Sie verwenden
iz.de als
Gastnutzer
Alle Leistungen ansehen

{{vm.izPaket[vm.user.izPaket].title}}

Ihre Leistungen

Recht | 12.09.2019

Aus IZMAGAZIN IMMOBILIENANWAELTE AUSGABE 2019/2020/2019, S. 6

Von Brigitte Mallmann-Bansa und Monika Hillemacher

In diesem Artikel:

Die Regulierungswelle - Erst Wohnraummietrecht, dann Gewerbe?

Quelle: Fotolia.com, Urheber Wellen: Draco77, Urheber Häuser: Boyko.Pictures; Montage: Yvonne Orschel

Quelle: Fotolia.com, Urheber Wellen: Draco77, Urheber Häuser: Boyko.Pictures; Montage: Yvonne Orschel

Seit 2015 ist eine Flut von Regulierungen über das Wohnraumietrecht hereingebrochen, die kaum jemand für möglich gehalten hat. Mietpreisbremse, Absenkung der Kappungsgrenze, Beschränkung der Modernisierungsumlage. Und die Welle rollt weiter. Die Politik hat bereits weitere Ideen auf den Tisch gelegt, meist ist die Bundeshauptstadt Berlin Ausgangspunkt. Das Problem für Vermieter und Eigentümer dabei ist, dass die gesetzlichen Vorgaben zum Spielball der Sozialpolitik geworden sind. Auch das gewerbliche Mietrecht ist dabei kein Tabu mehr. Es winkt jahrelange Rechtsunsicherheit.

Peer Steinbrück muss sich im Januar 2013 viel gefallen lassen. "Höchst fragwürdige Worte" und "ein lautes Brüllen in Richtung Wähler" gebe er von sich. Der Kanzlerkandidat der SPD ist mit der Idee vorgeprescht, dass Wohnungsmieten bei neu abgeschlossenen Mietverträgen maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Nur wenige Monate später springt Bundeskanzlerin Angela Merkel auf den Zug mit auf und eignet sich das Thema an. Seit Juni 2015 ist die Mietpreisbremse in Kraft (§ 556d Abs. 1 und 2 BGB).

Heute - rund sechs Jahre später - wird nicht mehr über das Ob einer Mietpreisbremse diskutiert. Sämtliche Bedenken hinsichtlich des damit einhergehenden Eingriffs in das Eigentumsrecht schmetterte das Bundesverfassungsgericht jüngst ab (Beschluss vom 18. Juli 2019, Az. 1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18). Die Richter nahmen die Verfassungsbeschwerde einer Berliner Vermieterin nicht an. Außerdem lehnten sie zwei Vorlagen des Landgerichts Berlin als unzulässig ab. Die im Bürgerlichen Gesetzbuchs verankerte Mietpreisbremse ist verfassungskonform.

Es gibt kein Recht auf Rendite

Argumente wie drohende dauerhafte Verluste für Vermieter oder Gefahren für den Erhalt der Mietsache erkannte der Senat nicht an. Die Richter teilten Vermietern mit, sie müssten "auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Mietrechts" mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen, weshalb sie sich "nicht auf den Fortbestand einer ihnen günstigen Rechtslage" verlassen dürften: "Ihr Vertrauen, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, wird durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt." Mit anderen Worten: Es gibt kein Recht auf Rendite.

"Die Mietpreisbremse wird sich als Büchse der Pandora erweisen", sagt Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA). Er muss sich wie ein Prophet fühlen. Mit der Bremsregelung als Ursprung allen Übels - zumindest aus Sicht vieler Immobilienprofis - sind offenbar die Hemmungen gefallen, über weitere Einschnitte nachdenken. Selbst die Enteignung ist kein Tabu mehr. Der Gesetzgeber greift regulierend ein in der Absicht, der Wohnungsknappheit inklusive stetig steigender Mieten beizukommen. Die Bausteine sind inzwischen vielfältig.

Es wird mehr und mehr geregelt

Die Kappungsgrenze, die die Mieterhöhung im Bestand regelt, wurde von 20% auf 15% abgesenkt. Das war kurz vor Steinbrücks Bremsenoffensive und, wenn man so will, der erste kleine Eingriff in die jahrelang unveränderten Miethöhenormen. Es folgte die Mietpreisbremse, flankiert vom Bestellerprinzip für Wohnungsmakler, wonach in der Regel der Vermieter den Vermittler bezahlt. Die weiteren Elemente - manche sind bereits in Kraft, bei anderen steht es bevor - sind eine niedrigere Modernisierungsumlage, eine Verlängerung des Zeitraums, der dem Mietspiegel zugrunde zu legen ist, und eine Teilung der Maklerprovison beim Kauf von Wohnraum.

"Mieter kämpfen stärker als früher um ihre Wohnung, weil sie keine neue finden", beobachtet Steffen Groß von Groß Rechtsanwälte aus Berlin. Auch hier stellt sich der Gesetzgeber auf die Seite der Mieter. Mit der neuen Musterfeststellungsklage, die seit November 2018 möglich ist, hat er ihnen ein zusätzliches Instrument an die Hand gegeben, sich gegen Vermieterpläne zu wehren. Die erste mietrechtliche Sammelklage ist vor dem Oberlandesgericht München (Az. MK 1/19) anhängig, am 15. Oktober wird verhandelt.

Es geht um die sogenannte Vorratsankündigung von Modernisierungen. Solche Schreiben versandten Vermieter bundesweit Ende 2018, kurz bevor die Modernisierungsumlage auf 8% begrenzt wurde. Mit der Klage, die der Mieterverein München initiiert hat, widersprechen mehr als 50 Mieter des Hohenzollernkarrees einer frühestens für 2020 geplanten Modernisierung der Max-Emanuel Immobilien GmbH. Das Urteil wird zwar nur für die am Verfahren Beteiligten gelten. Dennoch ist eine Signalwirkung für andere Verfahren absehbar, ähnlich der von Urteilen des Bundesgerichtshofs.

Das Geschäft mit der Mieterhöhung

Der Kampf gegen Mietpreise ist, jenseits der klassischen anwaltlichen Beratung, zudem längst zu einem Geschäftsmodell geworden. Das Onlineportal wenigermiete.de bietet Mietern an, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu prüfen und zu viel gezahltes Geld vom Vermieter zurückzuholen. Betreiber ist das Legaltech-Unternehmen LegalFox aus Berlin. Am 16. Oktober wird vor dem Bundesgerichtshof in Karlsruhe darüber gestritten, ob LegalFox rechtmäßig arbeitet. Der technologieaffine Wettbewerber könnte der Anwaltschaft kräftig Konkurrenz machen. Für seine Dienstleistung bekommt LegalFox nur im Erfolgsfall Honorar und kassiert die Rechtsverfolgungskosten von der gegnerischen Partei. Das ist im Zweifel der Vermieter. Dagegen ist die Nutzung des Portals für Mieter risikolos undkostenlos. Wenn der Bundesgerichtshof zugunsten des Anbieters entscheidet, können Gerichte mit einer Flut von Mietpreisverfahren rechnen. Vor diesem Hintergrund sieht Groß Immobilienanwälte vor der Aufgabe, Vermietern "die Angst zu nehmen vor den Herausforderungen durch die Regulierung". In dieser Gemengelage gehe es darum, Vermietern Orientierung zu geben, "auszureizen, was geht, um wirtschaftlich zu arbeiten."

Berlin will die Mieten einfrieren

Das Land Berlin brachte im Juni eines der umstrittensten Mietrechtsvorhaben auf den Weg: den Mietendeckel. Er sieht vor, die Wohnraummieten fünf Jahre einzufrieren. Mit diesem Beschluss lehnt der rot-rot-grüne Senat sich politisch wie rechtlich weit aus dem Fenster. Denn ob Berlin den Deckel aus eigener Zuständigkeit heraus überhaupt umsetzen darf, da gehen die Ansichten von Juristen auseinander.

Im Kern geht es um die Gesetzgebungskompetenz: Das Grundgesetz (GG) gibt vor, dass an sich die Bundesländer für die Gesetzgebung zuständig sind. Es sei denn, das Grundgesetz regelt etwas anderes (Art. 70 GG). Die Artikel 72 und 74 der Verfassung gestalten die sogenannte konkurrierende Gesetzgebung und nennen einen Katalog, welche Rechtsgebiete sie umfasst. Ist eines der dort genannten Felder betroffen, darf es immer nur dann eine landesrechtliche Regelung geben, wenn der Bund selbst nicht als Gesetzgeber tätig wurde.

Was das für den Mietenstopp bedeutet, verdeutlicht Mathias Hellriegel von der Berliner Kanzlei Malmendier Partners: "Entweder sind die Länder für einen Mietendeckel zuständig, oder der Bund ist zuständig - aber nicht beide." Hellriegel gehört zu den Juristen, die eine Kompetenz der Bundesländer für denkbar halten. Sie leiten diese Einschätzung aus dem Begriff Wohnungswesen ab - dieses Feld beackern seit der Förderalismusreform 2006 ausschließlich die Länder.

Hingegen ist Christian Schede von Greenberg Traurig, Berlin, überzeugt, dass dem Land die Gesetzgebungskompetenz fehlt. Seine Meinung zum Mietenstopp ist eindeutig: "Es bestehen ganz erhebliche und weit verbreitete Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des Berliner Mietendeckels für den privaten, frei finanzierten Wohnungsmarkt, wenn er so wie angekündigt Anfang 2020 Gesetz wird."

Zusammen mit Kollegen verfasste Schede im Auftrag der Wohnungswirtschaft zum Berliner Mietendeckel ein Gutachten. Dessen Inhalt besagt das Gegenteil dessen, was die Bielefelder Rechtsprofessoren Franz Mayer und Markus Artz in einer Studie für den Senat schrieben. Darin kommen sie zu dem Schluss, das Land Berlin könne aus dem öffentlichen Recht heraus im Mietpreisrecht eigenständig handeln; der geplante Mietenstopp sei rechtens.

Während die Juristen streiten, macht die Berliner Politik bereits Nägel mit Köpfen. Ende August wurde ein internes Papier der Berliner Senatverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen bekannt: Je nach Baujahr und Ausstattung der Immobilien sieht dieses für Wohnungen eine Mietobergrenze von maximal 7,97 Euro/qm vor, bei älteren Einheiten setzt der Entwurf 3,42 Euro/qm an. Vermieter und Investoren sollen ausgebremst werden. Die unsichere Rechtslage spielt bei den Überlegungen offensichtlich nur ein untergeordnete Rolle.

Allein die Diskussion zeigt Wirkung

"Ein Ziel ist dadurch schon erreicht, dass man die Diskussion überhaupt anstößt", sagt der Berliner Görg-Anwalt Georg Reuter. Und die Pläne zeigen Wirkung: Laut einer Umfrage des BFW-Landesverbands Berlin/Brandenburg unter einem Teil seiner Mitgliedsunternehmen wollen 72% geplante Investitionen stoppen oder absagen.

Auch in Bayern ist das Thema akut. Der Münchner Mieterverein arbeitet mit einem Volksbegehren auf einen landesweiten Stopp hin. Ein dazu von Mayer und Artz verfasster Gesetzentwurf schlägt vor, dass Vermieter sechs Jahre lang auf höhere Mieten verzichten müssen. Betroffen wären Eigentümer in den 162 bayerischen Kommunen, in denen die Mietpreisbremse gilt. Rund 25.000 Unterschriften sind für das Volksbegehren notwendig, damit der Landtag sich mit dem Deckel beschäftigt. Würde er den Referendumsentwurf annehmen, bekäme dieser unmittelbar Gesetzeskraft.

Vor allem in den Städten hat sich das Klima zwischen Mietern und Vermietern verschlechtert. Jede Seite fühlt sich finanziell benachteiligt. Bei Mietern kommt angesichts des knappen Wohnungsangebots der Eindruck hinzu, Markt und Vermietern ausgeliefert zu sein.

Die aufgeheizte Stimmung treibt die Politiker bundesweit um und sorgt für Aktionismus. "Es geht nicht mehr um eine geordnete Stadtentwicklung, sondern darum, die kleinen Leute und das Wählerklientel zu bedienen", beobachtet Reuter. Zu den Wünschen dieser Gruppen gehört vor allem in Berlin auch, dass ihre Kieze bleiben, wie sie sind. Und so kochen in der Hauptstadt exemplarisch die heftig diskutierten Mietthemen hoch. Der jüngste Berliner Vorstoß heißt: Gewerbemietpreisbremse.

Der Berliner Senat hat Mitte August hierzu eine Bundesratsinitiative für eine Gewerbemietpreisbremse beschlossen. Die Vorlage dafür erabeitete Landesjustizsenator Dirk Behrendt (Bündnis90/Grüne). "Stark steigende Gewerbemieten verdrängen nicht nur kleine Geschäfte aus den Innenstädten, sondern auch soziale Einrichtungen wie Kindergärten", begründet Behrendt seine Idee. "In der Folge werden Traditionsgeschäfte, familiengeführte Metzgereien und Buchhandlungen durch große Ketten verdrängt. Mit unserer Gewerbemietpreisbremse wollen wir diesen Negativtrend stoppen." Der Vorschlag sieht vor, dass die Bundesländer ermächtigt werden, Gebiete "mit angespannten Gewerberaummärkten zu bestimmen", in denen eine solche Bremse gilt. Es ist nicht Behrendts erster Versuch. Bereits im Mai letzten Jahres beschäftigte er mit diesem Plan die Länderkammer, die Sache versickerte jedoch.

Beim Gewerberaum bremsen

Schede billigt der neuen Initiative wenig Aussicht auf Erfolg zu. Er könne keine "rechtlich praktikablen Strukturen" erkenen, wie eine Gewerbemietpreisbremse umgesetzt werden könnte. Die tatsächlichen Verhältnisse sprechen in der Tat erst einmal gegen ein solches Vorhaben. Gewerbemieten werden häufig vertraulich behandelt und es existieren keine Mietspiegel, aus denen die ortsübliche Vergleichsmiete ableitbar ist, auf der eine Bremse fußt. "Zur Erstellung eines Mietspiegels müssten Gutachter die Höhe aufgrund der Lage einschätzen", sagt der auf Gewerbemietrecht spezialisierte Anwalt Rainer Burbulla von Langguth & Burbulla, Düsseldorf. Das birgt jede Menge Konfliktpotenzial.

Andererseits: Die Gewerbeimmobilienmakler hierzulande sammeln und analysieren eben genau diese Daten. Würde die Bremse analog zur Wohnraumregelung umgesetzt, wäre zunächst ein Bundesgesetz erforderlich, das den Ländern eine Ermächtigungsgrundlage ähnlich der in § 556d Abs. 2 BGB liefert. Per Rechtsverordnung könnten die Bundesländer dann angespannte Gewerbemärkte festlegen. Ein weiterer denkbarer Weg wäre es, die Gesetzgebungskompetenz beim Land zu sehen. Denn im Gegensatz zum Bereich Wohnen hat der Bundesgesetzgeber hier keine eigene Regelung getroffen - die Landesgesetzgeber könnten somit tätig werden.

Die Gefahr besteht - egal, wie absurd

Reuter glaubt durchaus, dass eine Mietpreisbremse im gewerblichen Bereich denkbar ist. Er fürchtet: "Bei allem, was ein politisches Thema für die Masse ist, besteht die Gefahr, dass etwas passiert - egal, wie absurd es erscheint." Aus seiner Sicht könnte sich das aktuelle Urteil des Bundesverfassungsgerichts zur Wohnraummietpreisbremse als eine Art Einfallstor erweisen. "Im Grunde geht es um die Frage, ob ich die Preisbildung für übergeordnete soziale Ziele beeinflussen kann", sagt er, "und hier hat das Bundesverfassungsgericht meiner Meinung nach gesagt, dass das geht." Letztlich käme es auf die Begründung an, die der Gesetzgeber für die Einschränkung des Eigentumsrechts liefert. "Mir springt nicht entgegen, warum das mit einer guten Begründung nicht auch im gewerblichen Bereich möglich sein sollte." Der notwendige soziale Aspekt könnte sich im Ziel der Stadtentwicklung finden, zu der gesunde Wohnverhältnisse gehören - und eben auch die Nahversorger um die Ecke und ein schöner lebendiger Kiez.

Eine Mietpreisbremse hilft allerdings ohnehin nur denen, die neu einziehen wollen, und nicht denjenigen, die schon da sind. Dies zu Ende gedacht, hieße: Es müsste ein Mietendeckel für die Gewerberäume her, der die Bestandsmieter schützt.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: photoschmidt

Quelle: Fotolia.com, Urheber: photoschmidt

Über die Zulässigkeit eines Mietendeckels welcher Art auch immer entscheidet letztendlich das Bundesverfassungsgericht. Es gibt drei Möglichkeiten, den Stopp in Karlsruhe prüfen zu lassen. Rechtsmittel sind aber erst nach Erlass des Gesetzes möglich. Erste Variante ist die abstrakte Normenkontrolle, initiiert von einer Landesregierung, einem Viertel der Bundestagsabgeordneten oder der Bundesregierung selbst. Variante zwei ist die konkrete Normenkontrolle, eingereicht z.B. von einem Vermieter, der keine Genehmigung für eine Mieterhöhung bekommt, sofern der Mietendeckel das vorsieht. Zuständig wäre zunächst das Verwaltungsgericht. Dieses könnte dann im Rahmen des Verfahrens die Vereinbarkeit des Stopps mit dem Grundgesetz prüfen lassen. Als dritte Variante käme ein Verfahren vor einem Amts- oder Landgericht in Betracht, in dem ein Mieter gegen seine Miete klagt und sich auf den Mietendeckel beruft. Auch hier müssten die Richter das Landesgesetz nach Karlsruhe schicken.

Weitermachen wie bisher und vorsorgen

Bis dahin bleibt die Lage für Vermieter unübersichtlich. Oder, wie Schede zusammenfasst: "Das geplante Berliner Mietendeckelgesetz schafft auch ein Ausmaß an Rechtsunsicherheit, das seinesgleichen sucht." Michael Schultz von Schultz & Seldeneck rät Vermietern nach Prüfung des Einzelfalls weiterzumachen wie bisher: "Tut so, als ob es den Deckel nicht geben wird!" Heißt: Bei Neuvermietungen die marktübliche Miete in den Mietvertrag schreiben und in Modernisierungen investieren. Wer "vorauseilend nichts tut oder eine niedrigere Miete ansetzt, wird kaum Schadenersatz vom Staat durchsetzen können, falls der Mietendeckel vor Gericht kippt", erläutert Schultz. Würde dieser für verfassungswidrig erklärt und damit nichtig, gelte die vereinbarte höhere Miete weiter. Für den Fall, dass die Grenze wider Erwarten der Überprüfung in Karlsruhe Stand halte, könne mit einer Mietvertragsklausel vorgesorgt werden. Darin verpflichte sich der Eigentümer zur Senkung des Mietzinses, sobald das Urteil wirksam ist. Schultz weist jedoch auf das Risiko einer Geldbuße bis zu 500.000 Euro hin. Diese könnte drohen - so das bisher bekannte Konzept -, wenn Vermieter die Miete trotz der Obergrenze erhöhen.

Dessen ungeachtet reagierten Wohnungskonzerne wie Vonovia und Deutsche Wohnen mit einer Art freiwilligem Mietenstopp auf den politischen Druck in Berlin. Deutsche Wohnen kündigte an, seit 1. Juli 2019 müssten Mieter in der Hauptstadt maximal 30% ihres Nettoeinkommens für die Kaltmiete aufbringen. Die im DAX notierte Vonovia erklärte im August, auf anstehende, laut Mietspiegel zulässige Erhöhungen (im Schnitt 5% für 40.000 Berliner Wohnungen) zu verzichten. Das Unternehmen wolle die angespannte und emotionale Lage in Berlin nicht anheizen, hieß es.

Für Martin Butzmann, Rechtsanwalt bei Rotthege Wassermann in Düsseldorf, ist auch eine beinahe freiwillige Preisbindung im Gewerbe denkbar - wenn es ein Geben und ein Nehmen gibt. Sein Beispiel: "Wenn die Stadt ungeahntes Baurecht genehmigt, etwa statt der im Bebauungsplan vorgesehenen sechs Geschosse auf einmal 20 aufgrund eines Hochhausrahmenplans." Dann kann sich der Anwalt vorstellen, dass der Entwickler sich im Gegenzug zu einer Art Gewerberaummietbindung als Ausgleichsmaßnahme verpflichtet. "In dem Gebäude mitten auf der Kö vermietet er dann drei oder vier Etagen zehn Jahre lang für 12,50 Euro an Start-up-Unternehmen." Sein Kollege Lars Kölling nennt das einen "Gewerberaumberechtigungsschein für besondere Unternehmen".

Vermieter sollten die bestehenden rechtlichen Vorgaben kennen - und auch diejenigen, die noch kommen. So bastelt die Bundesregierung weiter an der Mietpreisbremse. Sie soll um fünf Jahre bis 2025 verlängert werden. Und es ist geplant, dass gegen die Bremse verstoßende Vermieter zu viel kassierte Erlöse rückwirkend auf 2,5 Jahre zurückzahlen müssen. Bisher können Mieter Rückzahlungen erst ab dem Zeitpunkt verlangen, zu dem sie ihren Vermieter rügen. Die Neuregelung soll für alle Mietverträge gelten, die danach in Kraft treten. Außerdem will die große Koalition den Betrachtungszeitraum für die Mietspiegelwerte von zwei auf drei Jahre verlängern. In der Folge würden die Werte und somit die Mieteinnahmen zusätzlich gedämpft. Es soll darüber hinaus Standards für die Erhebung von Mietspiegeln geben. Ziel ist mehr Rechtssicherheit. Bislang beschäftigen nämlich viele Klagen wegen tatsächlicher oder vermeintlicher fehlerhafter Datenerhebung die Gerichte.

Es bleiben dennoch Optionen

Trotz Mietpreisbremse haben Vermieter Optionen, den Mietzins über die Obergrenze zu heben. Im laufenden Mietverhältnis führt der Weg über § 558 BGB auf die Höhe der Vergleichsmiete, während § 559 die Modernisierungsmieterhöhung erlaubt. Paragraf 556e bietet die Chance, bis zu drei Jahre zurückliegende Modernisierungen in die Mietberechnung einzubeziehen. "Nachträglich und auf freiwilliger Basis können sich beide Seiten nach § 557 BGB ebenfalls auf mehr Miete verständigen", erläutert Katharina Gündel, die bei Groß & Partner ausschließlich Vermietern zur Seite steht. Vermietern, die eine Modernisierung per Nachtrag auf die ortsübliche Vergleichsmiete draufrechnen (§ 555f), bewegen sich Gündel zufolge in einer "rechtlichen Grauzone". Den Mietzins mit Hilfe einer zweiten, neben dem Mietvertrag geschlossenen Vereinbarung nach oben zu schieben, sei "ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse".

Angesichts der zahlreichen Ideen der Politik appelliert Kölling, wie so viele schon vor ihm: "Keine Eingriffe in die freie Marktwirtschaft!" und formuliert die altbekannte Forderung: "Es muss mehr Angebot geschaffen werden." Doch bis es so weit ist, wird die Flut der Regulierungen wohl nicht abebben.

Die wichtigsten Maßnahmen des Bundesgesetzgebers im Überblick

Die niedrigere Kappungsgrenze (gültig seit Mai 2013):

Die Mietrechtsreform seit Mai 2013 hat eine neue Regelung bei der sogenannten Kappungsgrenze (vgl. § 558 Abs. 3 BGB) geschaffen: Die Länder dürfen Gebiete bestimmen, in denen die Miete innerhalb von drei Jahren nur noch um maximal 15% steigen darf. In allen anderen Gebieten bleibt es bei der Kappungsgrenze von 20%. Wo die Mietpreisbremse gilt (385 Städte und Gemeinden), gilt auch die 15%-Regelung.

Die Mietpreisbremse (erste Fassung gültig seit Juni 2015, zweite Fassung seit Januar 2019, weitere Neuerungen in Planung):

Die Mietpreisbremse war im Juni 2015 auf zunächst fünf Jahre beschlossen worden (§ 556d BGB). Sie ermöglicht es Ländern, Verordnungen für Kommunen zu erlassen, in denen die Miete nur maximal 10% über die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden darf. Ausnahmen bei der Mietpreisbremse sind: Die Vormiete lag schon über dem Bremsenwert, Neubau ab 2014 und umfassende Modernisierung.

Mit dem Mietanpassungsgesetz (gültig seit Januar 2019) wurde die Mietpreisbremsenregel noch einmal überarbeitet. Nun müssen Vermieter den Mietern unaufgefordert Auskunft geben, wenn sie eine der Ausnahmen für sich in Anspruch nehmen wollen.

In Arbeit ist eine erneute Novelle für die Mietpreisbremse: Die Regelungen der Mietpreisbremse werden um fünf weitere Jahre verlängert (bis 2025). Sofern ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt, soll zu viel gezahlte Miete auch rückwirkend für einen Zeitraum von 2,5 Jahren nach Vertragsschluss zurückgefordert werden können. Dabei ist die Rüge vereinfacht. Es genügt eine Mail. Die Große Koalition hat sich am 20./21. August 2019 auf diese Neuregelung verständigt. Das Gesetzgebungserfahren steht noch aus.

Die niedrigere Modernisierungsumlage (gültig seit Januar 2019):

Der Anteil an den Modernisierungskosten, der auf die Mieter umgelegt werden darf, wurde mit dem Mietanpassungsgesetz, das im Januar 2019 in Kraft trat, geändert (§ 559 BGB). Er sank von 11% auf 8%. Zudem darf die Miete innerhalb von sechs Jahren nur um maximal 3 Euro/m² steigen, bei preiswerten Wohnungen, die unter 7 Euro/m² kosten, sind es nur 2 Euro/m².

Die Mietspiegelreform (geplant bis Ende des Jahres):

Der Betrachtungszeitraum für die Erhebung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird von vier auf sechs Jahre verlängert. Das hatte der Wohngipfel bereits im September 2018 beschlossen. Außerdem soll es Standards für die Erstellung von Mietspiegeln geben und ihre Bindungswirkung auf drei Jahre ausgeweitet werden. Ein Gesetzentwurf zur gesamten Reform des Mietspiegelrechts soll bis zum Jahresende von Justizministerin Christine Lambrecht (SPD) vorgelegt werden.

Legende:

  • Haus
  • Straßenabschnitt
  • Wohnquartier
  • Ortsteil
  • Ort
  • Bundesland / Land
  • Projekt

In Netzwerken weiterempfehlen

Kostenfrei für Abonnenten

Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland

Unser Service für IZ-Abonnenten:
Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland - täglich aktuell, übersichtlich geordnet und kostenfrei!