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Märkte | 12.09.2019

Aus IZ37/2019, S. 1

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:
  • Städte:
    Berlin
  • Personen:
    Helge Scheunemann, Markus Wiedenmann, Martin Steininger, Peter Axmann, Ulrich Höller, Hans-Joachim Lehmann, Lars Feld, Matthias Naumann, Stephan Spilker
  • Immobilienart:
    Büro

Voller Optimismus in die Rezession

Quelle: Fotolia.com, Urheber: jhansen2
Volle Fahrt voraus für die Büroprojektentwickler - trotz Konjunkturknick?

Quelle: Fotolia.com, Urheber: jhansen2

Sind die fetten Jahre am deutschen Büromarkt vorbei? Die Konjunkturindikatoren sagen ja. Sie bilden eine Stimmungsverschlechterung in der Wirtschaft ab. Die Immobilienbranche glaubt trotzdem fest an eine sanfte Landung und mag sich die Laune nicht verderben lassen.

Die Zeichen stehen auf Minus. Das deutsche Bruttoinlandsprodukt ist vom ersten auf das zweite Quartal 2019 gesunken - zwar nur um 0,1%, aber für die in den letzten Jahren recht erfolgsverwöhnte deutsche Wirtschaft ein klarer Warnschuss. Das ifo-Beschäftigungsbarometer, das die Bereitschaft deutscher Unternehmen zu Neueinstellungen abbildet, sank im August erstmals unter den Stand von 2015. "Wenn das Wirtschaftswachstum auch im kommenden Quartal negativ ausfällt, stehen wir am Anfang einer Rezession", ist das kühle Fazit von Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden bei der Hamburg Commercial Bank (HCOB). "Wir halten das Szenario eines weiteren konjunkturellen Rückgangs für wahrscheinlich."

Firmen, die erwarten, weniger Umsatz zu machen, drücken auf die Kostenbremse. Sie halten sich mit Investitionen in neue Büros und bei der Neueinstellung von Mitarbeitern zurück. Helge Scheunemann, Chefresearcher von JLL Deutschland, kann den Zusammenhang zwischen dem ifo-Barometer und der Bürovermietung mit einer langen Zeitreihe belegen (siehe Grafik "Büromarkt folgt Personalpolitik").

Die Einbrüche nach dem Platzen der Dot-Com-Blase 2001 und der Finanzkrise von 2008 sind dort eins zu eins ablesbar. Der aktuelle Abwärtstrend des ifo-Barometers lässt daher nur eine Schlussfolgerung zu: Die Sonderkonjunktur des deutschen Bürovermietungsmarkts ist demnächst zu Ende.

Dieses Mal wird alles anders kommen, widerspricht die Immobilienbranche, die solche Unkenrufe ungern hört. "Am Büroimmobilienmarkt spüren wir von einer Abkühlung noch nichts", sagt der in Frankfurt ansässige Projektentwickler Ulrich Höller. "Wir haben einen regelrechten Vermietermarkt, die Leerstände sind dramatisch niedrig. Für die kommenden zwei Jahre macht mir der deutsche Büromarkt keine Angst."

"Der Nachfragedruck bleibt dank der historisch niedrigen Leerstandsraten hoch", bestätigt Markus Wiedenmann, Geschäftsführer von Art-Invest. Mit einem massiven Überangebot an Büroflächen sei nicht zu rechnen. "Die Städte sind weitgehend zugebaut, und bei freien Flächen konkurrieren heutzutage Wohnprojekte mit Büroentwicklungen. Das unterscheidet die aktuelle Lage von den vorherigen Zyklen."

Martin Steininger, Bürospezialist bei bulwiengesa, begründet den Knick in den Konjunkturindizes mit politischen Sondereffekten. Das Jobwachstum in den "bürorelevanten" Arbeitsbereichen in Deutschland werde dadurch bestenfalls etwas verlangsamt, aber keineswegs vollkommen abgewürgt. "Ich sehe daher die Entwicklung der Bürobeschäftigten und den Arbeitsmarkt im Allgemeinen positiv", sagt er.

Schützenhilfe erhält Steininger durch den Wirtschaftsforscher Lars Feld. Der weist darauf hin, dass Firmen heute interessiert sein könnten, ihr Personal zu behalten: "Der Abschwung kommt langsam auf dem Arbeitsmarkt an, wir wissen aber noch nicht, mit welcher Intensität. Der Arbeitsmarkt ist gleichwohl ein anderer als vor zehn bis fünfzehn Jahren. Wenn weniger geburtenstarke Jahrgänge in den Arbeitsmarkt treten, wird der Fachkräftemangel erst so richtig spürbar. Das könnte die Effekte einer Rezession abmildern."

Stephan Spilker, Geschäftsführer beim Projektentwickler Becken, beobachtet in seinen Kundengesprächen allerdings durchaus erste Warnsymptome. "Es herrscht zurzeit eine abwartende Stimmung. Unternehmen lassen sich mehr Zeit bei den Verhandlungen und möchten sich Optionen offenhalten. Manche verkleinern sich bereits oder verschieben ihre Anmietungspläne. Die Firmen sind vorsichtiger geworden, auch wenn sich das im Tagesgeschäft der Makler noch nicht zeigt." Ein halbes Jahr bis anderthalb Jahre vergingen erfahrungsgemäß, bis sich wirtschaftliche Krisenzeichen an den Büromarktdaten ablesen lassen.

Immobilienbanker Axmann sieht das ähnlich, allerdings mit einer trägeren Reaktion auf Marktseite. "In der Vergangenheit dieselte die Büronachfrage der Konjunktur immer etwa zwei Jahre hinterher. Vermutlich, weil Unternehmen aufgrund des deutschen Arbeitsrechts Neueinstellungen und Jobabbau mit Bedacht durchführen. Es ist also in den kommenden zwei Jahren keine große Krise am Büromarkt zu erwarten."

"In ein paar Jahren werden wir keine Märkte mit nur 2% oder 3% Leerstand mehr sehen", bestätigt Höller die Erwartung einer mittelfristigen Abkühlung ohne drastische Einbrüche. "Ich rate daher jedem, die Mieter, die er jetzt an der Hand hat, festzumachen. Man sollte nicht daran glauben, dass der Markt auch in den kommenden Monaten noch weiter anzieht." Für die Zukunft sei er "optimistisch, ohne bullish zu sein". Für echten Pessimismus fehlten ihm eindeutige Zeichen für ein projektiertes Überangebot. "Die Büros, die bereits im Bau sind, sind erstaunlich gut vorvermietet. Viele andere Projekte sind momentan erst im Planungsstadium. Bei einer nachhaltigen Abkühlung würden sie abgeblasen oder eingefroren."

Unsicher, ob diese Erwartung auch wirklich eintritt, sind die Experten allerdings mit Blick auf die Hauptstadt Berlin. Die hatte selbst erfahrene Marktteilnehmer in den letzten Jahren immer wieder durch unerwartete Preissprünge und Vermietungsrekorde überrascht. Während Höller Mieter, die dort mehr als 2.000 m² brauchen, nach wie vor händeringend auf der Suche sieht, spricht Axmann bereits von einer Beruhigung der Lage. "Wir stellen fest, dass sich der Nachfrageüberhang in Berlin abbaut, während die Neubaupipeline voll bleibt. Trifft hier die konjunkturelle Abkühlung auf verstärkte Neubauaktivitäten, wird der Markt das spüren. Berliner Büros haben sich seit 2011 um 65% verteuert, in den übrigen sechs Metropolen lag der Mietanstieg nur bei 22% bis 28%. Damit haben die Berliner Mieten das höchste Rückschlagspotenzial unter allen sieben Topstandorten."

Bedenken hat Axmann hier vor allem bei der Nachhaltigkeit der Berliner Spitzenmiete. Die aktuell erzielbaren 36,50 Euro/m² seien ein Knappheitspreis. "Es fragt sich, wie stabil dieses Niveau ist, sobald der extreme Nachfrageüberhang abgebaut ist." Der Finanzierer mit Dienstsitz Hamburg erhält Schützenhilfe vom Hamburger Entwickler Spilker. "Viele Berliner Entwickler prüfen gerade die Möglichkeit, aufgrund der politischen Lage projektierte Wohngebäude in Büros umzuwidmen. Falls das tatsächlich umgesetzt wird, könnte sich der Angebotsengpass bei Büros schneller entspannen als erwartet." Ein kritisches Auge hat Spilker außerdem auf die vielen Start-ups, die in der Hauptstadt aktuell eine große Nachfragergruppe stellen. "Es ist völlig unklar, wie diese jungen Firmen, von denen viele noch keinen Gewinn machen, mit einer Konjunkturdelle fertig werden", warnt er.

Wenn die Konjunkturflaute weiter anhält, werden die Auswirkungen gemäß der Axmann-Formel den Büromarkt Mitte 2021 erreichen. "Ich rechne dann in der Bürovermietung mit einer sanften Landung, keiner disruptiven Krise. Wer allerdings heute ein sehr teures Grundstück kauft und dabei darauf setzt, dass er in zwei Jahren zu nochmals höheren Preisen vermieten kann, der könnte mit Zitronen gehandelt haben", sagt der Banker. Projektentwickler Markus Wiedenmann wischt die Pipeline-Bedenken zur Seite. "Das geplante Neubauvolumen mag hoch sein, aber nicht alles davon ist bereits genehmigt, kann also noch auf Eis gelegt werden. Entscheidend ist das Ausmaß der Flächen im Bau, und das ist nicht so groß."

Axmann sieht das nicht ganz so entspannt. "Wer Grundstücke für die spätere Bebauung vorhält und den Kauf zwischenfinanziert hat, könnte wegen der aufgelaufenen Zinsen in enges Fahrwasser geraten." Kann, aber muss nicht, hält Spilker dagegen. "Dank des Niedrigzinsumfelds kann man es sich auch mal leisten, ein Grundstück ein Jahr später zu bebauen - die aktuellen Finanzierungskosten bringen den Entwickler nicht so schnell um wie die hohen Zinsen früherer Zeiten."

Quelle: Heuer Dialog/ Quo Vadis 2019, Urheber: Alexander Sell
Bereits im Februar dieses Jahres erklärte der Wirtschaftsweise Lars Feld: "Die Situation ist wackelig."

Quelle: Heuer Dialog/ Quo Vadis 2019, Urheber: Alexander Sell

Bei den Investoren, die den Entwicklern die Bürogebäude zu Höchstpreisen abkaufen, ist das Interesse am Produkt ungebremst. Im ersten Halbjahr 2019 zeigte der deutsche Büroinvestmentmarkt nach Zahlen von BNPPRE den höchsten Umsatz der vergangenen zehn Jahre (11,5 Mrd. Euro). Natürlich könne sich kein Sektor dauerhaft von der Konjunkturentwicklung abkoppeln, bestätigt Matthias Naumann, Immobilien-Chefinvestor des Fondsmanagers DWS. Momentan sehe er aber noch keinen Konjunkturabschwung, sondern nur eine Abschwächung der konjunkturellen Dynamik. "Daher haben wir unsere Erwartungen ans weitere Mietwachstum etwas abgesenkt." Dass die Büromieten dennoch weiter steigen werden, steht für ihn außer Zweifel - schließlich sei europaweit mit weiterem Jobwachstum im Dienstleistungssektor zu rechnen.

Hans-Joachim Lehmann, der als Geschäftsführer von Warburg-HIH Invest das Fondsgeschäft mit Institutionellen betreut, glaubt jenen Ökonomen, die für Deutschland japanische Verhältnisse bei einer weiterhin expansiven Geldpolitik der EZB voraussagen. "Das bedeutet einerseits eine vergleichsweise hohe wirtschaftliche Stabilität, anderseits aber auch niedrige Wachstumsraten und einen anhaltenden Mangel an Investitionsmöglichkeiten. Mit anderen Worten, bei knappem Angebot wird die Nachfrage nach Büroimmobilien in den deutschen Wirtschaftszentren anhalten."

Immobilien, die ihnen die Entwickler gerne liefern. "Wenn wir Investments mit positivem Cashflow anbieten können, wird uns das Produkt weiterhin aus der Hand gerissen", sagt Becken-Chef Spilker trocken, Wiedenmann formuliert es so: "Unsere Produkte sind am Kapitalmarkt derzeit extrem gefragt und wir glauben auch, dass sie es bleiben." Peter Axmann von der HCOB weiß, warum die Käufer bei der Stange bleiben: "Es herrscht die übereinstimmende Meinung, dass der Niedrigzins noch lange bleibt. Institutionelle Investoren sehen Immobilienanlagen als alternativlos an."

Eine Abkühlung am Vermietungsmarkt sei zwar nicht auszuschließen, die stabile Investorennachfrage werde dadurch aber nicht erschüttert, gibt sich Wiedenmann überzeugt. Sachwerte ersetzten für die Investoren zunehmend Anlagen in lang laufenden Staatsanleihen und seien dadurch als sicheres Langfristinvestment alternativlos geworden. Die Frage, wie sicher ein solches Langfristinvestment ist, wenn die Bürovermietungsmärkte und damit die Cashflows einbrechen, kontert er vielsagend mit dem Verweis auf die aktuelle 30-jährige deutsche Staatsanleihe, die mit einem Kupon von null bereits bei 107% des Nominalwerts notiert. Soll heißen: Im Vergleich dazu sei selbst bei schwächeren Vermietungsmärkten ein Bürogebäude lukrativer.

Sollte der deutsche Büromarkt nach den Krisen von 2001 und 2008 dann doch einen weiteren Einbruch erleben, werden die Akteure besser vorbereitet sein, ist Spilker überzeugt. "Die letzten beiden Krisen haben die Immobilienbranche unvorbereitet getroffen. Heute sind wir alle sehr auf der Hut und überlegen genau, was wir tun. Wir Projektentwickler sind vorausschauender geworden." Jedenfalls soweit sie eben vorausschauen können. "Unser Produkt hat einen Zeithorizont von zwei, maximal drei Jahren", sagt Wiedenmann. "Unsere Branche unterliegt ähnlichen Gesetzen wie die Bauindustrie, wir können nur kurz- bis mittelfristig denken. Und sehen Sie sich das ifo-Barometer für das Baugewerbe an - das sieht immer noch hervorragend aus."

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