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Politik | 19.09.2019

Aus IZ38/2019, S. 23

Von Alexander Heintze

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Bayerische Architektenkammer, Landtag Bayern, Bayerische Staatsregierung
  • Personen:
    Iris Schöberl, Olaf Scholz, Hans Maier, Andreas Eisele, Markus Söder, Christine Degenhart, Hans Reichhart, Josef Steigenberger
  • Immobilienart:
    Wohnen

Ein paar Vorschläge, um das Bauen zu beschleunigen

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze
In Bayern soll das Bauen schneller und einfacher werden, versprechen Ministerpräsident Markus Söder (re.) und sein Bauminister Hans Reichhart.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze

München. Die Bayerische Staatsregierung hat ihren Plan für einfacheres und schnelleres Bauen vorgestellt. Baugenehmigungen sollen künftig nach 90 Tagen automatisch erteilt werden. Dachausbauten werden ohne Genehmigung möglich sein und Wohnungskäufern droht eine Mieterhöhungssperrfrist von drei Jahren. Verbände sehen ein gutes Signal für die Wohnungswirtschaft.

Seit November vergangenen Jahres ist Hans Reichhart bayerischer Bau- und Verkehrsminister. Bei seinem Amtsantritt versprach er weitgehende Reformen bei der Bauordnung. Schneller, einfacher und kostengünstiger soll in Bayern gebaut werden. Vor der Sommerpause wollte Reichhart dem Landtag einen Gesetzentwurf vorlegen. Passiert ist nichts und die Branche wurde langsam ungeduldig. Der Minister solle endlich liefern, war zu hören. Nun liefert er. Wenn auch nur häppchenweise.

Auf dem Wohnungsgipfel, den die Bayerische Staatsregierung zusammen mit Vertretern der bayerischen Landkreise, Städte- und Gemeindeverbände und der Immobilienwirtschaft veranstaltete, einigte man sich offenbar auf erste Eckpunkte. Zentraler Punkt sind die Bauanträge. "Wenn es nach 90 Tagen keine Entscheidung gibt, gilt der Bauantrag als genehmigt", sagt Reichhart. Die Frist solle starten, wenn alle Unterlagen vollständig eingereicht wurden. Damit erfüllt die Staatsregierung eine Forderung von den Immobilienverbänden und von der Opposition.

Um die drei Monate einhalten zu können, verspricht Bayerns Ministerpräsident Markus Söder den Bauämtern mehr Personal. 250 zusätzliche Stellen sollen geschaffen werden. Das entspricht rechnerisch 2,6 Stellen in allen bayerischen Landkreisen und für jede kreisfreie Stadt.

Zusätzlich setzt die Regierung auf digitale Bauanträge. Bis diese kommen, wird es noch einige Zeit dauern. Vor mehr als einem Jahr beschloss die Staatsregierung ein Pilotprojekt dazu an ausgewählten Landratsämtern. Bisher ist das Projekt nicht mal angelaufen.

Geplant sind weiterhin Erleichterungen bei den Abstandsflächen, bei Nutzungsänderungen, beim Ersatz von bestehenden Gebäuden und beim Bauen mit Holz. "Wir wollen ermöglichen, dass auch Hochhäuser aus Holz gebaut werden können", sagt Reichhart. Bisher gibt es in Bayern in diesem Bereich recht enge Grenzen.

Abstandsflächenregelungen will Reichhart flexibler gestalten. Wie das genau aussehen soll, war nicht zu erfahren. Außerdem sollen Eigentümer ein Dachgeschoss ohne Genehmigung ausbauen können, wenn die Gemeinden ihre Satzungen entsprechend anpassen.

Auch beim Brandschutz soll es Änderungen geben. Als Beispiel nannte Reichhart, dass der zweite Fluchtweg bei ebenerdigen Veranstaltungsstätten entfallen könne, wenn ausreichend Fenster vorhanden seien. Gespräche mit den zuständigen Instituten sollen dazu führen, dass weitere Normen vereinfacht werden. Der Minister will zudem den Bestandsschutz stärken. Hier könnten alte Regelungen gültig bleiben, wenn nicht zu stark umgebaut würde.

Söder will auch mehr staatliche Flächen für den Wohnungsbau frei machen. Man müsse überlegen, ob nicht noch mehr Behörden von den Ballungsräumen in andere Regionen des Freistaats verlegt werden könnten. Auf den frei werdenden Flächen könnten dann Wohnungen entstehen.

Beim Bund möchte sich Söder für Sonderabschreibungen im Wohnungsbau und mehr Mieterschutz einsetzen. So sollen Vermieter nach dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses die Mieten drei Jahre lang nicht erhöhen dürfen. Außerdem will Söder darauf drängen, dass die Bußgelder bei überteuerten Mieten auf bis zu 100.000 Euro erhöht werden. Ob das abschreckt, ist fraglich. Schon heute sind nach dem Gesetz sogar Freiheitsstrafen von bis zu zehn Jahren möglich.

Die Vertreter der Kommunen und Landkreise begrüßten die Vorschläge, auch wenn klar wurde, dass noch längst nicht alle Forderungen erfüllt wurden. "Wir müssen ein Vorkaufsrecht für die Gemeinden bekommen", sagt unter anderem Josef Steigenberger, Bürgermeister aus Bernried am Starnberger See und Mitglied des Präsidiums des Bayerischen Gemeindetags.

Positiv äußerten sich die Immobilienverbände. "Unsere zentrale Forderung, Bauen schneller und einfacher zu ermöglichen, findet sich in den Plänen der Staatsregierung wieder. Insbesondere die personelle Entlastung der Bauämter sowie die automatische Genehmigung von Bauanträgen nach 90 Tagen setzen an den richtigen Punkten an", sagt Andreas Eisele, Präsident des Immobilienverbands BFW Bayern, der vor allem mittelständische Bauträger, Projektentwickler und Bestandshalter vertritt. Die Verringerung der Abstandsflächen, mehr Dichte im Bestand zu ermöglichen und die Erleichterung beim Dachgeschossausbau sieht der BFW als sinnvolle Instrumente, um den Wohnungsmarkt zu entlasten. Eisele mahnte jedoch vor zu großer Euphorie. "Es gilt nun, die vorgestellten Maßnahmen zeitnah in Gesetze zu fassen und nicht bei Absichtserklärungen zu bleiben." Minister Reichhart beabsichtigt, das Gesetz noch in diesem Jahr in den Landtag einzubringen.

Auch die Bayerische Architektenkammer begrüßt die Modifizierungen der Bauordnung. "Insbesondere der geplante Umgang mit dem Bestand ist ein Signal für Architekten und selbstverständlich auch für Bauherren", sagt Christine Degenhart, Präsidentin der Bayerischen Architektenkammer. So könnte nach einem Abriss das neue Gebäude die bisherige Kubatur und vor allem das bisherige Abstandsflächenrecht behalten. "Architekten und Innenarchitekten sehen darin eine Erweiterung der Planungsspielräume. Bauherren dürften neben möglichen Einsparpotenzialen auch mit einem schnelleren Baugenehmigungsverfahren rechnen", so Degenhart.

Lob kommt auch vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA). "Diese Vorschläge hören sich vernünftig an und tragen positiv zum schnelleren Bauen und Planen bei", sagt Iris Schöberl, Sprecherin des ZIA Süd. Sie erwartet von der zeitlichen Begrenzung für die Bauämter bei den Bauanträgen eine höhere Bauleistung. Der Vorstoß könne aber nur ein erster Anfang sein, mahnt der ZIA. "Gerade im Bereich der Planungs- und Baubeschleunigung müssen wir noch einen weiten Weg gehen", so Schöberl. Der Verband setzt dabei unter anderem auf eine Vereinheitlichung der Landesbauordnungen und die Einführung einer digitalen Bauakte.

Hans Maier, Direktor des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen, sieht in den Ankündigungen zwar auch ein "wichtiges Signal für die Wohnungswirtschaft". Er weist aber gleichzeitig darauf ihn, dass die größten Hürden für den Wohnungsbau der Mangel an bezahlbarem Bauland und die hohen Baukosten seien. Außerdem müsse die Wohnraumförderung weiter gestärkt werden. Der Bund habe die Wohnraumfördermittel für 2020 im Entwurf des Bundeshaushalts auf 1 Mrd. Euro gekürzt. "Das ist angesichts des Wohnungsmangels in vielen Städten das falsche Zeichen", kritisiert Maier. Die Staatsregierung solle sich bei Bundesfinanzminister Olaf Scholz für eine Aufstockung der Fördermittel einsetzen.

KOMMENTAR Zu "Ein paar Vorschläge (...)"

Früher galt mal der Satz: Wer nicht weiter weiß, gründet einen Arbeitskreis. Heute heißen diese Arbeitskreise Gipfel. Es gibt Autogipfel, Klimagipfel und massenweise Wohnungsgipfel. Das Wichtigste dabei ist eine medienwirksame Unterschrift unter eine Absichtserklärung. Auch beim jüngsten bayerischen Wohnungsgipfel gab es eine "gemeinsame Erklärung" der Staatsregierung und der kommunalen Vertreter der Städte, Landkreise und Kommunen. Doch wie in allen Erklärungen fehlen verlässliche Aussagen. Zwar wurden Ministerpräsident Markus Söder und sein Bauminister Hans Reichhart auf der Pressekonferenz etwas konkreter, doch es bleibt bei Ankündigungen. Ob aus den Ideen tatsächlich die "größte Reform der Bauordnung seit 2008" wird, wie der Bauminister verspricht, kann erst beurteilt werden, wenn endlich ein konkreter Gesetzentwurf vorliegt.

Im Parlament munkelt man, dass etwa der Holzbau stärker gefördert werden soll, geringere Abstandsflächen sollen nicht generell, sondern nur für bestimmte Stadtteile gelten. Beim Brandschutz sind die Vorschläge ebenso vage wie beim Dachausbau. An die ebenfalls zeitfressende Gutachtenflut wagt sich die Regierung offenbar gar nicht heran, ebenso wenig an die langen Klagefristen von Umweltverbänden oder die Grundsteuerbefreiung für die erste selbst genutzte Immobilie. Die Landesregierung muss den Ankündigungen endlich Taten folgen lassen. Alles andere wäre wirklich der Gipfel. ah

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