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Projekte | 12.09.2019

Aus IZ37/2019, S. 8

Von Alexander Wehnert

In diesem Artikel:

Ein eigenes Dorf als Ausweg aus der teuren Stadt

Urheber: Manfred Rebentisch
Genossenschafts-Vorstandsmitglied Rita Lassen und ihr Vorstandskollege Matthias Metze im Rohbau des inzwischen fertiggestellten Hauses.

Urheber: Manfred Rebentisch

Im niedersächsischen Hitzacker entsteht ein Mehrgenerationendorf. Eine Genossenschaft finanziert das Projekt aus Eigenmitteln, Darlehen und mithilfe von Kleininvestoren. Das Projekt könnte das Städtchen beleben - und in Zeiten fortschreitender Urbanisierung Vorbild für die Entlastung der Innenstädte werden. Doch die Genossen von Hitzacker stoßen auch auf Widerstand.

Die sechs neuen Häuser mitten auf dem Acker sind nur der Anfang eines größeren Projekts: Im niedersächsischen Hitzacker will eine Baugenossenschaft ein kleines Dorf aus dem Boden stampfen. Hundert Wohnungen in 36 Häusern für 300 Menschen hat sie sich vorgenommen. In zwei Jahren soll der erste Bauabschnitt mit elf Häusern abgeschlossen sein. Aktuell arbeiten die Projektbeteiligten daran, auch noch das Nachbargrundstück dazuzukaufen, wo neben weiteren Wohneinheiten auch ein Parkplatz entstehen soll. Die Wege im Dorf selbst bleiben autofrei. In fünf bis sieben Jahren soll alles stehen.

Für den ersten Abschnitt hat die Genossenschaft genug Interessenten gefunden. "Die Hälfte unserer Mitglieder will von außerhalb zuziehen, die anderen kommen aus dem Landkreis", sagt Rita Lassen, Vorstandsmitglied und Finanzexpertin der Genossenschaft. Die 67 Jahre alte Diplom-Kauffrau lebt im 100 km entfernten Hamburg und wünscht sich schon lange, mit ihrer Lebensgefährtin aufs Land zu ziehen. So gehe es auch vielen Familien mit Kindern, die beim Dorfprojekt mitmachen. Die meisten kämen ebenfalls aus Hamburg, einige aus Berlin, sagt Lassen. Junge und alte Menschen, Familien mit Kindern und alleinstehende Senioren, Geflüchtete und Einheimische wollen gemeinsam im Dorf leben und voneinander profitieren: Die Senioren etwa können auf die Kinder aufpassen, während die Eltern auf der Arbeit sind. Dafür haben sie Gesellschaft und Nachbarn, die sich um sie kümmern. Feste Quoten für die einzelnen Einwohnergruppen gibt es nicht, insgesamt soll sich die Dorfgemeinschaft aber aus je einem Drittel Geflüchteten, Senioren und jungen Familien zusammensetzen.

Der Abschied von der Stadt erscheint naheliegend in Zeiten, in denen in Metropolen die Preise für Immobilien und Mieten in die Höhe schnellen. Modelle wie in Hitzacker bieten die Möglichkeit, auf der grünen Wiese neue Gemeinschaften aufzubauen - das nutzt auch Händlern, Unternehmern oder Ärzten in der Nachbarschaft. Jedoch kann ein solches Projekt auch neue Konflikte bringen - und die Aussichten auf Wertsteigerung sind begrenzt.

Denn obwohl der Immobilienpreisanstieg inzwischen auch das Umland erreicht hat, bleiben die Städte die Zentren des Booms. Die Urbanisierung wird Experten zufolge auch im kommenden Jahrzehnt weiter voranschreiten. "Auf dem Land dagegen werden weiterhin viele Ressourcen strukturell abgebaut", sagt der Immobilieninvestor Daniel Kleinert. Gerade für ältere Menschen sei es ein Problem, dass es dort kaum noch Ärzte und weniger Einkaufsmöglichkeiten gebe. Damit das Leben im ruralen Raum eine Zukunft hat, braucht es neue Modelle.

Die Pionierarbeit ist bereits gemacht: Es gibt einige funktionierende Dorfprojekte in Deutschland, die sich die Genossen aus Hitzacker zum Vorbild nehmen - so etwa das Ökodorf Sieben Linden in Sachsen-Anhalt, das 1997 gegründet wurde. Dort leben fast 150 Menschen, darunter 40 Kinder. Ähnlich sieht es in der Gemeinschaft Tempelhof im Landkreis Schwäbisch-Hall aus: Sie ist 100 Erwachsenen sowie 45 Kindern und Jugendlichen ein Zuhause. Neben den Wohngebäuden gibt es dort Werkstätten, eine Mehrzweckhalle mit Bühne, eine Großküche, einen Hofladen und eine freie Schule.

"Ich denke, dass derartige Wohnkonzepte durchaus sinnvoll für einzelne Personen sind - aber sie werden nicht über einen Sonderstatus hinauskommen", sagt Kleinert. Um für Investoren interessant zu sein, müssten ländliche Wohngemeinschaften schließlich auch in 20 bis 30 Jahren noch vermietbar sein.

In Hitzacker ist man zurückhaltend, was professionelle Kapitalgeber angeht. "Großinvestoren widersprechen unserem Grundprinzip", sagt Lassen. Für den ersten Bauabschnitt rechnen die Genossen mit einem Finanzaufwand von 5 Mio. Euro, davon finanzieren sie 1,6 Mio. Euro aus Eigenkapital. Dieses stammt zum Großteil aus den Beiträgen der Genossenschaftsmitglieder. Wer in Hitzacker einsteigen will, muss 500 Euro als Pflichteinlage einzahlen. Der Preis des Genossenschaftsanteils richtet sich nach der Größe der Wohnung: Für eine 60-m²-Wohnungen müssten 22.000 Euro eingezahlt werden und für eine 150-m²-Wohnung 50.000 Euro. Mehrere wohlhabende Teilnehmer haben Solidaranteile erworben, um damit den weniger Betuchten zu helfen.

Das in den Pool der Genossenschaft eingezahlte Geld wird zurückerstattet, falls ein Mitglied das Dorf wieder verlässt. Erwirtschaftet der Zusammenschluss Gewinn, kann sich der Auszahlungsbetrag gemäß dem Genossenschaftsgesetz sogar erhöhen, bei Verlusten aber auch verringern. Dabei gilt eine Kündigungszeit von zwei Jahren bis zum Ende eines Kalenderjahrs. Diese soll Sicherheit bieten, falls Mitglieder aussteigen. Unterstützt von Schenkungen und Kleininvestoren hat es die Genossenschaft geschafft, den Eigenkapitalbetrag für den ersten Bauabschnitt aufzubringen.

Den Löwenanteil der Baukosten finanzieren die Genossen über ein Darlehen der GLS-Bank und einen Energieeffizienz-Kredit der Förderbank KfW. Die Kredite zahlt die Genossenschaft aus den Mitteln zurück, die sie über die Nutzungsbeiträge ihrer Mieter erhält. Die monatlichen Mieten im neuen Dorf sollen bei 6 Euro/m² liegen. Für das Wohnen in der idyllischen Gemeinschaft zahlen Genossen dabei etwas drauf: Laut dem Portal Wohnungsboerse.net liegen die durchschnittlichen Quadratmetermieten im umliegenden Landkreis Lüchow-Danneberg bei 4,38 Euro.

Auf Infoveranstaltungen wie der jährlich im Kreis Lüchow-Danneberg stattfindenden "Kulturellen Landpartie" werben die Mitglieder für ihr Projekt. Daraufhin haben laut Lassen bereits einige sogenannte Kleininvestoren das Dorf durch den Kauf von Genossenschaftsanteilen unterstützt, ohne selbst einzuziehen - dafür müssen sie einen Pflichtanteil von 500 Euro zeichnen.

Urheberin: Claudia Sachse
An der Hauptstraße des Mehrgenerationendorfs ist ein Haus fertiggestellt und bewohnt, fünf weitere sind im Rohbau.

Urheberin: Claudia Sachse

Diese Kleinanleger erwartet in Hitzacker allerdings keine Rendite - die Investition ist eher ein Beitrag zur Forschung. Geldgeber wollen unterstützen, dass in Hitzacker ein nachhaltiges Konzept für die Zukunft des Wohnens entsteht. Wer der Genossenschaft nicht beitreten, die Idee aber trotzdem unterstützen will, kann dies über ein Darlehen tun.

Eigentlich wollten die Genossen bereits im Herbst 2017 mit dem Bau ihres Dorfs beginnen. Dass sie stattdessen erst im März 2018 den Grundstein legten, ist auch Reibereien mit den neuen Nachbarn geschuldet. In unmittelbarer Nähe fertigen drei Unternehmen: die Zerspanungsfirma WZT, die Industriemontagefirma IWM sowie der Werkzeugkonzern Ceratizit. Die Genossen störten sich am Lärm, den die Betriebe verursachen.

Den größten Ärger gab es um die Lüftungsanlage von Ceratizit, die auch nachts brummt. Die Genossen ließen den Geräuschpegel messen - er lag drei Dezibel über der gesetzlich vorgeschriebenen Grenze von 45 Dezibel. Diese einzuhalten war dem börsennotierten Konzern nur mit einem teuren Umbau möglich. Ceratizit stellte gar den Standort infrage und klagte gegen die Baubehörde, die den ersten Dorfabschnitt genehmigte.

Inzwischen hat das Unternehmen die Klage fallen gelassen und doch an der Anlage nachgerüstet - zu wenig lohnend erschien wohl ein langfristiger Streit mit den Projektverantwortlichen. Denn das Mehrgenerationendorf stößt mittlerweile beispielsweise im öffentlich-rechtlichen Fernsehen auf positive Resonanz, auch der Regionalbischof lässt sich einen Besuch auf der Baustelle nicht nehmen.

Nun sind im ersten fertigen Haus bereits zwei Geschäftsräume vermietet. Die Genossenschaft plant auch mit weiteren gewerblichen Mietern: "Wir haben bewusst ein Mischgebiet ausgesucht, da wir auf diesem Grundstück auch Gewerbebetriebe ansiedeln wollen", sagt Lassen.

Abseits des Industrie- und Gewerbegebiets sind sich die Bürger nicht über das Dorfprojekt einig. "Die Genossen kommen neu dazu und wollen allen anderen direkt Vorschriften machen", sagt Ronald Jatzkowski, der in einem Restaurant in Hitzackers historischem Stadtkern an der Elbe arbeitet. Viele hätten Angst davor, dass die großen Arbeitgeber wegen des Streits abwandern und deshalb Arbeitsplätze verloren gehen. "Die paar Geschäfte, die durch das Dorf neu dazukommen, wiegen diesen Verlust einfach nicht auf", sagt Jatzkowski, der sein ganzes Leben in Hitzacker verbracht hat.

Maike Sindermann sieht das anders. Sie arbeitet in einem Laden im Stadtkern und erkennt keinen Grund, sich über das Mehrgenerationendorf aufzuregen. "Die neuen Gesichter bringen ein bisschen Leben aufs Land", freut sie sich. Dass es Streit gebe, sei vor allem mangelnder Toleranz geschuldet.

Dabei hat Lassen sich Hitzacker ausgesucht, weil sie die Menschen hier für deutlich offener als in anderen Landkreisen hält. Der Grund: Nachdem die damalige Bundesregierung 1977 das nahe Gorleben als Standort für ein Atommüllzwischenlager festgelegt hatte, gab es einen regelrechten Protesttourismus ins Wendland. Und viele der Linken und Künstler aus der Großstadt, die damals zum Demonstrieren kamen, sind geblieben.

Lassen schätzt die Ruhe auf dem Land. Sie will aber auch viele Vorteile, die das Leben in der Stadt mit sich bringt, nicht aufgeben. Auch deshalb hat sie sich für Hitzacker entschieden. Unten in der Altstadt gibt es Restaurants und Cafés, die Elbinsel ist ein beliebtes Ziel für Ausflüge. Für Besorgungen müssen die Bewohner von Hitzacker nicht erst kilometerweit fahren. Das Mehrgenerationendorf könnte dafür sorgen, dass das auch in Zukunft trotz Urbanisierung so bleibt: Mehr Bewohner, die im Elbstädtchen einkaufen, könnten dafür sorgen, dass der Standort für den Einzelhandel attraktiv bleibt. Neben den Supermärkten haben sich in Hitzacker auch kleine Läden gehalten.

Aus Sicht der Genossen bringt ihr Zuzug dem Ort noch weitere Vorteile: Das Mehrgenerationendorf könnte Hitzacker über die kritische 5000-Einwohner-Grenze befördern. Mehr Kinder würde auch bedeuten, dass die drei Schulen des Städtchens erhalten bleiben könnten.

Die Genossen wollen 13% der Bauleistung selbst stemmen. Dabei packen viele bei Häusern mit an, in die sie selbst gar nicht einziehen werden. Einer von ihnen ist Matthias Metze. "Eigene Bauleistung bedeutet zwar mehr Arbeit, spart aber Kosten", sagt der Diplom-Betriebswirt. Einen Projektentwickler leistet sich die Genossenschaft nicht.

Später wollen die Neudörfler dann so selbstständig wie möglich leben: mit Obst und Gemüse aus eigenem Anbau und einer kleinen Windkraftanlage zur Stromgewinnung. Ein ins Dorf integriertes Ärztehaus soll auch den anderen Bewohnern Hitzackers offenstehen. So will die Genossenschaft sich trotz der Streitigkeiten in das Elbstädtchen einfügen - und dennoch ihr eigenes Idyll genießen.

Der Autor: Alexander Wehnert ist Journalist in der Lehrredaktion der Kölner Journalistenschule für Politik und Wirtschaft.

Ein Beitrag aus dem RECHERCHE-NETZWERK DER IZ

Im Rahmen eines Kooperationsprojekts arbeiten die Immobilien Zeitung und die Kölner Journalistenschule für Politik und Wirtschaft zusammen. Autor dieses Beitrags ist Alexander Wehnert. Betreut wurde er von Thomas Mersch (Pressebüro JP4) und Brigitte Mallmann-Bansa (Immobilien Zeitung).

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