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Märkte | 12.09.2019

Aus IZ37/2019, S. 7

Von Daniel Rohrig

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Real I.S., WealthCap, Empira-Gruppe
  • Organisationen:
    Europäische Zentralbank (EZB), Land Berlin
  • Personen:
    Gabriele Volz, Nicholas Brinckmann, Mario Draghi, Lahcen Knapp, Marcus Buder, Marco Kramer
  • Immobilienart:
    Wohnen, Logistik, Büro

Mehr Vielfalt für Anleger dank Dauernullzins

Quelle: Fotolia.com, Urheber: Ewais
Die EZB wird die Zinsen voraussichtlich auch unter ihrer neuen Chefin Christine Lagarde noch sehr lange niedrig halten.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: Ewais

Die Politik der Europäischen Zentralbank (EZB) zwingt Marktanbieter und Banken zu neuen Produkten, Zielgruppen und Strategien. Die Stimmung bleibt dennoch positiv. Einige Akteure sehen sich gut aufgestellt und belassen alles beim Alten. Japanische Verhältnisse mit jahrzehntelangem Nullzins scheinen nicht mehr unrealistisch.

Die Worte des Noch-EZB-Chefs Mario Draghi im Frühsommer waren deutlich: "Der Leitzins wird nicht vor Mitte 2020 erhöht." Im März stand für das Drehen an der Zinsschraube noch ein Zeitraum bis Ende 2019 im Raum. Schon seit dem Frühjahr 2016 liegt der Leitzins auf dem Rekordtief von 0,0%. Das wird nach Einschätzung der meisten Marktakteure bis auf weiteres so bleiben.

Der Research-Chef der Münchner Real I.S., Marco Kramer, stellt beim Blick auf Daten der Bayern LB fest, dass der Mutterkonzern "bis 2020 sogar noch Senkungen des Zinsniveaus erwartet". Auch in den Jahren danach werde sich wenig ändern. Empira-Chef Lahcen Knapp geht sogar noch weiter: "Das Beispiel Japan zeigt, dass eine Niedrigzinsphase jahrzehntelang anhalten kann. Dieses Szenario halte ich auch für Europa wahrscheinlich."

Den Unternehmen bleibt nichts weiter übrig, als ihre Strategien langfristig auf diese Lage einzurichten. Nicholas Brinckmann, bei Hansainvest als Geschäftsführer für das Portfoliomanagement zuständig, verstärkt den strategischen Fokus auf Projektentwicklungen und Joint Ventures. Schwerpunkte seien Büro, Logistik und Wohnen. Core-Objekte wolle das Unternehmen vermehrt selbst bauen. "Hier sehen wir noch adäquate Risikoprämien und die Chance auf auskömmliche Renditen." Da dies auch mit einem höheren Risiko verbunden sei, habe er sich mehr Experten ins Haus geholt.

Wealthcap-Geschäftsführerin Gabriele Volz reagiert auf die schwierige Situation für Privatanleger mit einer stärkeren Fokussierung auf vermögende Kunden. "Auch kleinere institutionelle Investoren können die Niedrigzinsen nicht mit alten Anleihen aussitzen - sie orientieren sich um", sagt Volz. Allgemein rechnet sie für ihr Unternehmen mit "guten bis sehr guten Perspektiven". Viele Investoren wollten ihr Engagement bei Wealthcap ausweiten.

"Wir erweitern strategisch unser Produktportfolio im Debt-Bereich", sagt Lahcen Knapp von Empira. So sei in diesem Jahr erfolgreich ein Joint-Venture-Kreditfonds aufgelegt worden. "Solche Produkte sind in ihrer Rendite weniger abhängig von den laufenden Zinserträgen des vergebenen Mezzaninekapitals und bieten Investoren zusätzlich eine Beteiligung beim Verkauf des finanzierten Projekts." Da sich Empira ausschließlich an institutionelle Investoren richte, vor allem an Versicherer, Versorgungswerke und Pensionsfonds, spüre er den steigenden Anpassungsdruck besonders stark, je länger die Nullzinspolitik anhalte. Eine ausbleibende Zinswende werde am meisten Kapital in das Wohn- und Bürosegment der Top-Sieben-Standorte pumpen. "Wir reden hier von einem langfristigen Wandel und keiner Modeerscheinung - die höheren Immobilienquoten werden bleiben." Da ist sich Knapp sicher.

Real I.S. möchte dagegen alles beim Alten belassen: "Wir sehen aktuell keine Grundlage dafür, die Strategie oder das Risikoprofil anzupassen", sagt Marco Kramer. Das Münchner Unternehmen sei im Core-Segment aktiv und kaufe Gebäude in guten und sehr guten Lagen. "Die Zinspolitik hat einen leicht positiven Effekt auf den Markt", glaubt Kramer und erklärt dies so: Die Konjunkturaussichten seien ein relevanter Faktor bei der Nachfrage nach Büroimmobilien. Hier zeige beispielsweise der ifo-Geschäftsklimaindex einen leichten Rückgang bei den Wachstumserwartungen. "Das ist ein negativer Effekt. Allerdings können wir durch die niedrigen Kapitalmarktzinsen unsere Finanzierungskosten senken und dadurch die Objektrendite erhöhen." Auch steigende Risikoprämien eines Immobilieninvestments kämen dem Markt entgegen. Während die Gewichtung der Immobilien in den Portfolios leicht ansteigen könnte, werde die Zinspolitik nicht zu einer drastischen Anpassung des Investitionsverhaltens führen, glaubt Kramer.

Die andere Seite der Medaille, die der Banken, bekommt der Leiter der gewerblichen Immobilienfinanzierung der Berliner Sparkasse, Marcus Buder, zu spüren. Er sieht sich durch die EZB-Politik immer mehr alternativen Kreditgebern gegenüber. Aktuell seien immerhin die Renditen, wenn auch kleiner, zumindest noch positiv. Um besser gegen Zahlungsausfälle gewappnet zu sein, teile die Sparkasse verstärkt das Risiko mit anderen Häusern, die eine ähnliche Risikoausrichtung haben. "Da auch die Größenordnungen von Finanzierungen steigen, haben wir eine eigene Einheit fürs Konsortialgeschäft aufgebaut." Buder rechnet durch den Dauernullzins mit einem verstärkten Trend zu Immobilien in den Risikoklassen Core plus und Value-Add. "Das Angebot im Core-Bereich ist zunehmend überschaubar und leidet unter sinkenden Renditen." Insgesamt geht Buder von einem Rückgang bei Wohnimmobilien aus. Das habe aber eher mit der Politik der Berliner Landesregierung zu tun.

Nicholas Brinckmann von Hansainvest dürfte aber nichtsdestotrotz nicht nur Buder aus der Seele sprechen, wenn er fordert, dass die EZB langfristig wieder zu "normalen realen Zinsniveaus zurückfinden sollte, um einer überhöhten Risikobereitschaft zu begegnen und Sparern eine angemessene Altersvorsorge zu ermöglichen".

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