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Politik | 04.10.2019

Aus IZ40/2019, S. 21

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    SPD, Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung, Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat
  • Personen:
    Christine Lambrecht
  • Immobilienart:
    Wohnen

"Die Reform des Mietspiegels ist eine Quadratur des Kreises"

Quelle: Imago Images, Urheber: photothek
Vorgängerin Katarina Barley (links) und Amtsinhaberin Christine Lambrecht, seit Ende Juni Bundesjustizministerin.

Quelle: Imago Images, Urheber: photothek

Seit Ende Juni 2019 ist Christine Lambrecht (54) Bundesjustizministerin und hat quasi aus dem Stand ein Riesenpensum zu bewältigen. Die SPD-Politikerin, zuvor Staatssekretärin im Finanzministerium, soll bis zum Jahresende das von der Großen Koalition beschlossene Wohnpaket abarbeiten. Alle neuralgischen Themen von Mietpreisbremse bis Mietspiegel liegen auf ihrem Schreibtisch. Die Ministerin erläutert der Immobilien Zeitung schriftlich, wohin unter ihrer Führung die Reise beim Mietrecht geht. Der erste Eindruck: Es geht jedenfalls zackig.

Immobilien Zeitung: Laut Beschluss der Großen Koalition sollen die im Wohnpaket versprochenen Gesetzesvorlagen bis Ende des Jahres alle fertig sein. Ist das überhaupt realistisch? Oder steht das einfach mal so drin?

Christine Lambrecht: Die vom Koalitionsausschuss am 18. August 2019 beschlossenen Maßnahmen gehen auf zentrale Forderungen des Wohngipfels vom letzten Jahr zurück. Die Forderungen waren daher in ihren Grundzügen bereits seit letztem Jahr bekannt, der Koalitionsausschuss hat nun noch einzelne Details geklärt und festgelegt. Das Ministerium hat mit den Vorarbeiten zu den beschlossenen Maßnahmen schon im letzten Jahr begonnen. Daher kann ich jetzt sehr schnell die Gesetzentwürfe zur Verlängerung der Mietpreisbremse, zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre sowie für die Verteilung der Maklerkosten beim Wohnungskauf vorlegen.

IZ: Wie ist der aktuelle Stand?

Lambrecht: Der Gesetzentwurf zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete ist am 18. September vom Kabinett beschlossen worden. Beim Gesetzentwurf zur Verlängerung der Mietpreisbremse werten wir derzeit noch die Stellungnahmen von Ländern und Verbänden aus. Als nächster Schritt steht auch bei diesem Vorhaben der Kabinettsbeschluss an. Der Gesetzentwurf zur Verteilung der Maklerkosten wurde vor kurzem an die Bundesländer und Verbände verschickt mit der Bitte um Stellungnahme. Gleichzeitig arbeiten wir mit Hochdruck an den anderen beiden Vorhaben, also an Vorschlägen zur Reduzierung der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen und an der Mietspiegelreform.

IZ: Welche Prioritäten haben Sie selbst?

Lambrecht: Dringende Regelungen, über die sich die Bundesregierung bereits geeinigt hat, sollten nicht allein deshalb aufgeschoben werden, weil andere Vorhaben noch zwischen den Ressorts diskutiert werden. Das sind wir den Bürgerinnen und Bürgern schuldig. Die besonders eiligen Entwürfe werden daher früher ins Verfahren gehen. Besonders dringend ist die Verlängerung der Mietpreisbremse. Denn ohne Verlängerung würde die Mietpreisbremse auf einigen besonders angespannten Wohnungsmärkten im nächsten Jahr auslaufen, in Berlin beispielsweise Ende Mai 2020. Die Länder wiederum brauchen genügend Vorlauf, um die notwendigen Rechtsverordnungen zu erlassen, mit denen sie angespannte Wohnungsmärkte ausweisen, in denen die Mietpreisbremse gilt.

IZ: Die Mietpreisbremse ist ja vielfach ungeliebt. Die einen sagen, sie wirkt einfach nicht, die anderen meinen, sie sei, vereinfacht gesagt, eine grobe Schikane für die Investoren. Sind Sie persönlich der Überzeugung, dass die geplante Verlängerung der Bremse um fünf Jahre, die also möglicherweise noch in eine beginnende Rezession hineinreicht, den Druck aus dem Wohnungsmarkt herausnimmt?

Lambrecht: Die Mietpreisbremse hat den Mietanstieg auf angespannten Wohnungsmärkten nachweisbar verlangsamt. Dies hat die Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung vom Dezember 2018 belegt. Die Wirkungen der Mietpreisbremse sind bislang allerdings moderat. Deswegen wollen wir das Potenzial der Mietpreisbremse besser nutzen. Wenn der Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstößt, sollen Mieterinnen und Mieter zukünftig die in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete zurückverlangen können. Voraussetzung ist, dass sie die Verletzung der Mietpreisbremse innerhalb von 30 Monaten ab Beginn des Mietverhältnisses rügen. Durch diese Neuregelung erhalten Vermieterinnen und Vermieter einen deutlich stärkeren Anreiz, die zulässige Höchstmiete vor Vertragsschluss möglichst genau zu ermitteln und sich von vornherein an die Mietpreisbremse zu halten.

IZ: Und das hilft tatsächlich auch nach Ihrer persönlichen Meinung, um den Mietmarkt zu entspannen?

Lambrecht: Natürlich muss auf angespannten Wohnungsmärkten mehr Wohnraum geschaffen werden, um den Druck aus dem Wohnungsmarkt zu nehmen. Die Mietpreisbremse steht hierzu nicht im Widerspruch. Sie ist im Gegenteil eine sinnvolle Ergänzung. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung hat sogar nachgewiesen, dass die Mietpreisbremse den Neubau nicht erschwert, sondern im Gegenteil attraktiver macht. Denn der Neubau wird von der Mietpreisbremse ausdrücklich ausgenommen. Hierbei soll es bleiben.

IZ: Hemmnisse für das Umwandeln von Miet- in Eigentumswohnungen schwächen die ohnehin geringe Eigentumsquote in Deutschland noch zusätzlich und verschlechtern die Altersvorsorge, sagen Kritiker. Zudem: Wenn überhaupt, dann wird am liebsten Bestand gekauft, sagen Studien, weil Neubau meist zu teuer ist. Auch das werde schwieriger. Was halten Sie diesen Vorwürfen entgegen? Und: Welcher Art sollen diese Hemmnisse in etwa sein?

Lambrecht: Die Umwandlung bedarf normalerweise keiner Genehmigung, es gibt da also vom Grundsatz her keine Hemmnisse. Allerdings sieht das Baugesetzbuch die Möglichkeit für die Länder vor, durch Rechtsverordnung Milieuschutzgebiete zu benennen, in denen die Umwandlung dann einer behördlichen Genehmigung bedarf. Mehrere Städte mit angespannten Wohnungsmärkten haben von Problemen berichtet, und zwar wegen einer großen Zahl an Genehmigungen, die aufgrund der bestehenden Regelungen hätten erteilt werden müssen. Sie haben daher gefordert, Genehmigungsmöglichkeiten in solchen Gebieten weiter einzuschränken. Letztlich geht es darum, dass es in Gebieten, in denen Mieterinnen und Mieter durch steigende Mietpreise bereits unter Druck stehen, auch durch Umwandlungen in Eigentum zu weiterer Verdrängung der angestammten Wohnbevölkerung kommen kann. Für die Umsetzung dieses Auftrags steht das Bundesjustizministerium im engen Austausch mit dem Bundesministerium des Innern, für Bauen und Heimat, das für die Regelungen im Baugesetzbuch zuständig ist.

IZ: Welchen Sinn macht es, die Verlängerung des Betrachtungszeitraums des Mietspiegels separat von der grundsätzlichen Reform des Mietspiegels zu bearbeiten? Das hat doch eng miteinander zur tun?

Lambrecht: Hier geht es vom Grundsatz her um zwei verschiedene Dinge. Nämlich auf der einen Seite um den Begriff, also die Semantik, der ortsüblichen Vergleichsmiete und auf der anderen Seite um den Mietspiegel als technisches Abbildungsinstrument für die ortsübliche Vergleichsmiete.

IZ: Können Sie diesen Unterschied näher erklären?

Lambrecht: Die ortsübliche Vergleichsmiete ist Maßstab für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen und für die zulässige Neuvertragsmiete im Geltungsbereich der Mietpreisbremse. Sie wird derzeit gebildet aus den üblichen Entgelten, die in einer Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Diesen Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete werden wir verlängern auf sechs Jahre. Denn vor dem Hintergrund der insbesondere in Ballungsräumen stark gestiegenen Mieten wurde zunehmend kritisiert, dass lediglich die besonders hohen jüngeren Mieten in die ortsübliche Vergleichsmiete eingehen. Der Mietspiegel ist ein wichtiges Instrument für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in der Praxis. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann aber auch anderweitig ermittelt werden, insbesondere durch ein Sachverständigengutachten. Mit der Art und Weise, wie ein guter Mietspiegel erstellt werden sollte, hat der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete aber nichts zu tun. Gerade um diese mehr technischen und statistischen Fragen geht es bei der Mietspiegelreform.

IZ: Eine Reform des Mietspiegels, der die ortsübliche Vergleichsmiete festlegt, ist ein umfangreiches Werk. Ihre Vorgängerin und Parteifreundin, Katarina Barley, nannte vor allem Einfachheit und Vereinheitlichung bei der Erhebung und damit auch Rechtssicherheit ein großes Ziel. Wie sehen Ihre Ziele aus?

Lambrecht: Die Reform des Mietspiegels ist tatsächlich sehr komplex; die Erwartungen sind hoch. Letztendlich geht es um eine Quadratur des Kreises. Einerseits soll die Verbreitung von Mietspiegeln gefördert werden, insbesondere hinsichtlich kleinerer Gemeinden. Mietspiegel sollen einfach, verständlich und für Gemeinden kostengünstig sein. Andererseits sollen Mietspiegel möglichst vereinheitlicht werden und hohen Qualitätsansprüchen genügen. Schließlich sollen Mietspiegel für mehr Rechtssicherheit sorgen, müssen aber ihrerseits überprüfbar sein. Gemeinsam mit dem Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat arbeiten wird an Lösungen, mit denen die genannten Ziele möglichst weitgehend erreicht werden können.

IZ: Wir danken Ihnen für das Interview.

Die Fragen stellte Jutta Ochs.

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