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Finanzen | 04.10.2019

Aus IZ40/2019, S. 18

Von Nikolas Katzung

In diesem Artikel:

Banken grübeln über den Umgang mit dem Mietendeckel

Quelle: Pixabay, Urheber: ThomasWolter
In Berlin sollen die Wohnungsmieten ab 2020 gedeckelt werden.

Quelle: Pixabay, Urheber: ThomasWolter

Der geplante Mietendeckel für Berlin verunsichert nicht nur Wohnungsvermieter und Investoren, sondern auch die Finanzierer und deren Gutachter. Klar scheint jedoch bereits: Die Kreditvergabe wird in Zukunft deutlich verhaltener ausfallen.

Kaum ein Tag vergeht, an dem in der Öffentlichkeit nicht über den beabsichtigten Berliner Mietendeckel gestritten wird. Weiterhin sieht der Entwurf die Möglichkeit auf Mietminderung vor, wenn die Wohnkosten nachweisbar mehr als 30% des Haushaltsnettoeinkommens betragen. Die Mieten bei Neuverträgen dürfen je nach Baujahr eine bestimmte Obergrenze nicht überschreiten. Das Dilemma für Vermieter wie auch Finanzierer: Es ist kaum möglich, die Auswirkungen des geplanten Mietendeckels exakt auf jede einzelne Wohnung zu beziffern. Auf der Hand liegt lediglich, dass für bestimmte Wohnungen Ertragseinbußen drohen.

"Wir stehen für den Berliner Wohnungsbau am Anfang eines Credit-Squeeze", orakelte Ronald Slabke, Vorstandschef des Finanzdienstleisters Hypoport, zu dem der Wohnungskreditvermittler Dr. Klein zählt, über Twitter. Damit meint er, dass es bedeutend schwerer wird, für eine vermietete Wohnung eine Finanzierung zu bekommen. Viele Banken seien nervös und würden bereits ihre Sicherheitenwerte überprüfen. Kommt jetzt die große Abschreibungswelle und der Rückzug der Kreditgeber?

Die meisten Finanzierer halten sich zu den Folgen des vorgesehenen Mietendeckels für ihr Kreditportfolio und ihre Kreditvergabe noch bedeckt mit dem Hinweis auf den Status der geplanten Regulierung. So wie die DKB, Tochter der BayernLB, die bekundet, dass es noch zu früh ist, "eine konkrete Bewertung möglicher Auswirkungen" auf das eigene Geschäft "und darüber hinaus öffentlich vorzunehmen". Auch die Berliner Sparkasse hält sich bedeckt.

Etwas forscher tritt da die genossenschaftliche Konkurrenz auf. Zumindest gewährt Carsten Jung, Vorstandschef der Berliner Volksbank, einen Einblick in die Gefühlswelt. "Klar beschäftigen wir uns damit, auch wenn es bislang nur ein Gesetzentwurf ist. Da wir langfristig finanzieren, müssen wir das Risiko, dass dieses Gesetz genau so zur Anwendung kommen wird, einpreisen, auch wenn ich persönlich glaube, dass es noch zu einer Abmilderung kommen wird." Jung weist darauf hin, dass seine Bank aufgrund des geplanten Mietendeckels das Neugeschäft einschränken könnte. "Wir diskutieren gerade intensiv darüber, ob wir die etwa 1 Mrd. Euro, die wir jedes Jahr in den Wohnungsbau investieren, künftig nicht mehr in der gleichen Größenordnung in die Bücher nehmen werden."

Zwar kann sich auch Peter Axmann, Leiter gewerbliche Immobilienfinanzierung bei der Hamburg Commercial Bank, nicht vorstellen, dass das Risiko aus dem Gesetzentwurf schlagend wird. Dennoch will er bei aktuellen Kreditvertragsverhandlungen Risikopuffer für den Fall der Fälle einbauen. "Etwa 5% mehr Eigenkapital oder eine persönliche Haftung des Kreditnehmers", nennt Axmann Beispiele. Eine etwas höhere Marge würde dagegen wenig nützen, wenn am Ende der Kredit ausfällt.

Dass nun die Sicherheitenwerte der Banken reihenweise zusammenbrechen und eine Abschreibungswelle auf die Institute zurollt, ist unwahrscheinlich. Das liegt daran, dass die Banken bei der Immobilienbewertung die Ist-Mieten ansetzen und Mietsteigerungen in der Regel nicht berücksichtigen. Alleine daraus ergibt sich bereits ein Sicherheitspuffer. "Die Banken berechnen die Immobilienwerte nach konservativeren Annahmen als wir. Uns gegenüber sind die Institute entspannt, da gibt es keinerlei Anzeichen, dass sie Adjustierungen nach unten vornehmen", berichtet Thorsten Arsan, Leiter Corporate Finance bei Vonovia.

Wie die Auswirkungen auf das Wohnungsportfolio der Berlin Hyp ausfallen werden, kann Vorstandsvorsitzender Sascha Klaus noch nicht beziffern. "Es gibt verschiedene Regelungen des Mietendeckels. Um zu beurteilen, wie das Portfolio davon betroffen ist, müsste man im Prinzip jede einzelne Wohnung hinsichtlich Baujahr, Ausstattung und Nettoeinkommen des Mieters analysieren."

Nach einer ersten groben Prüfung ist er sich aber sicher, dass "unsere konservativen Finanzierungsstrukturen das aushalten werden". Die Immobilienfinanzierung werde weiter funktionieren. "Wir werden weiterhin Wohnungen in Berlin finanzieren, natürlich unter Berücksichtigung eventueller Effekte aus einem möglichen Mietendeckel."

Klaus glaubt, dass der Mietendeckel die Immobiliengesellschaften härter treffen wird als die Banken. "Wenn sie mit künftigen Mietsteigerungen gerechnet haben, die aber nicht kommen, wird das negative Effekte auf ihre Liquidität und damit auf die Bonität haben. Das wird vermutlich den dringend benötigten Neubau einschränken", befürchtet der Bankchef.

Nach Meinung von Jörg Quentin, Leiter des Bewertungsausschusses beim Verband deutscher Pfandbriefbanken, drohen "über den dicken Daumen gepeilt" Marktwertrückgänge von ca. 10%. Die Beleihungswerte der Banken blieben aufgrund der hohen Sicherheitspuffer von den möglichen Auswirkungen aber unberührt, glaubt Quentin. Es gebe keine Veranlassung zu sagen, "da brennt es irgendwo".

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