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Märkte | 04.10.2019

Aus IZ40/2019, S. 25

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:

Wohnen surft auf der allerletzten Welle

Quelle: Pixabay, Urheber: Free-Photos
Die letzte Welle des Wohnungsbooms ist nicht groß. Und sie wird mit vielen verschiedenen Strategien geritten.

Quelle: Pixabay, Urheber: Free-Photos

Die große wilde Party auf dem Wohnimmobilienmarkt ist vorbei, was jetzt kommt, ist bestenfalls noch Familienfeier, sagen viele aus der Branche. Auf der Plusseite stehen aus Investorensicht immer noch hohe Kaufpreise, niedrige Zinsen und ein großer Bedarf. Auf der Minusseite sind die zunehmenden politischen Regulierungen und die immer weiter aufklaffende Schere zwischen Miet- und Kaufpreisen. Was macht man in dieser Lage? Mitnehmen, was noch geht, bis auch die Familienfeier endgültig zuende ist.

Kurz vor dem großen Branchentreffen vom 7. bis 9. Oktober auf der Expo Real in München beschäftigt eine zentrale Frage die Gemeinde der Wohnungsunternehmen. Werden wir im neuen Jahr noch dieselben sein oder reißt uns das ganze Paket an zu erwartenden Beschwernissen dann nach zehn guten Jahren richtig runter? Der Wendepunkt beim Wohnen nämlich, sagen unabhängige Beobachter, kommt immer näher. Bis dahin verfolgen aber die meisten offenbar dieses Ziel: "Mitsurfen auf der letzten Welle des Wohnungsbooms", sagt Reiner Braun vom Berliner Forschungsinstitut empirica.

Die Gründe, warum es die letzte Welle sein wird, sind vielfältig. Es werden weitere Regulierungen für den Mietmarkt umgesetzt. Die laut Plan der Bundesregierung im kommenden Jahr dann rechtskräftige erneut verschärfte und verlängerte Mietpreisbremse wird wirken ebenso wie ein preisdämpfender reformierter Mietspiegel und eine erschwerte Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Am Horizont sehen zudem einige Experten die Rezession kommen mit vielerlei negativen Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft (siehe "Voller Optimismus in die Rezession", IZ 37/19).

Und da gibt es Marktnachrichten von nahezu allen Researchern, von Catella über empiricia, F+B, JLL, ImmobilienScout 24 oder Gewos, die da besagen: Die Dynamik der Mietpreise stockt anhaltend, die fetten Jahre sind vorbei. Das belastet eine der letzten guten Nachrichten, die es für viele noch gibt: Die Dynamik der Kaufpreise für Wohnimmobilien hält unvermindert an, ca. 7% Preissteigerung im Jahresvergleich, ein Plus in Relation zum Vorjahr. Schaut man aber auch da genauer hin, hat sich die Welt ein wenig verändert. Es gibt einen starken Einbruch bei den Erstverkäufen von Wohnungen, vor allem in den Metropolen (-18,1% laut Gewos). Die Preise sorgen zwar noch dafür, dass der Geldumsatz weiter hoch ist (rund 66 Mrd. Euro). Laut einer vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) beauftragten Untersuchung sind aber mittlerweile sehr viele Käufer wegen der hohen Preise auf Bestand umgestiegen, Neubau spiele eine immer geringere Rolle. In seinem neuen Wohneigentumsreport spricht Accentro ebenfalls von einem deutlichen Rückgang binnen drei Jahren beim Eigentumswohnungsverkauf, beim Neubau sind es sogar 11,62% im Jahresvergleich.

Das ist kein gutes Signal für alle, die was mit Neubauwohnungen zu tun haben. Die Researcher von Catella erkennen da sogar eine europaweite Entwicklung. Zum einen: "Noch nie seit Ende der 1970er Jahre war die Diskrepanz zwischen Mieten und Kaufpreisen in Europa so ausgeprägt", stellt Thomas Beyerle, Chefresearcher von Catella, in einem Überblick über die Entwicklung des Wohnens in Europa im ersten Halbjahr 2019 fest. Und: die "durchschnittliche Spitzenrendite" für Mehrfamilienhäuser siedelte er bei nur noch 3,72% an. Braun erwartet, dass sich Investoren künftig auch mit Renditen unter 2% anfreunden müssten.

"Und es könnte sein, dass der ein oder andere Entwickler allmählich unter Zeitdruck gerät", sagt Braun zudem voraus. Wer nämlich kürzlich ein saftig teures Grundstück zwecks Wohnbebauung gekauft hat, der muss sich mächtig beeilen, um eben noch vom Wohnungsboom profitieren zu können. Braun sieht nämlich noch eine weitere bisherige Konstante in der Wohnwelt wanken: "Die Nachfrage lässt nach, weil eigentlich schon ausreichend Wohnungen fertiggestellt werden." Das klingt zunächst einmal seltsam angesichts sinkender Wohnungsbaugenehmigungszahlen, die das Statistische Bundesamts (Destatis) stetig registriert. Nach Ansicht von Braun sind allerdings nur die Fertigstellungen für Analysen relevant, die 2018 285.900 Wohnungen ausmachten. Damit seien bereits fünf Sechstel des nach seiner Meinung tatsächlichen jährlichen Bedarfs erreicht. Und der Bauüberhang, also die Lücke zwischen Genehmigung und Fertigstellung, sei ja auch noch da. "Das alles schwächt bereits die Knappheit." Vor zwei bis drei Jahren, "in der Sonnenscheinphase", seien auch in den oberen Preissegmenten schon 100% vor Bau verkauft gewesen, das werde nun längst nicht mehr erreicht, sagt Braun. Der guten Nachrichten für die nähere Zukunft sind also derzeit nicht viele.

Aber dämpft das nun alles etwa die Aktivitäten auf dem Markt? Es scheint nicht so. Ein Beispiel: Die in der Schweiz ansässige, aber in Deutschland aktive Gesellschaft Peach Property hat gerade 3.672 Mietwohnungen in Bochum, Essen, Gelsenkirchen, Velbert, Bielefeld und Kaiserslautern gekauft und so ihr Portfolio um rund 40% anwachsen lassen. Allen Mietregulierungen zum Trotz.

Noch ein Beispiel: ADO Properties verhandelt derzeit über einen Verkauf von rd. 5.800 Wohnungen. Das Unternehmen besitzt rund 22.000 Wohnungen in Berlin im Wert von rund 4,4 Mrd. Euro. Aus diesen Beispielen lässt sich zum einen der gar nicht neue Teiltrend ablesen, dass B-, C- und D-Städte noch mehr an Attraktivität gewonnen haben. Und es lässt sich vermuten, dass mancher wegen des Mietendeckels seine Wohnungen in Berlin jetzt gerne loswerden möchte, ja eventuell sogar A-Städte gemieden werden. Consus-Vorstandschef Andreas Steyer, eher auf Premiumlagen ausgerichtet, berichtete jüngst auf einem Forum über die Attraktivität eines Engagements in der B-Stadt Karlsruhe.

Es ist in der Branche immer noch viel von "Wachstum" die Rede, das bedeutet aber auch, die Basis zu verbreitern und sich "winterfest" zu machen für alles, was da kommen mag. Der Wohnungsentwickler Instone hat gerade von der Sontowski & Partner Group die in S&P Stadtbau gebündelten Aktivitäten im Bereich Wohnimmobilienentwicklung gekauft. Insgesamt geht es um 1.000 Wohneinheiten mit einem Volumen von 300 Mio. Euro, vor allem im Großraum Nürnberg. Andere nehmen neben Wohnen auch Gewerbe in den Bestand (Cube, Deutsche Investment) oder auch umgekehrt (Comodus). Investoren verlangen das ja oft auch so. Von Depression und Lähmung aus Angst vor der näheren Zukunft kann also nicht die Rede sein. "Die guten Profis suchen und finden oft noch die wenigen verbliebenen Perlen. Die anderen versuchen, auf den letzten Drücker auf den Zug aufzuspringen. Das kann aber gefährlich werden", sagt Braun. Vor allem in den C-Städten, wo zum Teil derzeit völlig überteuert gekauft werde. Wer es nicht beherrscht, auf der letzten Welle zu surfen, für den kann es angesichts der gebremsten Mietentwicklung auch übel ausgehen. Braun warnt gar vor einer Blasengefahr in kleineren Städten.

Eine Gefahr, die möglicherweise allen reinen Wohnentwicklern droht, formuliert Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter bei bulwiengesa: Wieder aufblühende Büromärkte entwickeln sich in den Innenstädten. "Alle zulasten des Wohnungsbaus." Das heißt, der Streit um die wenigen Grundstücke wird sich weiter verschärfen.

Die Stimmung in der Branche, auch unter Aufwertern und Bestandshaltern, die ja einiges an geschäftsdämpfender Reglementierung hinnehmen müssen, liegt keinesfalls am Boden. "Der Bedarf ist und bleibt groß, der Markt wird sich durchsetzen", ist sich Accentro-Chef Jacopo Mingazzini sicher, ein Privatisierer mit Neubauengagement, der seine frühere Basis Berlin längst auf andere Metropolen ausgedehnt hat. Der große Bedarf ist der große Trost inmitten aller Unbill.

Surfen auf der letzten Welle kann derzeit auch heißen, nicht mehr allzu viel ins Bestandsobjekt zu stecken. Ralf Spann, Geschäftsführer Akelius Europa, kündigte dies als Konsequenz aus den politischen Regulierungen an. Akelius habe "in Deutschland in den vergangenen neun Jahren 725 Mio. Euro investiert. Wir hatten ursprünglich vor, in den nächsten fünf Jahren allein in Berlin 500 Mio. Euro zu investieren, das wird nicht mehr passieren!" Auch Jakob Mähren, CEO von Mähren, Vermieter im Osten Deutschlands, sagt voraus, dass das Bestehende dem Verfall anheimfallen könnte.

Was passiert denn nun, wenn der Wendepunkt da und die letzte Welle geritten ist? Stagnierende Mietpreise, ein zunehmend gesättigter Eigentumswohnungsmarkt und örtliche Blasengefahr seien ein mögliches Szenario, sagt Braun. Auf einen Zeitpunkt will er sich aber "keinesfalls" festlegen. Die letzte Welle ist vielleicht kein Kaventsmann, könnte aber noch sehr lange auslaufen.

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