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Märkte | 12.09.2019

Aus IZ37/2019, S. 4

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:

Die Zukunft der Büroimmobilie

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Monika Leykam
Moderne Bürohäuser sehen von außen oft recht zukunftstauglich aus. Aber ist es ihre Nutzung auch?

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Monika Leykam

Hat die klassische Büroimmobilie in Zeiten von Digitalisierung, Coworking und steigender Bedeutung der Work-Life-Balance ausgedient? Drei Immobilienexperten sagen: Nicht, wenn sie sich den veränderten Ansprüchen anpasst.

Alexander von Erdély ist Makler und allein deshalb schon Berufsoptimist. Und er kennt die Zahlen des deutschen Büromarkts: Flächenverknappung, Nachfrageüberhang und steigende Mieten seien Indizien genug dafür, dass deutsche Großstadtbüros aktuell sehr gefragt sind. Der Deutschlandchef von CBRE glaubt daran, dass sich die Beschäftigung in Deutschland künftig immer weiter von der produzierenden hin zur wissensbasierten Arbeit verlagern wird. "Dieser Megatrend auf dem Arbeitsmarkt erhöht den Büroflächenbedarf noch weiter", sagt von Erdély. Die Flächeneinsparungen, die die Nutzer dank immer flexibler gestalteter Bürogebäude erreichen, würden durch die zusätzliche Nachfrage aus der Wissensgesellschaft überkompensiert.

Die Urbanisierung, also der anhaltende Zuzug in die Metropolen, führe zu mehr Jobs in diesen städtischen Zentren, auch in Büros. "Arbeit und Freizeit durchmischen sich im Alltag der Menschen immer stärker. Das ist in der Stadt leichter umzusetzen, auch das ist eine Ursache für die anhaltende Urbanisierung. Der Trend wirkt sich auf die Entwicklung neuer Bürogebäude aus." Zusätzlichen Nachfragedruck sieht von Erdély durch die ständig steigende Zahl junger Menschen, die ein Studium beginnen. "Die Berufe, die nach der Hochschulausbildung ergriffen werden, werden tendenziell eher in Büros ausgeübt als anderswo." Auch der Akademisierungstrend erhöht also den Nachfragedruck auf dem Büromarkt.

Damit ein Bürogebäude zahlungskräftige Nutzer anzieht, werde es künftig allerdings eher auf die Flächenqualität ankommen als auf die reine Flächengröße. "Daher ist der Veränderungsdruck im Bestand auch um ein Vielfaches höher als der Neubaubedarf. Die Nachfrager werden diesen Veränderungsdruck in Sachen Flächenqualität irgendwann an die Immobilienwirtschaft weitergeben."

Zum Beispiel den Wunsch nach höherer Aufenthaltsqualität und Nachhaltigkeit, weiß Jens Böhnlein, Chef des Bereichs Büroimmobilien bei der Commerz Real. "Je digitaler die Arbeitswelt wird, umso wichtiger ist es, sich persönlich im Büro treffen zu können. Aufenthaltsqualität ist für die Nutzer sehr wichtig - sie wollen mehr geboten bekommen als eine reine Fläche." Dazu gehöre z.B. die Einbindung des Standorts in weitere Dienstleistungen, die die Mieter in Anspruch nehmen können, was in innerstädtischen Quartieren besser zu schaffen sei.

Vermieter, so die einhellige Meinung der Experten, werden trotz der stabilen Nachfrage mit kurzen Mietvertragslaufzeiten leben müssen. Für Böhnlein muss das für den Vermieter kein Nachteil sein, schließlich stiegen die Mieten ja immer weiter. "Die Eigentümer können sich die Frage stellen, ob sie sich selbst immer über zehn Jahre binden und damit von der Marktentwicklung abschneiden wollen. In gefragten Standorten, an denen der Bedarf langfristig hoch bleiben wird, kann es bei Flächen um die 1.000 m2 auch sinnvoll sein, nur für fünf Jahre abzuschließen."

Zuversichtlich mit Blick auf die weitere Mietentwicklung gibt sich auch Christoph Korff, CEO des mittelständischen Entwicklers Creo. Die Megatrends immer weiter steigender technischer und energetischer Standards sowie höhere Flexibilitätsanforderungen würden dafür sorgen, dass die Bürokosten der Nutzer nicht sinken - auch nicht im Bestand, der durch Modernisierungsinvestitionen marktfähig gehalten werden müsse. "All das lässt die Mieten weiter steigen."

Korff, dessen Unternehmen auf B-Standorte spezialisiert ist, erinnert aber auch an die Existenz "großer, völlig veralteter Bürobestände" in vielen deutschen Städten. Deren Zukunftsperspektiven müsse man in den kommenden Jahren deutlich kritischer sehen. "Zum Teil lohnt es sich dort nicht, in eine Verlängerung der Gebäudelebenszeit zu investieren, da der Standort einfach tot ist." Das müsse aber nicht bedeuten, dass Randlagen in Zukunft grundsätzlich chancenlos seien. In Köln z.B. gebe es schlicht keine innerstädtischen Grundstücke mehr, sodass der Bedarf außerhalb gedeckt werden müsse. "Am Beispiel Köln-Mülheim kann man sehen, dass erfolgreiche Büroquartiersentwicklungen auch im Umland der Metropolen gelingen können."

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