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Märkte | 05.09.2019

Aus IZ36/2019, S. 26

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:

Onlinehandel treibt den Logistikmarkt

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz
Solange der elektronische Handel boomt, bleibt auch der Bedarf an Logistikimmobilien hoch.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz

Der Mangel an Flächen bei gleichzeitig hoher Nachfrage hat die Gewinnraten im Segment Logistikimmobilien abschmieren lassen. Experten erwarten, dass die Spitzenrendite in den Toplagen noch in diesem Jahr unter die 4%-Hürde fallen wird. Und dennoch ist die Nachfrage bei Nutzern und Investoren ungebrochen. Treiber ist vor allem der boomende elektronische Handel.

Mieten und Kaufpreise gehen nach oben, Renditen nach unten. Die Nachfrage ist von allen Seiten ungebrochen", sagt Oliver Raigel, Geschäftsführer von Realogis, und fügt an: "Nach wie vor sucht Geld eine Anlage, und es gibt einen enormen Anlagedruck." Viele Anleger würden inzwischen wegen des Angebotsmangels bei klassischen Logistikobjekten in die Anlageklasse Light Industrial flüchten.

Objekte im Wert von rund 3,3 Mrd. Euro wechselten auf dem Investmentmarkt für Industrieimmobilien im ersten Halbjahr den Eigentümer. Nach den Zahlen von Savills und IndustrialPort sank das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um gut ein Viertel. Berücksichtigt wurden hierbei sowohl Logistik- und Produktionsimmobilien als auch Gewerbeparks, wobei Logistikimmobilien mit knapp 2,5 Mrd. Euro für 76% des Umsatzes stehen. Doch trotz des deutlichen Rückgangs befinde sich der Investmentumsatz nach wie vor "auf einem extrem hohen Niveau", sagt Peter Salostowitz, Geschäftsführer von IndustrialPort: "2019 ist im langfristigen Kontext bislang das drittstärkste Jahr aller Zeiten." Die Entwicklung der Renditen zeige, dass das rückläufige Transaktionsvolumen nicht auf eine nachlassende Nachfrage zurückzuführen ist. Es sei vielmehr Ausdruck des zunehmenden Angebotsmangels. Mit einem Wert von 4,1% habe die Spitzenrendite ein neues Rekordtief erreicht, sagt Bertrand Ehm, Director Industrial Investment bei Savills. Die Experten des Maklerhauses rechnen damit, dass im weiteren Jahresverlauf sogar eine Quote von 3,9% erreicht wird. Auch das wird die Anleger nicht bremsen.

Ein Stagnieren der Renditekompression für Logistik sei vorerst zwar noch nicht in Sicht, erklärt Peter Kunz, Head of Industrial & Logistics Emea bei Colliers International. "Getrieben von Megatrends wie dem Onlinehandel nimmt die Nachfrage nach Logistikimmobilien in Deutschland aber weiterhin zu." Der Renditespread zwischen Büro und Logistik liegt laut Kunz derzeit bei knapp über 100 Basispunkten. "Und so stellt diese Assetklasse nach wie vor eine attraktive Alternative dar", sagt der Experte. Dies werde sich auch künftig in zweistelligen Marktanteilen am Gesamtmarkt für Gewerbeimmobilien bemerkbar machen.

Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland, verweist auf die unterschiedlichen Ausgangspositionen in den einzelnen Regionen der Republik. In den begehrten Topmärkten seien weitere Mietanstiege möglich, sagt Koepke. "Das betrifft vor allem Bayern, Baden-Württemberg, große Teile der Rhein-Main-Region und Rhein-Neckar sowie zunehmend Gebiete von Nordrhein-Westfalen. Aber auch Hamburg sowie das Berliner Stadtgebiet spüren den Flächenmangel verstärkt." Außerhalb dieser Regionen kann es jedoch durchaus zu einem nachfragebedingten Rückgang beim Neubau kommen, meint der CBRE-Manager. Denn dort würden sich die Diskussionen um die deutsche und weltweite Konjunktur zuallererst auswirken. Insgesamt jedoch seien aufgrund lang laufender Mietverträge und des allgemeinen Flächenmangels weder große Leerstände noch rückläufige Mieten zu befürchten, beschwichtigt Koepke. So werde der Mangel an geeigneten Grundstücken und das umsichtige Vorgehen der Projektentwickler grundsätzlich das Entstehen eines Überangebots an Logistikflächen verhindern. "Mittelfristig wird nicht nur der sich fortsetzende Trend des weiter an Boden gewinnenden E-Commerce die Nachfrage treiben, auch die zunehmende Elektromobilität wird neue Produktions- und Lagerflächen erfordern", meint Koepke.

Doch die Konjunktur beginnt zu schwächeln, das könnte die Verbraucher zunehmend beunruhigen - das trübt auch für Zustellbasen und Verteilzentren die Aussichten. "Die Logistikbranche gilt als besonders anfällig für Auswirkungen von Konjunkturschwankungen", sagt Kuno Neumeier, Geschäftsführer des Maklerhauses Logivest. "Ein guter Frühindikator für die Entwicklung der deutschen Wirtschaft zeigt sich anhand des Betriebs an Häfen. Denn dort fängt für viele Unternehmen die Logistik in Deutschland an. Werden beispielsweise am Hamburger Sandtorhafen wenig Containerschiffe be- und entladen, sinkt nach spätestens sechs Monaten die Rendite der betroffenen Unternehmen." Auf den ersten Blick deute der aktuelle Seismograph von Logivest durchaus auf einen Abschwung am Markt für Logistikimmobilien hin. "So lag die Neubauaktivität im zweiten Quartal mit rund 880.000 m² deutlich unter dem Durchschnitt der vergangenen fünf Quartale, der bei 1,12 Mio. m² liegt", erklärt Neumeier. Auch im zweiten Halbjahr werde dieser Rückstand sehr wahrscheinlich nicht eingeholt. "Unsere Erfahrungen am Markt zeigen jedoch: In vielen der größeren Logistikregionen herrscht Flächenknappheit - viele Akteure suchen neue Flächen, finden sie jedoch nicht. Und ohne geeignete Grundstücke gibt es keinen Neubau", sagt Neumeier. Gleichzeitig bestehe in anderen Regionen wie in Berlin/Brandenburg ein Überangebot an Flächen im Vergleich zur Nachfrage. "Und auch trotz Handelskrieg und Brexit geht die WTO für 2019 noch von einem Wachstum des Welthandels von 2,6% aus - eine entscheidende Stütze der Logistikbranche", betont Neumeier. "Die Realität liegt also irgendwo zwischen den beiden Extremen und fällt regional sehr verschieden aus: Die wankende Konjunktur lässt einige Logistiknutzer bei Ausweitung ihrer Geschäfte zögern - die Nachfrage ist in manchen Regionen dennoch so groß, dass das Angebot an verfügbaren Flächen nicht ausreicht."

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