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Recht | 12.09.2019

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Aus IZMAGAZIN IMMOBILIENANWAELTE AUSGABE 2019/2020/2019, S. 6

Von Brigitte Mallmann-Bansa und Monika Hillemacher

In diesem Artikel:

Die Regulierungswelle - Erst Wohnraummietrecht, dann Gewerbe?

Quelle: Fotolia.com, Urheber Wellen: Draco77, Urheber Häuser: Boyko.Pictures; Montage: Yvonne Orschel

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Seit 2015 ist eine Flut von Regulierungen über das Wohnraumietrecht hereingebrochen, die kaum jemand für möglich gehalten hat. Mietpreisbremse, Absenkung der Kappungsgrenze, Beschränkung der [...]

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Die wichtigsten Maßnahmen des Bundesgesetzgebers im Überblick

Die niedrigere Kappungsgrenze (gültig seit Mai 2013):

Die Mietrechtsreform seit Mai 2013 hat eine neue Regelung bei der sogenannten Kappungsgrenze (vgl. § 558 Abs. 3 BGB) geschaffen: Die Länder dürfen Gebiete bestimmen, in denen die Miete innerhalb von drei Jahren nur noch um maximal 15% steigen darf. In allen anderen Gebieten bleibt es bei der Kappungsgrenze von 20%. Wo die Mietpreisbremse gilt (385 Städte und Gemeinden), gilt auch die 15%-Regelung.

Die Mietpreisbremse (erste Fassung gültig seit Juni 2015, zweite Fassung seit Januar 2019, weitere Neuerungen in Planung):

Die Mietpreisbremse war im Juni 2015 auf zunächst fünf Jahre beschlossen worden (§ 556d BGB). Sie ermöglicht es Ländern, Verordnungen für Kommunen zu erlassen, in denen die Miete nur maximal 10% über die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden darf. Ausnahmen bei der Mietpreisbremse sind: Die Vormiete lag schon über dem Bremsenwert, Neubau ab 2014 und umfassende Modernisierung.

Mit dem Mietanpassungsgesetz (gültig seit Januar 2019) wurde die Mietpreisbremsenregel noch einmal überarbeitet. Nun müssen Vermieter den Mietern unaufgefordert Auskunft geben, wenn sie eine der Ausnahmen für sich in Anspruch nehmen wollen.

In Arbeit ist eine erneute Novelle für die Mietpreisbremse: Die Regelungen der Mietpreisbremse werden um fünf weitere Jahre verlängert (bis 2025). Sofern ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt, soll zu viel gezahlte Miete auch rückwirkend für einen Zeitraum von 2,5 Jahren nach Vertragsschluss zurückgefordert werden können. Dabei ist die Rüge vereinfacht. Es genügt eine Mail. Die Große Koalition hat sich am 20./21. August 2019 auf diese Neuregelung verständigt. Das Gesetzgebungserfahren steht noch aus.

Die niedrigere Modernisierungsumlage (gültig seit Januar 2019):

Der Anteil an den Modernisierungskosten, der auf die Mieter umgelegt werden darf, wurde mit dem Mietanpassungsgesetz, das im Januar 2019 in Kraft trat, geändert (§ 559 BGB). Er sank von 11% auf 8%. Zudem darf die Miete innerhalb von sechs Jahren nur um maximal 3 Euro/m² steigen, bei preiswerten Wohnungen, die unter 7 Euro/m² kosten, sind es nur 2 Euro/m².

Die Mietspiegelreform (geplant bis Ende des Jahres):

Der Betrachtungszeitraum für die Erhebung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird von vier auf sechs Jahre verlängert. Das hatte der Wohngipfel bereits im September 2018 beschlossen. Außerdem soll es Standards für die Erstellung von Mietspiegeln geben und ihre Bindungswirkung auf drei Jahre ausgeweitet werden. Ein Gesetzentwurf zur gesamten Reform des Mietspiegelrechts soll bis zum Jahresende von Justizministerin Christine Lambrecht (SPD) vorgelegt werden.