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Recht | 12.09.2019

Aus IZ37/2019, S. 12

Von Tom Giesen

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Kapellmann und Partner
  • Organisationen:
    Bundesgerichtshof (BGH), Oberlandesgericht München
  • Personen:
    Tom Giesen
  • Immobilienart:
    Wohnen

Nach Vertragsschluss sind Sonderwünsche zu beurkunden

Baurecht. Vereinbaren Erwerber und Bauträger nach Abschluss des Bauträgervertrags noch Sonderwünsche, müssen diese notariell beurkundet werden.

OLG München, Urteil vom 14. August 2018, Az. 9 U 3345/17 Bau, (BGH, Beschluss vom 20. Februar 2019, Az. VII ZR 184/18, NZB zurückgewiesen)

DER FALL

Quelle: Kapellmann
Dr. Tom Giesen.

Quelle: Kapellmann

Die Kläger schlossen mit einem Bauträger einen Vertrag über eine Doppelhaushälfte. Dabei wurde vereinbart, dass Sonderwünsche ausschließlich mit Zustimmung des Bauträgers zulässig sind. Die Mehr- oder Minderkosten soll der Käufer tragen bzw. sollen ihm erstattet werden. Nach Vertragsabschluss einigten sich die Parteien auf zusätzliche Sonderwünsche und auf deren Kosten. Die Kläger nahmen die Doppelhaushälfte ab und zahlten die Kaufpreisraten. Sie forderten dann Auflassung und Grundbucheintragung. Der Bauträger reagiert überraschend: Er hält den gesamten Bauträgervertrag für nichtig, u.a. weil die nachträglichen Sonderwünsche nicht beurkundet wurden. Er verlangt die Rückabwicklung des Vertrags.

DIE FOLGEN

Das Gericht stellt klar, dass nachträglich vereinbarte Zusatzleistungen, die den ursprünglichen Bauträgervertrag ändern oder ergänzen, grundsätzlich formbedürftig sind. Dieser Form entsprach die Vereinbarung über die Sonderwünsche nicht, weil sie nicht notariell beurkundet wurde. Allerdings: Nur weil die nachträgliche Vereinbarung wegen des Formmangels unwirksam ist, führt das nicht dazu, dass der gesamte Bauträgervertrag nichtig wird. Bei der Frage, ob der ursprüngliche Vertrag wirksam war, orientiert sich das Gericht am Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsabschlusses. Damals waren sich die Parteien einig. Jedenfalls in seiner ursprünglichen Form soll der Bauträgervertrag daher Bestand haben. Daher kam es - gut für die Käufer - nicht zur Vertragsrückabwicklung.

WAS IST ZU TUN?

Sollen im Bauträgervertrag die Leistung neu definiert und der Preis ebenso wie die Bauzeit angepasst werden, muss dies dringend notariell beurkundet werden. So lässt sich sicherstellen, dass die Ergänzungsvereinbarung wirksam ist. Auch wenn das Gericht hier nicht davon ausgegangen ist, dass der gesamte Bauträgervertrag nichtig ist, haben sich die Parteien durch die unwirksame Zusatzvereinbarung in große Schwierigkeiten gebracht. Derartige spätere Vereinbarungen über Sonderwünsche sind nichts Ungewöhnliches: Häufig kommt es zu Abweichungen von der ursprünglichen Baubeschreibung, sei es auch nur, weil die Erwerber eine höhere Qualität bei den Ausbauleistungen wünschen. Wer bereit ist, hierfür tiefer in die Tasche zu greifen, und auch eine Verlängerung der Bauzeit toleriert, sollte keine vertraglichen Risiken eingehen, indem er die notarielle Beurkundungspflicht schlicht vergisst. Das Gericht betont im Urteil, dass auf die Beurkundung von Änderungen im Bauträgervertrag allenfalls dann verzichtet werden kann, wenn die Auflassung bereits erklärt wurde und die entsprechende Eintragung erfolgt ist. Dies wird allerdings in der Praxis nicht immer der Fall sein. (ahl)

Rechtsanwalt Dr. Tom Giesen von Kapellmann und Partner

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