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Märkte | 12.09.2019

Aus IZ37/2019, S. 25

Von Martina Vetter

In diesem Artikel:
  • Städte:
    Berlin
  • Unternehmen:
    Diese eG
  • Personen:
    Werner Landwehr
  • Immobilienart:
    Wohnen

Eine Genossenschaft als Rettungsanker

Quelle: Immobilien Zeitung; Urheberin: Martina Vetter
Für drei Häuser in der Schöneberger Gleditschstraße zog der Bezirk das Vorkaufsrecht zugunsten von Diese eG. Noch ist das Geschäft unter Dach und Fach.

Quelle: Immobilien Zeitung; Urheberin: Martina Vetter

Berlin. In sozialen Erhaltungsgebieten haben Kommunen die Möglichkeit, im Falle des Verkaufs eines Mietshauses das Vorkaufsrecht auszuüben. Das geschieht in der Regel zugunsten städtischer Wohnungsgesellschaften. Doch die können bei überhöhten Kaufpreisen oft nicht mithalten. Genau dann kommt die im Mai dieses Jahres gegründete Genossenschaft Diese eG ins Spiel.

Anders als die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften hat Diese eG die Möglichkeit, die Mieter mit ins Boot zu holen, um den Erwerb eines Hauses zu finanzieren. Durch den Erwerb von Genossenschaftsanteilen à 500 Euro/m2 sollen die Mitglieder 12% bis 15% des benötigten Eigenkapitals für den Erwerb stemmen. Zudem müssen sie bereit sein, moderate Mietsteigerungen zu akzeptieren. Das soll nach dem Solidarprinzip geschehen: Wer mehr verdient, zahlt im Verhältnis mehr als sozial schwächere Bewohner des Hauses.

Nur wenn mindestens 70% der Mieter im Haus bereit sind, mit in Diese eG einzusteigen, versucht die Genossenschaft den Erwerb zu stemmen. Einfach ist das nicht, denn die Preise, die derzeit in Berlin selbst für unsanierte Altbauten aufgerufen werden, liegen oft weit über 3.000 Euro/m2. "Hier ist die Spekulation auf den künftigen Gewinn bereits mit eingepreist", erklärt Werner Landwehr, Vorstandsmitglied der Genossenschaft. Denn länger als 20 Jahre greife auch die sogenannte Abwendungserklärung nicht, die Erwerber von Mietshäusern in Milieuschutzgebieten unterzeichnen müssen. Darin erklären sie, auf Luxusmodernisierungen und die Umwandlung in Wohneigentum zu verzichten. Erst nach Ablauf der jeweils geltenden Fristen darf ein Mietshaus durch die Aufteilung in Wohneigentum weiterveräußert werden. In Zeiten, wo institutionelle Investoren oder betuchte Privatleute händeringend nach langfristigen Geldanlagen suchen, spielt eine längere Haltezeit keine Rolle. Auf lange Sicht lohne sich die Investition trotzdem, erklärt Landwehr.

Um die in den letzten Jahren immer größer gewordene Spekulation mit Mietshäusern zu verhindern, hat sich Diese eG das Ziel gesetzt, Wohngebäude für den gemeinwohlorientierten Bestand zu sichern und zu erwerben. Und zwar dann, wenn die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften nicht zum Zuge kommen, weil der Ankauf einer Wirtschaftlichkeitsprüfung nicht standhält. Mondpreise kann aber auch Diese eG nicht stemmen, selbst wenn sie mehr zahlen kann als die Kommunalen. Bei 4.000 Euro/m2 sei Schluss. "Wir versuchen aber im Schnitt mit 3.800 Euro/m2 auszukommen", sagt Landwehr. In diesem Preis sind alle Kaufnebenkosten, Maklergebühren oder eine Sanierungskostenrücklage von 250 Euro/m2 enthalten.

Damit der Genossenschaft die Finanzierung gelingt, haben Landwehr und seine derzeit ebenfalls noch ehrenamtlich tätigen Vorstandskollegen ein auf fünf Säulen basierendes Modell erarbeitet. Die erste Säule sind die Mieter, die zu Genossenschaftlern werden. Die zweite der erst vor kurzem vom Senat beschlossene Zuschuss in Höhe von 10% bis 15% des Kaufpreises, der Genossenschaften gewährt werden kann, wenn sie als Dritterwerber das Vorkaufsrecht des Bezirks wahrnehmen. Über ein zinsloses Darlehen der Investitionsbank Berlin mit einer niedrigen Tilgung von nur 1% und geringen Verwaltungskosten von 0,3 bis 0,6% sollen weitere 25% des nötigen Kapitals aufgebracht werden. Das ist Säule Nummer drei. Bis zu 5% der Investitionssumme hofft die Genossenschaft zudem über einen Nachbarschaftsfonds abdecken zu können, in dem Beträge ab 1.000 Euro zinslos angelegt werden können. Und weitere 50% werden schließlich über einen Langzeitkredit mit 30 Jahren Laufzeit finanziert.

Drei Häuser hat Diese eG auf diese Weise bislang erworben. Weil das bei Vorkaufsfällen innerhalb von kurzer Zeit über die Bühne gehen muss, die ersten vier Finanzierungssäulen aber nicht kurzfristig aktivierbar sind, weil zunächst die entsprechenden Anträge gestellt und bearbeitet werden müssen, hat die Genossenschaft für ein Jahr eine Vollfinanzierung mit der GLS Bank für diese drei Häuser vereinbart. Nach dieser Zeit soll dieser Kredit halbiert werden und durch die Mittel aus Genossenschaftsanteilen, der Ankaufsförderung, dem Kredit bei der IBB und aus den Mitteln des Nachbarschaftsfonds abgelöst werden. Die Zinsbelastung für die gesamte Finanzierung liegt laut Landwehr unterhalb von 2%, der Cashflow anfangs bei 2% und zum Ende der Kreditlaufzeit bei 4%.

Schnell gehen musste auch die Gründung der Genossenschaft, damit diese für die Wohnungsbaugesellschaften in die Bresche springen konnte. Weil die Frist für den Vorverkauf eines Hauses ablief, die am 3. Mai gegründete Genossenschaft aber noch vom Prüfverband der Genossenschaften zugelassen werden musste, übernahm Diese eG kurzerhand die stillgelegte Projektgenossenschaft Stadtbad Lichtenberg. Dieser Kniff brachte Landwehr und seinen Mitstreitern eine Menge Ärger ein, denn einer der ursprünglichen Begründer dieser Genossenschaft hatte eine Stasi-Vergangenheit. Obwohl das seit längerem bekannt war, sorgte diese Tatsache dafür, dass Diese eG mit alten Seilschaften der Stasi in Verbindung gebracht wurde und zugleich das Finanzierungsmodell so dargestellt wurde, als sei es unseriös.

Inzwischen sind die Wogen geglättet und Landwehr kann sich wieder in Ruhe um die Finanzierung der nächsten anstehenden Ankäufe kümmern. Für insgesamt 30 Häuser hat der erfahrene Diplom-Bankkaufmann und -Betriebswirt bislang Wirtschaftlichkeitsprüfungen durchgeführt und bei neun Häusern mit insgesamt 155 Wohnungen das Vorkaufsrecht ausgeübt. Darunter sind auch drei Häuser in der Schöneberger Gleditschstraße, deren Bewohner mit Transparenten ihren Protest gegen den Verkauf an einen Investor kund taten und ebenso wie die Bewohner der anderen Häuser bei Diese eG um Unterstützung baten. Doch wenn wie in Prenzlauer Berg für Mietshäuser mit preiswerten Wohnungen 5.000 Euro/m2 verlangt werden, muss auch Landwehr passen. In solchen Fällen sei das Vorkaufsrecht, das die Kommune zugunsten gemeinwohlorientierter Dritterwerber ausüben könnte, ein stumpfes Schwert. "Wir rechnen alle mit den gleichen Zahlen", sagt der Banker. Bei langfristig günstigen Mieten, wie sie das Genossenschaftsmodell zum Ziel habe, ließen sich solche Kaufpreise nicht finanzieren.

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