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Märkte | 05.09.2019

Aus IZ36/2019, S. 35

Von Martina Vetter

In diesem Artikel:
  • Städte:
    Berlin
  • Organisationen:
    Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), Haus & Grund, ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Die Linke, Verbraucherzentrale Bundesverband, IHK Berlin
  • Personen:
    Katrin Lompscher
  • Immobilienart:
    Wohnen

Der Mietendeckel soll Luft nach oben haben

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter
Senatorin Lompscher präsentiert ein Papier mit den zentralen Inhalten des Referentenentwurfs, der am kommenden Montag vorliegen soll.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter

Berlin. Was für einen Aufschrei gab es in der vergangenen Woche, als ein sogenanntes Arbeitspapier zum Berliner Mietendeckel an die Öffentlichkeit gelangte. Doch nun wird alles etwas weniger heiß gegessen, als es gekocht worden ist. Trotzdem ist die Linie des Senats klar. Der Deckel soll kommen und Vermieter, die sich nicht daran halten, müssen mit hohen Strafen rechnen.

Einen Mietendeckel, der atmet, nannte Berlins Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen (SenSW), Katrin Lompscher (Die Linke), zentrale Inhalte des vergangene Woche von den Fraktionen des rot-rot-grünen Senats beschlossenen Referentenentwurfs. Der liegt seit dem Abend des 2. Septembers vor und ist am gleichen Tag zahlreichen Verbänden wie BFW, Haus & Grund oder ZIA, den beiden großen Berliner Mietervereinen oder der Liga Berlin, einer Kooperation der Berliner Wohlfahrtsverbände, Anwaltsvereinen, Verbraucherzentrale, IHK oder Bund zugestellt worden. Die Phase der Verbändeanhörung ist Teil des Gesetzgebungsverfahrens und gibt den Organisationen rund zwei Wochen Zeit, sich zu dem Entwurf für das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin zu positionieren.

Anders als in dem sogenannten Arbeitspapier, das für heftige Proteste unter Vermietern nahestehenden Verbänden sorgte, fallen die Mietobergrenzen im Referentenentwurf moderater aus. Bis zu 9,80 Euro/m2 Miete können demnach verlangt werden (siehe Tabelle "Bis zu 9,80 Euro/m2 nettokalt sind möglich" auf dieser Seite), und zwar für zwischen 2003 und 2013 errichtete Wohnungen. Zuvor sollte bei knapp 8 Euro/m2 Schluss sein. Wohnungen, die ab 2014 fertig geworden sind, fallen ebenso wenig unter die geplanten Mietobergrenzen wie geförderter Wohnungsbau oder Wohnungen, die von sozialen Trägern betrieben werden. Das war auch schon Bestandteil des berüchtigten Arbeitspapiers, das bei den Mietobergrenzen für die unterschiedlichen Baualtersklassen den Mietspiegel 2011 zugrunde gelegt hatte. Die Vorschläge zur Deckelung der Mieten im Referentenentwurf für das Gesetz basieren nun auf dem Mietspiegel 2013. Damals lag die durchschnittliche Kaltmiete in Berlin bei 5,54 Euro/m2 (2011: 5,21 Euro/m2). Weil 2013 bereits eine Wohnungsknappheit per Senatsbeschluss festgestellt worden ist, sei der Mietspiegel von 2013 die bessere Basis für eine rechtssichere Gesetzesvorlage, begründet Lompscher die nun vor allem für Bauten jüngeren Datums höher ausgefallenen Mietobergrenzen. Neu ist auch, dass in der Baualtersklasse von 1973 bis 1990 nicht mehr zwischen West- und Ostberlin unterschieden wird, sondern alle in einer Gruppe zusammengefasst sind. 6,04 Euro/m2 sollen jetzt in dieser Baualtersklasse erlaubt sein. Zum Vergleich: Für die etwa 200.000 Ostplattenbauten aus dieser Zeit waren es im Arbeitspapier nur 5,64 Euro/m2, während die Westwohnungen, nur etwa 33.000 Einheiten in dieser Gruppe, bis zu 7,51 Euro/m2 hätten kosten dürfen.

Diese Änderung dürfte vor allem den städtischen Wohnungsbaugesellschaften zugute kommen, die große Plattenbaubestände in Ostberlin verwalten und bei dem früheren Vorschlag kaum Möglichkeiten für eine Mieterhöhung gehabt hätten. Der Wert im Referentenentwurf entspricht hingegen in etwa der durchschnittlichen Bestandsmiete der Kommunalen, die zum Jahresende 2018 bei 6,09 Euro/m2 lag und damit um 0,40 Euro/m2 günstiger ausfällt als der vergleichbare Wert im Mietspiegel 2019.

Anders als das Arbeitspapier sieht der Referentenentwurf die Möglichkeit einer Mieterhöhung vor. Indiziert mit Preis- und Lohnentwicklung kann die Senatsverwaltung demnach die Werte in der Tabelle nach oben hin anpassen. Vom Tisch ist auch der Vorschlag, dass Mieter, deren Miete über dem festgelegten Mietoberwert liegt, prinzipiell eine Senkung ihrer Miete verlangen können. Jetzt soll eine Mietabsenkung nur möglich sein, wenn die bisherige Nettokaltmiete 30% des Nettohaushaltseinkommens übersteigt. Dabei muss die jeweilige Wohnung zugleich eine angemessene Größe für die darin lebenden Personen haben. Betuchte Singles oder Paare, die z.B. in einer 150 m2 großen Vierzimmeraltbauwohnung leben und dafür 2.500 Euro Miete im Monat zahlen, hätten demnach keinen Anspruch auf eine rückwirkende Absenkung der Miete. Solchen Mietern dürften Vermieter künftig jeden Wunsch von den Lippen ablesen, um sie nicht zu verlieren. Denn kommt der Mietendeckel, könnte es endlich auch wieder eine höhere Fluktuation auf dem Berliner Wohnungsmarkt geben. Genau das ist ein Ziel, das Lompscher erreichen will. Derzeit bleiben umzugswillige Altmieter, die sich verkleinern wollen, lieber in ihrer alten Wohnung, weil eine kleinere Einheit sie mehr kosten würde. Große Wohnungen für Familien fehlen hingegen.

Auch beim Thema Modernisierung fällt der Referentenentwurf weniger drastisch aus: Kosten für Modernisierungen, die eine Mieterhöhung von bis zu 1 Euro/m2 mit sich bringen, müssen nicht genehmigt werden. Lediglich darüber hinausgehende Modernisierungsvorhaben sind genehmigungspflichtig. Wurde innerhalb der vergangenen 15 Jahre modernisiert, darf um die erfolgte Modernisierungsumlage erhöht werden, maximal jedoch 1,40 Euro/m2.

Tritt das Gesetz wie geplant im Januar 2020 in Kraft, können Verstöße von Vermieterseite als Ordnungswidrigkeit mit einer Strafe von bis zu 500.000 Euro geahndet werden. Die Mietobergrenzen sollen auch für Staffel- oder Indexmieten gelten. Weitere Details sind auf der Homepage der SenSW unter dem Stichwort Mietendeckel einsehbar. Dort steht der Referentenentwurf zum Download bereit.

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