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Märkte | 05.09.2019

Aus IZ36/2019, S. 34

Von Alexander Heintze

In diesem Artikel:
  • Städte:
    Gdefr. Geb. (Lkr Schweinfurt)
  • Organisationen:
    Land Bayern, Bayerisches Landesamt für Statistik, Bayerischer Verfassungsgerichtshof (BayVFG), Interkommunale Allianz Oberes Werntal
  • Personen:
    Eva Braksiek
  • Immobilienart:
    Wohnen, Gewerbe allgemein

Eine Region spart an der Fläche

Urheberin: Eva Braksiek
Neue Nutzung statt Leerstand zieht neue Bewohner an.

Urheberin: Eva Braksiek

Region Schweinfurt. Vor zehn Jahren haben zehn Kommunen eine Allianz gebildet, um dem Flächenverbrauch für Siedlungen, Gewerbe und Verkehr entgegenzuwirken. Eine Evaluierung zeigt: Innenentwicklung lohnt sich, denn innerörtliche Potenziale wurden wiederentdeckt und Baulücken durch eine systematische Erfassung geschlossen.

Der Streit um den Flächenfraß in Bayern geht weiter. Zwar hat der Bayerische Verfassungsgerichtshof im vergangenen Sommer das Volksbegehren gestoppt, doch der absehbare Erfolg des Begehrens hat die Bayerische Staatsregierung aufgeschreckt. Die Initiatoren wollten, dass der Flächenverbrauch in Bayern auf 5 ha pro Tag begrenzt wird. Das wäre weniger als die Hälfte von dem, was heute für neue Ansiedlungen und Verkehr versiegelt wird. Um die starre Grenze zu verhindern, legte das Bayerische Kabinett eine unverbindliche Obergrenze von 5 ha pro Tag als Richtgröße bis 2030 fest. Damit die Kommunen dieses Ziel auch erreichen, legte die Regierung zahlreiche finanzielle Programme auf. Viele Millionen Euro gibt es für den Umbau und die Belebung von Stadt- und Ortskernen, die Revitalisierung von Brachflächen. Die Förderinitiative "Innen statt Außen" soll die innerörtlichen Lagen durch Modernisierung, Instandsetzung und Abbruch leer stehender Gebäude entwickeln helfen.

Was der Freistaat nun entdeckt hat, ist für zehn Gemeinden der Interkommunalen Allianz Oberes Werntal in der Nähe von Schweinfurt schon lange Alltag. Vor zehn Jahren beschlossen die Gemeinden in einer gemeinsamen Grundsatzerklärung, die Innenentwicklung voranzutreiben, um der Verödung der Ortskerne entgegenzuwirken. Jetzt liegt der erste Erfahrungsbericht vor.

Das Ergebnis: "Innenentwicklung lohnt sich", fasst Eva Braksiek, Allianzmanagerin der Interkommunalen Allianz Oberes Werntal, zusammen. Die nun abgeschlossene Evaluierung bestätigt: Es herrscht wieder Leben in den Ortsmitten der zehn Gemeinden, die fast alle im Landkreis Schweinfurt liegen. Die Orte mit ihren rund 52.200 Einwohnern gehörten lange Zeit zu den schrumpfenden Regionen in Bayern. Das Bayerische Landesamt für Statistik sagt dem Landkreis bis 2037 einen Bevölkerungsrückgang von rund 2% voraus.

Die Folgen des Schwunds sind vielerorts sichtbar. Verlassene Höfe, eingefallene Dächer, kaputte Fassaden, leer stehende Geschäfte. Um dem entgegenzusteuern, erfassten die Gemeinden im Oberen Werntal vor zehn Jahren erstmals ihre Baulücken, kaum bebaute Grundstücke, leer stehende Gewerbeflächen, Brachen, Häuser und Höfe. Erfasst wurden auch potenzielle Leerstände, etwa Häuser, in denen nur noch eine oder zwei ältere Personen wohnten, oder Gewerbeflächen, bei denen absehbar war, dass die Betreiber eher früher als später mangels Nachfolger zusperren werden.

Dabei kam einiges zusammen. Insgesamt 3.360 Grundstücke mit einer Fläche von mehr als 304 ha wurden in einer Datenbank zusammengetragen. Viel mehr, als die Gemeinden tatsächlich für ihre Entwicklung benötigen. Nach der Bestandsaufnahme gingen die Gemeinden daran, diese innerörtlichen Potenziale wiederzubeleben. Bis zum Jahr 2017 wurde ein Drittel dieser Flächen neu oder wieder genutzt. Auf den früheren Brachen und Leerständen entstanden neue Wohnhäuser, Gewerbe- und Mischnutzungen sowie Grün- und Freiflächen. Insgesamt fanden so über 102 ha im Innenraum eine neue Verwendung, davon 12,7 ha gewerblich, 5,6 ha wurden als Mischnutzung aktiviert.

Als Erfolg verbucht die Allianz vor allem, dass 102 von 173 leer stehenden Wohngebäuden wieder bewohnt sind. Bei den Bauernhöfen waren es immerhin 61 von 152 leer stehenden. Teilweise wurden die alten Höfe abgerissen und auf dem Grund barrierefreie Wohnungen für die alternden Dorfbewohner errichtet. Braksiek gibt zu, dass es noch zu wenige solcher Projekte gibt. Vor allem an altengerechten Wohnungen mangelt es immer noch in den Gemeinden. Fast ein Drittel der vorhandenen Baulücken wurde zudem gefüllt, mehr als die Hälfte der erfassten Gewerbebrachen konnte wiedergenutzt werden. Unter dem Strich haben alle beteiligten Kommunen mindestens ein Viertel ihrer Potenzialflächen aus dem Jahr 2008 wiederbelebt.

Die Konzentration auf die Innenentwicklung sparte tatsächlich Flächen. Unter dem Strich konnten 51,1 ha zusätzliche Flächenausweisung im Außenbereich vermieden werden, so die Studie. Im Innenbereich kamen durch die frühzeitige Planung mehr als 270 Leerstände gar nicht erst auf.

Für die Gemeinden hat das auch finanzielle Vorteile. So sparten sich die Kommunen jeweils etwa 11 bis 14 km Straße, Kanalisation, Stromleitungen sowie Wasserleitungen. Die Autoren gehen sogar so weit, dass sie feststellen, dass eine Außenentwicklung die Gemeinden deutlich mehr Geld gekostet hätte, als sie durch den Verkauf der Grundstücke eingenommen hätten.

Ganz ohne neue Ausweisungen sind die Gemeinden aber nicht ausgekommen. Seit 2008 wurden 141 neue Bauplätze angeboten, von denen 94 bereits bebaut sind. Gemessen an der Menge der Kommunen und dem Betrachtungszeitraum von zehn Jahren sei die realisierte Außenentwicklung aber moderat, resümiert die Studie.

Nicht nur ökologisch und finanziell hatte die Innenentwicklung positive Auswirkungen auf die Gemeinden. Die Evaluierung hat ergeben, dass die Ortskerne heute belebter sind als noch vor zehn Jahren. Auch die Demografie konnte in einigen Orten verbessert werden, indem die Zahl der jungen Menschen vor Ort wieder leicht zunimmt.

Die Arbeit für die Gemeinden ist damit noch nicht zu Ende. Bis heute sind fast 38 ha neue Flächen hinzugekommen. Die meisten davon sind potenzielle Leerstände.

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