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Märkte | 05.09.2019

Aus IZ36/2019, S. 27

Von Lars Wiederhold

In diesem Artikel:

Grüne Lager reizen Investoren

Quelle: Aberdeen Standard Investments
Diese mit DGNB-Gold zertifizierte Logistikimmobilie im hessischen Flörsheim erwarb im vergangenen Jahr Aberdeen Standard Investments.

Quelle: Aberdeen Standard Investments

Logistikimmobilien, die hohen ökologischen Ansprüchen genügen, stehen sowohl bei Projektentwicklern als auch bei Fonds- und Asset-Managern hoch im Kurs. Die jeweiligen Berufsgruppen sind vom wirtschaftlichen Erfolg ihrer Nachhaltigkeitsstrategien überzeugt und gehen teils sogar davon aus, dass in der Zukunft überhaupt nur noch grüne Lagergebäude von Investoren nachgefragt werden.

"Wir sind bei nachhaltigen Logistikimmobilien ein Überzeugungstäter", sagt Rolf Zarnekow, Head of Real Estate beim Investmentmanager und Immobilienentwickler Aquila Capital. Da das Hamburger Unternehmen im Rahmen seiner alternativen Investments auch in Wasserkraftwerke und große Solarprojekte investiere, sei es nur folgerichtig, die Nachhaltigkeitsstrategie auch auf Immobilieninvestments anzuwenden. In seinem ersten Nachhaltigkeitsbericht wies Aquila für das vergangene Jahr CO2-Einsparungen in Höhe von rund 950.000 t und eine Wasserverbrauchsreduktion von 6,9 Mio. m³ aus. Zudem habe es rund 2,3 TWh Energie aus regenerativen Quellen erzeugt, was dem Jahresverbrauch von 650.000 durchschnittlichen europäischen Haushalten entspricht. Der Investmentmanager sieht sich insgesamt neun Zielen der Vereinten Nationen zur nachhaltigen Entwicklung verpflichtet. Diese decken Bereiche von der Landwirtschaft bis zur Stadtentwicklung ab, um Herausforderungen wie dem Klimawandel und der Nahrungsknappheit zu begegnen.

Im Immobiliensegment macht sich die Nachhaltigkeitsstrategie Zarnekow zufolge nicht nur ökologisch, sondern auch wirtschaftlich positiv bemerkbar. "Es hat sich gelohnt", sagt der Manager mit Blick auf in Deutschland getätigte Verkäufe. Dass sich der Mehraufwand für zuvor in die Nachhaltigkeit eingezahlte Investitionen rechne, sei aber auch zwingend erforderlich: "Wir sind nicht rein altruistisch unterwegs." Gerade bei großen institutionellen Immobilienkäufern seien ökologische und sozial-gesellschaftliche Kriterien inzwischen ein "Riesenthema". Auf lange Sicht bleiben nur nachhaltige Logistikimmobilien investierbar, prophezeit Zarnekow.

Mit dieser speziellen Assetklasse beschäftigt sich das Hamburger Unternehmen nicht nur in Deutschland, sondern auch in Südeuropa. Im Industriegebiet Plataforma Central Iberum Multimodal im spanischen Toledo entwickelt Aquila beispielsweise über eine spanische Tochtergesellschaft bis Mitte 2021 Logistikimmobilien mit insgesamt rund 500.000 m² Fläche. Die EU-Kommission bewertet das Areal wegen Kriterien wie z.B. LED-Beleuchtung, Regenwassernutzung, ökologischer Landschaftspflege und Zusammenarbeit mit örtlichen Landwirten als Spaniens erstes grünes Industriegebiet. Die von Aquila geplanten Gebäuden werden allesamt über Solaranlagen und über Nachhaltigkeitszertifikate nach dem britischen BREEAM-Standard verfügen. Über den Erwerb von Klimaschutzzertifikaten stellt Aquila den Gebäudebetrieb für zwei Jahre zulasten seiner Bruttomarge CO2-neutral. Zarnekow wehrt sich in diesem Zusammenhang gegen die Formulierung "Ablasshandel". Die CO2-Emissionen für mindestens zwei Jahre neutral stellen will Aquila auch bei einem rund 115.000 m² großen Logistikprojekt in Azambuja, 35 km entfernt von Lissabon gelegen. Im kommenden Jahr soll der Bau beginnen. Für diese Immobilien sind ebenfalls BREEAM-Zertifikate und Fotovoltaikmodule vorgesehen. Künftig soll das Konzept auf alle Logistikimmobilien im Portfolio ausgedehnt werden. Als Mindestvorgabe für den Nachhaltigkeitsstandard setzt Aquila dabei ein Silberzertfikat nach dem US-amerikanischen LEED-System voraus.

Quelle: Aquila Group
Im spanischen Toledo entwickelt Aquila Capital im großen Stil Logistikgebäude mit Solaranlagen, die jeweils Zertifikate nach BREEAM erhalten sollen.

Quelle: Aquila Group

Die Mieter von Logistikgebäuden haben nach Zarnekows Erfahrung zwar die ökologischen Aspekte auf dem Schirm, sind aber wegen geringer Margen nicht bereit, dafür mehr Miete zu zahlen. "Die Branche rechnet mit Nachkommastellen." Gleichzeitig zeigten sie sich aber auch sehr offen für energetische Modernisierungen wie z.B. eine Umrüstung der Beleuchtung auf Leuchtdioden, um die zweite Miete zu senken. "Die Nutzer sind oft positiv überrascht, was sich mit überschaubaren Mitteln erreichen lässt", berichtet Zarnekow. Der Energieverbrauch hochtechnisierter Logistikimmobilien beschäftige inzwischen sogar die Kommunen, die teils kaum noch in der Lage seien, den Energiebedarf zu decken. Damit werden künftig auch Mieterstromprojekte interessanter, deren Umsetzung Aquila ebenfalls plant.

Auch für den Fonds- und Assetmanager Aberdeen Standard Investments spielen nachhaltige Kriterien eine große Rolle. Sie werden sowohl bei Aktieninvestments als auch bei Immobilienakquisitionen berücksichtigt, da sie Risiken und Chancen der Anlageform und Renditepotenziale beeinflussen. Viele Groß- und Kleinanleger setzten Aberdeen zufolge auf Investitionen, die sich positiv auf die Umwelt auswirken. Das Unternehmen verweist in diesem Zusammenhang auf eine Studie des Morgan Stanley Institutes for Sustainable Investing, nach der sich 84% der Frauen und 67% der Männer für nachhaltige Anlagemöglichkeiten interessieren. In die gleiche Richtung gehe die Marktforschung von JP Morgan, die mit einer Steigerung der weltweiten Nachfrage nach grünen Investmentstrategien bis 2020 auf 1 Billion USD rechnet.

Das deckt sich auf dem Immobiliensektor zumindest teilweise mit den praktischen Erfahrungen von Bernd Bechheim, Head of Portfolio Management and Transactions Continental Europe bei Aberdeen Standard Investments: "Für manche Großanleger ist die Nachhaltigkeit sehr wichtig." Aberdeen stellt seinen potenziellen Investoren zunächst einen Kriterienkatalog zur Verfügung, der unter anderem Aspekte aus den Segmenten Umwelt, Demografie, Unternehmensführung (z.B. Managementvergütung) und Technologie enthält. Dann wird geklärt, wie hoch der Kunde diese Themen priorisiert. Wenn das Interesse an der Nachhaltigkeit stark ausgeprägt ist, kämen in der Regel für Immobilieninvestments nur Neubauten bzw. moderne Gebäude infrage, da nur diese die hohen Ansprüche erfüllen. Bei Gebäuden mit zehn oder mehr Jahren auf dem Buckel sind aus Bechheims Sicht zur Steigerung der Energieeffizienz meist nur kleinere Einzelmaßnahmen wirtschaftlich. "Richtig gute Verbrauchswerte bekommen Sie da nicht mehr hin", meint Bechheim.

Zu den von Aberdeen hierzulande erworbenen grünen Logistikimmobilien zählt z.B. der Rhein-Main Logistik-Park in Flörsheim. Das vor vier Jahren fertiggestellte Mehrmieterobjekt an der Mariechen-Graulich-Straße 10-14 mit knapp 18.000 m² Nutzfläche hatte Aberdeen 2018 für gut 20 Mio Euro gekauft. Das Objekt wurde voll vermietet vom Projektentwickler Segro für den im Jahr 2017 aufgelegten Fonds Aberdeen Standard European Logistics Income erworben. Das Gebäude verfügt über ein DGNB-Zertifikat in Gold.

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