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Unternehmen | 05.09.2019

Aus IZ36/2019, S. 28

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:

"Garbe wird nicht an die Börse gehen"

Quelle: Garbe Industrial Real Estate
Jan Dietrich Hempel ist Geschäftsführer des Projektentwicklers Garbe Industrial Real Estate.

Quelle: Garbe Industrial Real Estate

Garbe Industrial Real Estate ist einer der größten Projektentwickler für Logistikimmobilien in Deutschland. Im Interview mit der Immobilien Zeitung spricht Geschäftsführer Jan Dietrich Hempel über knappe Flächen und hohe Grundstückspreise, über Automatisierung und Roboter. Einen Börsengang von Garbe schließt der Manager aus, denn die Gruppe habe ausreichend eigenes Kapital.

Immobilien Zeitung: Herr Hempel, macht es aktuell noch Spaß, Logistikimmobilien zu entwickeln?

Jan Dietrich Hempel: Ja, es macht noch Spaß. Allerdings haben sich in der Tat die Rahmenbedingungen geändert. Die Grundstücke sind knapper geworden, die Objekte werden immer größer. Da wird es schwieriger, an geeignete Flächen zu kommen.

IZ: Wie reagiert die Branche darauf?

Hempel: Zum Teil werden topografische Nachteile, die früher aus Kostengründen moniert wurden, heute akzeptiert. Etwa wenn es darum geht, Höhenunterschiede auf der Fläche auszugleichen. Und natürlich wird verstärkt auf Industriebrachen zurückgegriffen, also auf alte Stahl- und Autowerke oder auf ehemalige Militärkasernen.

IZ: Aber erhöht das nicht die Kosten und das Risiko für den Entwickler zusätzlich?

Hempel: Das Risiko erhöht sich nur, wenn man zu wenig Know-how hat. Man muss wissen, was zu tun ist. Natürlich kann der Boden belastet sein oder es müssen alte Kampfmittel geräumt werden. Zum Teil gibt es auch juristische Vorbelastungen wie noch bestehende Wegerechte. Solche Altlasten können das Projekt in die Länge ziehen.

IZ: Und was ist mit den Kosten?

Hempel: Man zahlt für ein Brownfield nicht so viel wie für ein Greenfield. Angesichts der hohen Grundstückspreise lohnt sich aber die Investition in die Bodensanierung. Das gleicht sich am Ende aus. Dazu kommt bei Konversionen, dass die lokale Akzeptanz meist viel höher ist als bei komplett neuen Projektentwicklungen. Angesichts der Konkurrenz mit anderen Assetklassen wie Wohnen und Büro ist das ein wichtiger Punkt. Im Wettbewerb um Flächen muss sich die Logistik oft hinten anstellen oder wird nach draußen verdrängt. Ein schönes Beispiel für erfolgreiche Konversion ist die ehemalige Westfalenhütte in Dortmund, die wir 2017 mit mehr als 210.000 m² Hallenfläche unter anderem für DB Schenker, Decathlon und Amazon fertig entwickelt haben.

IZ: Wenn die Grundstückspreise steigen, braucht der Entwickler mehr Kapital. Wäre da ein Gang an die Börse nicht hilfreich?

Hempel: Es liegt auf der Hand, dass bei steigenden Grundstückspreisen mehr Kapital nötig ist. Die Preissteigerungen sind aber wiederum nicht so bedeutend, dass wir zusätzliches Kapital bräuchten.

IZ: Nun gibt es ja aber Gerüchte, wonach die Deutsche Bank und JP Morgen den Sprung aufs Parkett für Garbe vorbereiten sollen.

Hempel: Ich kann Ihnen versichern: Garbe Industrial Real Estate wird nicht an die Börse gehen.

IZ: Aber warum? Frisches Kapital wäre doch nett, oder?

Hempel: Wir haben ausreichend Kapital, um unsere Projekte zu finanzieren. Wir haben weder einen Mangel an Investitionsmitteln noch an Flächen, die wir kaufen könnten.

IZ: In welche Standorte wollen Sie denn investieren?

Hempel: In attraktive Standorte und solche, die dabei sind aufzusteigen. Die Klassiker sind natürlich die Flächen nahe und um Metropolen wie München, Hamburg und Frankfurt. Es gibt aber auch B-Lagen, die A-Charakter annehmen werden. Schauen Sie mal nach Achim bei Bremen, dort wird Amazon ein großes Logistikzentrum errichten. Oder nach Flechtorf, wo eine große Anlage für die Automobilindustrie entsteht.

IZ: Ist spekulatives Bauen ein probates Mittel in Zeiten der Flächenknappheit?

Hempel: Wir tun das. In der aktuellen Marktlage geht das gut. Wir haben zum Beispiel in Kempen am Niederrhein ein 22.000 m² großes Objekt spekulativ gebaut. Das hat gut funktioniert. Man darf nur nicht den Zeitpunkt verpassen, an dem die Lage dreht.

IZ: Inwieweit verändert der Trend zur Automatisierung die Logistikimmobilie?

Hempel: In der logistischen Abwicklung wird immer mehr Technik eingesetzt. Deshalb muss die Stromversorgung großzügiger ausgelegt werden. Auch muss die breitbandige Datenübertragung gesichert sein. Das ist an vielen Standorten ein echtes Problem. In Immobilien mit einer hohen Frequenz von Konsumgütern haben sich die Deckenhöhen verändert. Früher waren zehn Meter Unterkante Binder das Maß aller Dinge. Heute baut man bis zu 14 Meter hoch, um mit der vorhandenen Technik große Regallager bedienen zu können.

IZ: Wie sehen Sie den Einsatz von Robotern?

Hempel: Das ist überall dort ein Thema, wo einzelne Stücke für den Endkunden oder kleine Besteller verpackt werden. An vielen Standorten gibt es kaum Fachkräfte. Roboter streiken nicht und machen keine Fehler. Dennoch braucht man nach wie vor Menschen in Logistikimmobilien, deshalb muss der Entwickler noch Fluchtwege, Sozialflächen und Parkplätze einplanen.

IZ: Und wie wird das in der Zukunft sein?

Hempel: Für den elektronischen Handel bin ich mir sicher, dass dort, wo heute Parkraum für Mitarbeiter angelegt ist, künftig Gebäude stehen werden. Menschen werden in diesen Logistikzentren in Zukunft eine Minderheit sein, die nur noch Funktionen wie Wartung und Steuerung wahrnehmen werden.

IZ: Ein Zukunftsthema ist auch die Versorgung auf der letzten Meile. Wie nehmen Sie das als Entwickler wahr?

Hempel: Da tut sich viel. Auf der einen Seite experimentieren die Händler schon mit Lieferzeiten unter zwei Stunden für bestimmte Produkte. Auf der anderen Seite sperren Kommunen wie Hamburg Teile der Altstadt für Autos. Die Logistik braucht aber Umschlagsplätze für die Waren in der City. Jede Stadt versucht da unterschiedliche Modelle: Man nutzt Dark Stores, also ungenutzte Einzelhandelsflächen, oder man bezieht Wasserwege und U-Bahnen in den Transport mit ein. Es wird spannend zu sehen, ob das funktioniert.

IZ: Sind mehrstöckige Immobilien da die Lösung?

Hempel: Das kommt darauf an. Mancher Wettbewerber arbeitet mit äußeren Rampen. Daran glauben wir nicht, der Flächenverbrauch ist hoch und der Unterhalt schwierig. Das reine Stapeln von Logistik auf zwei oder mehreren Stockwerken machen wir nicht. Die hohe Deckenlast auf den oberen Ebenen erfordert einen riesigen Bauaufwand. Außerdem schaffen mehrstöckige Logistikimmobilien mehr Verkehr auf einem Punkt. Das ist genau das, was die Städte nicht wollen.

IZ: Aber Garbe will doch mit dem Objekttyp Industrial Cube auch in die Höhe?

Hempel: Ja, wir werden auch mehrgeschossig bauen. Wir kombinieren Logistik im Erdgeschoss mit Gewerbe in den oberen Etagen. In solchen Hybridimmobilien können wir Lastenaufzüge einsetzen und brauchen keine so großen Deckenlasten.

IZ: Und wieso Hybrid?

Hempel: Die Idee für den Industrial Cube kam aus dem Bestreben, die Genehmigungslage zu entschärfen. Die Städte wollen nicht zu viel Logistik, denn die bringt viel Verkehr, aber wenig Arbeitskräfte und wenig Gewerbesteuer. Ein bisschen Logistik unten und oben drauf Gewerbe, Handwerk und Kleinproduktion bedeutet: Verdichtung ohne viel mehr Verkehr, aber mit zahlreichen qualifizierten Jobs und mehr Gewerbesteuer. Wir wollen die Chance auf Fläche und Genehmigung erhöhen, die Konstruktion der Immobilie ist da eher zweitrangig.

IZ: In welchen Städten wird der Industrial Cube also einmal stehen?

Hempel: Wir sind aktuell dabei, die Akzeptanz zu testen. Wir prüfen potenzielle Grundstücke und stellen das Konzept bei Kommunen vor. Das Vorhaben stößt vielerorts auf Sympathie, erworben haben wir aber noch keine Flächen dafür.

IZ: Wo würden Sie denn gerne hin?

Hempel: Metropolregionen wie Berlin, München und Hamburg sind interessant. In Berlin wären etwa Standorte wie Reinickendorf oder Marzahn denkbar.

IZ: Herr Hempel, vielen Dank für das Gespräch.

Das Interview führte Peter Dietz.

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