Buer. Die Geschichte der Neubelebung klingt ein bisschen wie aus dem Märchenbuch. 2009 schloss das rund 10.000 m² große Warenhaus und stand zunächst zwei Jahre komplett leer, bis sich ein Möbelhändler auf rund 2.000 m² im Erdgeschoss einmietete.

Wie auch an anderen mittelgroßen Standorten machte der großflächige Leerstand der gesamten Fußgängerzone zu schaffen. Und wie auch anderswo standen keine potenziellen Investoren Schlange, die ein großes und heruntergewirtschaftetes Handelsobjekt erwerben und revitalisieren wollten.

Was die Geschichte des Objekts in dem Gelsenkirchener Stadtteil so märchenhaft macht, hat vor allem mit ihrem Standort zu tun. Wenn die meisten Entwickler beim Wort Gelsenkirchen die Nase rümpfen, dann wissen sie nicht, dass der Stadtteil Buer mit dem Bild, das sie von Gelsenkirchen haben, so gar nichts zu tun hat. "Buer ist eine münsterländische Kleinstadt, die zufällig zu Gelsenkirchen gehört", bringt es Lehnerdt auf den Punkt.

Tatsächlich wirkt bei einem Besuch in der Buerer Hochstraße die Welt sehr in Ordnung. Es sind vor allem ältere Menschen unterwegs, es gibt einen C&A, einen Saturn-Markt und allerhand kleine Ladengeschäfte. Die Menschen sitzen in Straßencafés und quatschen, von Leerstand ist in den Handelslagen wenig zu sehen. Auch der ehemalige Hertie fügt sich, voll vermietet, in diese Szenerie.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl
So schön kann ein altes Warenhaus umgewandelt werden. In Gelsenkirchen-Buer stand allerdings nicht die Rendite im Vordergrund.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl

Seine Umwandlung in das Linden-Karree wurde nicht von einem hochprofessionellen Immobilienentwickler realisiert. Vielmehr fanden sich 16 Bueraner mit dem nötigen Kleingeld zusammen und kauften das leer stehende Objekt aus dem Jahr 1912. Wer diese Herrschaften sind, wird in Buer nicht kommuniziert. Nur so viel: Sie sind im Städtchen gut vernetzt und gaben neben der möglichen Rendite als Kaufgrund an, auch dem Gemeinwohl dienen zu wollen. Der Nutzungsmix ist entsprechend: Im Erdgeschoss befindet sich Einzelhandel und Gastronomie, in der zweiten Etage Stadtbibliothek und VHS, im dritten und vierten Obergeschoss eine Seniorenpflegeeinrichtung mit 60 Betten. Und nach einigen Mieterwechseln ist auch im ersten Obergeschoss wieder ein Fitnessstudio eingezogen: Das Kraftwerk.Buer sorgt für die Vollvermietung des Linden-Karrees.

Wenn es nach den Eigentümern des früheren Karstadts am Recklinghäuser Markt geht, dann dürfte sich die Geschichte aus Buer in der vestischen Stadt gerne wiederholen. Nach verschiedenen Anläufen hat jetzt eine Kooperation von GRS Beteiligungen und Competo Capital Partners das Düsseldorfer Büro AIP Planung beauftragt, das altehrwürdige und rund 30.000 m² BGF messende Haus einer neuen Nutzung zuzuführen.

Von Warenhaus ist in dem Konzept, das auf den Namen Marktquartier hört, nicht mehr die Rede, vielmehr sollen neben einem Hotel der Marke Holiday Inn Express betreutes Wohnen, Gastronomie, Einzelhandel und Büros sowie eine Kindertagesstätte einziehen. Das Innere des Komplexes wird entkernt, sodass Wohnungen entstehen können. Der aktuelle Vermietungsstand liegt bei rund 70% der Flächen, gerade hat Aldi einen Vertrag für das Erdgeschoss unterzeichnet. Im Frühjahr 2021 soll das Marktquartier fertiggestellt sein.

Ist also die Umwandlung von ehemaligen Warenhäusern gar ein Erfolgsgarant? Die Frage dürfte bei der Hamburger Gesellschaft Devello vermutlich für ein schmerzverzerrtes Lächeln sorgen. Ihr Vorhaben, den seit 2016 im Zentrum von Bottrop leer stehenden Karstadt in der Hansastraße 7 in die florierende mischgenutzte Immobilie Althoff-Arkaden zu verwandeln, wirkt aktuell wie eine Bauruine.

Dabei begann in Bottrop alles so verheißungsvoll. Zunächst einmal widerstand die Stadtspitze jahrzehntelang allem Werben der Centerentwickler, in der Innenstadt ein Einkaufszentrum zu errichten. Stattdessen entstand auf der kahlen Fläche des Berliner Platzes ein 6.000 m² großer Vollversorger von Kaufland, über dem noch einmal dieselbe Fläche für Büros errichtet wurde.

Als der nur wenige Hundert Meter weiter gelegene und rund 10.500 m² große Karstadt dann doch geschlossen wurde, hatte der Eigentümer Highstreet bereits einen Kaufvertrag mit der Devello-Holding unterzeichnet. Die präsentierte vielversprechende Pläne zur Umwandlung des riesigen Warenhauses in eine moderne Innenstadtimmobilie.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl
Wo Moses dran steht, ist schon lange kein Moses mehr drin: Nach nur vier Monaten meldete das Kaufhaus in Bottrop Insolvenz an.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl

Bereits ein Jahr vor der Schließung des Karstadts hatte das Einzelhandelsunternehmen Moses-Sauer aus Bad-Neuenahr einen Mietvertrag über 7.000 m² Fläche mit Devello abgeschlossen. Als weiterer Handelsnutzer unterschrieb das Dorstener Schuhhaus Ostermann den Vertrag für eine Fläche und der Onlinehändler Home24 kündigte an, auf rund 1.200 m² Möbel und Accessoires in der Immobilie anzubieten. Für die oberen Etagen fand sich mit Best Western ein Hotelbetreiber, der dort 157 Zimmer vermieten will. Rund 35 Mio. Euro investiert Devello in die Umwandlung des Objekts.

Ende September 2018 eröffnete in der Bottroper Innenstadt das Kaufhaus Moses auf rund 7.000 m². Doch dann ging alles schief: Ende Januar 2019 stellte die Moses GmbH, die Betreiberin des Warenhauses, beim zuständigen Amtsgericht in Essen Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens. Seit dem späten Frühjahr ist das Geschäft geschlossen. Mittlerweile hat auch das Schuhhaus Ostermann dichtgemacht. Immerhin: Im Oktober soll das Hotel seine Pforten eröffnen.

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