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Märkte | 26.09.2019

Aus IZ39/2019, S. 1

Von Christoph von Schwanenflug

In diesem Artikel:

Der Elisenpark ist spitze

Quelle: MEC
Füllt seit 1993 zuverlässig die Kühlschränke von Greifswald und Umgebung: der Elisenpark.

Quelle: MEC

Bei der Mieterumfrage Shoppingcenter Performance Report (SCPR) räumt erstmals ein Einkaufszentrum aus Ostdeutschland den Titel ab: der Elisenpark in Greifswald. Den letzten Platz belegt das MEP in Meppen. An der neunten SCPR-Umfrage beteiligten sich 109 Filialunternehmen - Rekord. 400 Einkaufszentren und deren Betreiber mussten sich dem Votum der Mieter stellen.

Nicht der Dauersieger Lago aus Konstanz, nicht das Südring-Center in Paderborn, nicht der Citti-Park Kiel: Beim Shoppingcenter Performance Report (SCPR) 2019 holt sich der Elisenpark Greifswald den Titel als Einkaufszentrum mit den zufriedensten Mietern in Deutschland. Das 1993 eröffnete Fachmarktzentrum mit einem SB-Warenhaus von real als Ankermieter erhielt bei sechs Nennungen die Note 1,50. Auf den Plätzen zwei und drei folgen das Famila Einkaufsland Wechloy (1,56, neun Nennungen) und der Citti-Park in Kiel (1,58, zwölf Nennungen). Damit steht erstmals ein Center an der Spitze, das in den neuen Bundesländern liegt, und erstmals eines, das von der auf große Fachmarktzentren spezialisierten Betreiberfirma MEC geführt wird. Mit der Shopping Cité in Baden-Baden (1,67, sechs Nennungen, Rang 7) bringt MEC ein zweites Objekt unter die ersten Zehn. Allerdings finden sich mit dem Forum Stein bei Nürnberg (4,33, sechs Nennungen) und dem Mercatura in Aalen (4,20, fünf Nennungen) auch zwei MEC-Objekte unter den letzten Zehn (vgl. die Tabelle mit den Bewertungen aller 400 Einkaufszentren).

Elisenpark profitiert von einem großen Einzugsgebiet

Mit dem Elisenpark Greifswald, dem Einkaufsland Wechloy und dem Citti-Park Kiel setzen sich wie fast durchgehend beim SCPR Einkaufsstätten an die Spitze, die den Sortimentsschwerpunkt bei Gütern des kurzfristigen Bedarfs haben (Lebensmittel, Drogerieartikel etc.) und abseits der großen Zentren liegen. "Wir haben uns erst einmal die Augen gerieben. Greifswald drängt sich ja nicht gerade auf", kommentiert Joachim Will, Inhaber der Gutachterfirma ecostra und SCPR-Initiator, den neuen Spitzenreiter. "Wechloy und der Citti-Park waren dagegen in den vergangenen Jahren ja regelmäßig vorne mit dabei." So ganz überraschend ist die Platzierung allerdings nicht: Vor zwei Jahren hatte es der Elisenpark beim SCPR schon einmal aufs Treppchen geschafft (Platz 3). ecostra-Mitarbeiter Thomas Terlinden, der den Riesenfachmarkt im nordöstlichen Zipfel von Deutschland vor einigen Jahren besucht hat, vermutet, dass der Elisenpark in der Gegend wenig Konkurrenz hat, weil keine Großstädte in der Nähe sind und das Warenangebot in der Innenstadt von Greifswald beschränkt ist.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph von Schwanenflug
Die Thier-Galerie (Note 3,43) bekommt beim SCPR wie viele mehrgeschossige innerstädtische Einkaufszentren mit einem hohen Modeanteil bestenfalls durchschnittliche Bewertungen von den Mietern. Im Falle der Thier-Galerie stechen allerdings auch konzeptionelle Schwächen ins Auge (siehe "Der Kunde läuft ins Leere").

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph von Schwanenflug

"Wir freuen uns, dass unsere kontinuierliche Arbeit Früchte trägt", freut sich Dirk Otto, Leiter Vermietung Region Ost bei MEC, über das Ergebnis. Das Gemeinschaftsunternehmen von Metro und ECE hat das Center 2011 in seine Obhut genommen und seitdem nur wenig verändert. Größter Eingriff: Vor fünf Jahren ersetzte MEC den insolventen Praktiker-Baumarkt durch einen Obi. Der Elisenpark hat 45 ebenerdige Geschäfte, 39.000 m2 Mietfläche, von denen real rund 11.000 m2 belegt, sowie 1.820 Parkplätze. Der "Intensivkundenanteil", d.h. der Anteil der Kunden, die mindestens einmal die Woche zum Einkaufen kommt, ist mit 50% sehr hoch. Überdurchschnittlich groß für MEC-Verhältnisse ist auch das Einzugsgebiet. "Die durchschnittliche Fahrzeit zu einem MEC-Center beträgt 15 bis 20 Minuten, beim Elisenpark sind es 22 Minuten", sagt MEC-Marketingchef Moritz Felix Lück.

Einkaufszentren bekommen im Schnitt eine Drei plus

Am SCPR 2019 beteiligten sich 109 Filialunternehmen, 13 mehr als 2018 und so viele wie noch nie zuvor seit Beginn der Befragung im Jahre 2011. Die größte Gruppe stellten dabei Unternehmen der Branchen Bekleidung, Schuhe und Sport (48%) gefolgt von den Sparten Nahrungs- und Genussmittel (14%) und Gastronomie (8%). Die 109 Unternehmen bewerteten die wirtschaftliche Performance von 3.380 Läden in 400 deutschen Einkaufszentren. Die Durchschnittsnote für alle 400 Center liegt bei 2,83 (2018: 2,76), was im Schulnotensystem einer "Drei plus" entspricht (zur Methodik des SCPR siehe "Was ist der SCPR?" weiter unten).

Wo es einen Ersten gibt, gibt es auch einen Letzten. Die rote Laterne der 400 abgefragten Einkaufszentren trägt in diesem Jahr das MEP in Meppen. Centermanager Olaf Königsmark von der Firma Centim beweist Galgenhumor, als er von der Bruchlandung erfährt: "Vom drittletzten Platz 2018 auf den letzten Platz 2019." Die 2013 eröffnete Innenstadt-Mall mit 12.700 m2 Verkaufsfläche macht auf den ersten Blick keinen schlechten Eindruck. Mit ihrem teilweise kugelförmigen Baukörper erinnert sie an das berühmte Bullring-Center in Birmingham. Auch die Mieterliste liest sich respektabel: Edeka, Media-Markt, C&A, New Yorker. Allein der Schein trügt. Edeka wird ausziehen, was die ohnehin leerstandsgeplagte Immobilie weiter schwächt. Mit Schuhpark Fascies hat unlängst ein anderer wichtiger Mieter wegen Insolvenz die Segel gestrichen. Der Eigentümer des Gebäudes, ein Fonds von Real I.S., will nun gegensteuern und das Center umbauen. "Schon heute können wir sagen, dass der Einzelhandel weiter die dominierende Nutzungsart sein wird. Jedoch ist geplant, weitere ergänzende Nutzungsarten aus verschiedenen Branchen im Objekt zu integrieren", heißt es in einem gemeinsamen Statement von Real I.S. und Centim. Im kommenden Jahr sollen die Bauarbeiten beginnen.

Lago Konstanz steht nicht mehr auf dem Treppchen

Den Sprung unter die ersten Drei knapp verpasst hat in diesem Jahr das Lago in Konstanz. Der SCPR-Dauersieger der vergangenen Jahre, der enorm von den Kunden aus der Schweiz profitiert, steht mit der Note 1,60 (15 Nennungen) "nur" auf Platz vier. ecostra-Chef Will sieht darin ein Zeichen, dass sich der Wettbewerbsvorteil deutscher Center an der Schweizer Grenze zu relativieren beginnt. "Die Schweizer Einzelhändler sind im Grenzgebiet mit den Preisen etwas heruntergegangen", berichtet Will. In der Folge kommen weniger Eidgenossen in die Bundesrepublik zum Einkaufen. Ein Indiz dafür ist auch, dass die Zahl der in den Hauptzollämtern Singen und Lörrach abgestempelten Ausfuhrbescheinigungen für die Rückerstattung der deutschen Mehrwertsteuer an Schweizer seit 2016 sinkt. Zudem wird der deutsche Gesetzgeber 2020 eine Bagatellgrenze für die Rückerstattung von 50 Euro pro Kassenbon einführen. Diese Maßnahmen dürften den Einzelhandelsumsatz grenznaher deutscher Betriebe mit Schweizer Kunden weiter verringern, vermutet Will. Dazu passt, dass 2019 auch der Messepark Dornbirn, der ebenfalls stark vom Einkaufstourismus aus der Schweiz profitiert, beim SCPR Österreich in der Mietergunst stark verloren und seinen Spitzenplatz eingebüßt hat.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl
Das Centro Oberhausen (hier die Coca-Cola-Oase) bekommt von seinen Mietern nur durchschnittliche Bewertungen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl

Verfolgt man die Benotung der Center über die Jahre, lassen sich Auf- und Absteiger identifizieren. Deutlich verbessert haben sich von 2014 bis 2019 die Höfe am Brühl in Leipzig (2,74, 19 Nennungen), die Marktplatz-Galerie Bramfeld in Hamburg (1,89, neun Nennungen) und das Luisenforum in Wiesbaden (2,88, acht Nennungen). Abgefallen sind das Löhr-Center in Koblenz (3,50, 28 Nennungen), das Olympia-Einkaufszentrum in München (3,14, 28 Nennungen) und das Centro Oberhausen (3,00, 23 Nennungen), das viele Experten eigentlich für das beste deutsche Einkaufszentrum halten. Geradezu abgewatscht wird das Milaneo in Stuttgart. Das Vorzeigecenter der ECE, 2016 mit einer Bewertung von 3,40 in den Report gestartet, stürzt 2019 auf 4,07 (28 Nennungen) ab und findet sich unter den letzten Zehn wieder. Das Milaneo wird von den Umfrageteilnehmern auch am häufigsten genannt, wenn es um die größten Center-Enttäuschungen geht (siehe auch die Artikel "Die Aufsteiger" und "Die Absteiger").

ECE verteidigt Platz zwei im Betreiberranking

Beim Betreiberranking liegt Marktführer ECE dagegen nach wie vor auf dem zweiten Platz. Allerdings wird der Vorsprung zum Erzrivalen Unibail-Rodamco-Westfield (bzw. dem Vorgängerunternehmen mfi) immer kleiner. Lag 2014 zwischen beiden Unternehmen noch fast eine Note, ist der Abstand 2019 auf 0,3 Notenpunkte geschrumpft. Als Betreiber mit den höchsten Kompetenzwerten geht zum dritten mal in Folge die norddeutsche Handels- und Immobilienfirma Citti aus dem SCPR hervor (siehe "Beste Mieternoten für Citti"). Deutlich verbessert gegenüber 2018 zeigt sich der Münchner Fondsinitiator ILG. Mit Koprian iQ muss zum ersten Mal ein Unternehmen bei der Betreiberfrage eine 4 vor dem Komma hinnehmen. Dafür betreibt Koprian iQ mit der Trier-Galerie (2,56, 9 Nennungen) ein Shoppingcenter, das sich in den vergangenen Jahren stark verbessert hat.

Dass man mit voreiligen Schlüssen beim SCPR vorsichtig sein muss, zeigt auch ein Vergleich der Firmen ECE und MEC. ecostra hat in diesem Jahr eine Sonderauswertung für beide Unternehmen durchgeführt. Das Ergebnis: Die 34 MEC-Center schneiden mit der Durchschnittsnote 2,51 erheblich besser ab als die 93 ECE-Center (2,89). Ist die "kleine Schwester" MEC also die bessere Betreiberin als der "große Bruder" ECE? Vielleicht, vielleicht aber auch nicht. In der Betreiberwertung steht ECE (2,41) nämlich vor MEC (2,63). Der Vorsprung von MEC bei den Centern könnte daher rühren, dass Fachmarktzentren, für die MEC steht, bei Mietern im Moment einfach höher im Kurs stehen als Einkaufszentren, die Domäne von ECE.

SCPR 2019
Rangliste als PDF

Darauf deutet auch die Frage nach den wichtigsten Ankermietern für Einkaufszentren hin, die 2019 erstmals gestellt wurde. Edeka (61,4%) wird hier am häufigsten genannt, gefolgt von dm (60,4%) und Rewe (56,4%). Interessant ist zudem: Die Vollsortimenter stehen bei den Mietern viel höher im Kurs als die Discounter Aldi (23,8%) und Lidl (17,8%). Bemerkenswert sind die mit 27,7% verhältnismäßig geringen Zustimmungswerte für Primark (siehe Tabelle "Nahversorgung schlägt Primark"). Das irische Textilkaufhaus, das 2009 sein Deutschland-Debüt im Bremer Einkaufszentrum Waterfront feierte, galt hierzulande als der große Heilsbringer für notleidende Einkaufszentren. Doch mit dieser Rolle war Primark offenbar überfordert, obgleich sich einige Primark-Center im SCPR tendenziell verbessert haben (Centrum-Galerie Dresden, Billstedt-Center Hamburg). "Der Primark-Hype ist vorbei", sagt ein Centermanager.

Mietsenkungen bleiben ein großes Thema

Deutlich abnehmend ist der Zusammenhang zwischen der Größe eines Einkaufszentrums und seinem Erfolg bei den Mietern. Lagen 2012 die großen (40.000 m2 Mietfläche und mehr) im Schnitt noch eine halbe Note vor den kleinen Centern (20.000 m2 und weniger), ist das Delta 2019 nur noch 0,15 Notenpunkte breit. Hat das alte Mantra der Centerbranche "Größe, Größe, Größe" also ausgedient? Noch nicht ganz, meint Thomas Terlinden von ecostra. "In den Top Ten findet sich zwar nur noch ein Center mit über 40.000 m2 Fläche, allerdings sind die großen Center in der Breite vorne stärker vertreten."

Der SCPR hat in den vergangenen Jahren eine nachlassende Expansionsneigung des filialisierten Einzelhandels gezeigt. Das bleibt so. Im Schnitt wollen die SCPR-Teilnehmer in diesem Jahr 6,7 neue Filialen eröffnen. Dem stehen durchschnittlich 4,8 Schließungen gegenüber. "Die Kluft zwischen Eröffnungen und Schließungen wird seit Jahren immer kleiner. Das dürfte die Vermietung von Einkaufszentren nicht einfacher machen", urteilt ecostra-Chef Will.

Ein großes Thema bleiben Mietsenkungen. Rund drei Viertel der befragten Filialisten haben die Miete für einen oder mehrere Shops innerhalb der vergangenen zwölf Monate nachverhandelt, genauso viele wie 2018. Allerdings haben sie bei den Nachverhandlungen mehr herausgeholt. Die Gruppe derjenigen, die eine Senkung um 11% bis 20% erreicht hat, ist mit 36,1% rund zehn Prozentpunkte größer als 2018.

Die Aufsteiger

Ein Einkaufszentrum, das sich über die Jahre im Shoppingcenter Performance Report (SCPR) kontinuierlich verbessert hat, ist die Trier-Galerie. Bekam sie 2014 von den Mietern noch die Durchschnittsnote 3,40, steht 2019 eine 2,56 (neun Nennungen) zu Buche. In diesem Jahr gelang es dem Betreiber Koprian iQ, den Mietvertrag mit dem Modefilialisten Zara langfristig zu verlängern. Die Verhandlungen mit Zara seien allerdings "lang und intensiv" gewesen, räumt Koprian iQ ein. Das Unternehmen rechnet für das Center in der Innenstadt von Trier mit drei Ladenstraßenebenen und 70 Geschäften in diesem Jahr mit Vollvermietung. Auch das Luisenforum Wiesbaden gehört zu den Aufsteigern im SCPR. Bei der Umfrage 2014 stand es mit der Note 4,30 unter den letzten Zehn. In diesem Jahr steht bei dem viergeschossigen Einkaufszentrum, das durch den Umbau eines Warenhauses entstand, erstmals eine 2 vor dem Komma (2,88, acht Nennungen). Centermanager Omega Immobilien, seit 2009 für die Handelsimmobilie verantwortlich, lässt sich immer wieder etwas einfallen. Seit kurzem hat das Luisenforum zwei kostenlose Velotaxen in Betrieb, die Kunden zum Center bringen und wieder abholen. Auch die Höfe am Brühl Leipzig arbeiten sich im SCPR nach oben. Die große Innenstadt-Mall startete 2014 mit der Note 4,00 in den Report. Seitdem haben sich die Höfe fast in jedem Jahr gesteigert. Die aktuelle Bewertung: 2,74 bei 19 Nennungen. "Die Höfe am Brühl sind in die Leipziger Einkaufslagen mittlerweile gut eingebunden", sagt Joachim Will, Initiator des SCPR. Eine regelrechte Berg- und Talfahrt erlebt das von HBB entwickelte und von ILG gemanagte City-Center Langenhagen. Im Jahr 2012 stand das Einkaufszentrum mit der Note 1,83 auf Platz sechs des SCPR. Danach folgte ein Absturz auf 3,50 (2014). Möglicherweise hing das mit den Bauarbeiten im Zuge einer großangelegten Erweiterung zusammen. 2015 hatte sich das Objekt auf jeden Fall wieder gefangen (2,00), nur um sich im Jahr 2016 wieder auf 2,82 zu verschlechtern. Seitdem geht es allerdings wieder aufwärts. Aktuelle Bewertung: 2,00 (elf Nennungen). Ein Einkaufszentrum, das von seinen Mietern zwar keine guten Noten bekommt, sich aber Schritt für Schritt aus dem Tabellenkeller herausarbeitet, ist das Skyline Plaza Frankfurt. Das 2013 an der Messe eröffnete Center bekam bei seiner ersten SCPR-Teilnahme eine 4,10. Seitdem gibt es jedes Jahr eine kleine Verbesserung. Größter Kundenmagnet ist der Foodcourt. 2019 steht das Skyline Plaza bei 3,57 (21 Nennungen). cvs

Die Absteiger

Rätsel gibt beim Shoppingcenter Performance Report (SCPR) das Centro Oberhausen auf. Das Erlebnis- und Freizeitzentrum, das von einem US-amerikanischen Filialisten den Ehrentitel "The German Powerhouse" erhielt, verschlechtert sich in puncto Mieterzufriedenheit Jahr für Jahr. Rangierte das Centro 2012 mit der Note 1,67 auf Platz zwei des SCPR, muss es sich 2019 mit Platz 144 zufriedengeben. Kann eine 3,00 (23 Nennungen), d.h. "befriedigend", der Anspruch des Centro sein? Man darf vermuten, dass es letztlich die hohen Kosten sind, die den Mietern in Oberhausen den Spaß an den hohen Umsätzen verhageln. 2017 bekam das Centro beim SCPR zwar eine Auszeichnung für den besten Foodcourt. Ein Jahr später, als nach dem Einkaufszentrum mit der höchsten Miete gefragt wurde, stand das Centro allerdings auch an der Spitze. "Betreiber Unibail", sagt ein Experte, "hat klar den Kunden im Fokus. Die Zeche dafür zahlt der Mieter." Das Löhr-Center Koblenz ist ein weiterer Absteiger im SCPR. Das Einkaufszentrum hat wahrscheinlich den Auszug des SB-Warenhauses Globus nicht verkraftet. Der Modefilialist Zara scheint dafür kein adäquater Ersatz zu sein. Das Löhr-Center, 2012 von den Mietern mit 2,39 bewertet, kommt 2019 über eine 3,50 (28 Nennungen) nicht hinaus. Ins Auge sticht auch die weitere Verschlechterung des Olympia-Einkaufszentrums München. Das OEZ sackte - wahrscheinlich infolge des dort passierten Amoklaufs 2016 - in der Mietergunst ab und steht inzwischen bei 3,14 (28 Nennungen). 2013 konnte sich das OEZ mit 1,83 noch über Platz 12 freuen. Handlungsbedarf besteht wohl auch beim 1973 eröffneten Rhein-Ruhr-Zentrum Mülheim, das Morgan Stanley und redos groß umbauen wollen. 2012 stand es bei 2,28, jetzt ist es regelrecht abgeschmiert: 3,64 bei 22 Nennungen. cvs

Was ist der SCPR?

Der Shoppingcenter Performance Report (SCPR) ist eine seit 2011 durchgeführte Onlineumfrage, bei der die Mieter die Ertragsstärke ihrer Läden in 400 deutschen Einkaufszentren und Verkehrsstandorten (Bahnhöfe, Flughäfen) benoten können. Auch die wichtigsten Centerbetreiber müssen sich dem Urteil der Mieter stellen. Initiator ist Joachim Will, Inhaber der Beratungsfirma ecostra aus Wiesbaden. Die zentrale Frage des SCPR lautet: "Wie zufriedenstellend ist die Umsatzleistung Ihres Stores in den folgenden Centern im Vergleich zu anderen Shoppingcentern, in denen Sie vertreten sind?" Die Teilnehmer sollen dabei nicht nur die absolute Umsatzhöhe berücksichtigen, sondern diese mit den Kosten eines Ladens ins Verhältnis setzen. Gefragt wird also, wie viel für einen Mieter bei einem Laden hängenbleibt. Das Notenspektrum reicht, angelegt wie das Schulnotensystem, von 1 (sehr gut) bis 5 (mangelhaft). Teilnahmeberechtigt sind nur Unternehmen, die in mindestens drei deutschen Einkaufszentren vertreten sind. Händler mit nur einem Laden könnten die Frage in der gestellten Form nicht beantworten. Die Umfrage mündet in ein Ranking, bei dem die von den Mietern am besten bewerteten Einkaufszentren oben stehen und die am schlechtesten bewerteten unten. Außerdem werden allgemeine Fragen zum Shoppingcentermarkt gestellt, z.B. zum Expansionsverhalten der Unternehmen, zur Sonntagsöffnung etc. Eine Platzierung bekommen nur Einkaufszentren, für die mindestens fünf Mietervoten vorliegen. 2019 sind das 239 von 400 Centern. Das Ranking wird ganz oder auszugsweise alljährlich in der Immobilien Zeitung (IZ) und der TextilWirtschaft (TW), beide Medienpartner des SCPR, veröffentlicht. In Österreich führt ecostra einen separaten SCPR durch. cvs

Ein Beitrag aus dem RECHERCHE-NETZWERK DER IZ

Im Rahmen eines Kooperationsprojekts arbeiten die Fachredaktionen von Immobilien Zeitung und TextilWirtschaft zusammen. Vorliegendes Thema wurde von Christoph von Schwanenflug (IZ) und Jörg Nowicki (TW) betreut und erscheint mit unterschiedlichen Schwerpunkten in beiden Medien. Im Ranking der größten deutschen Fachzeitschriften liegt die TW auf Platz 3.

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