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Märkte | 05.09.2019

Aus IZ36/2019, S. 23

Von Anke Pipke

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    Initiative Logistikimmobilien
  • Personen:
    Bernd Jansen, Stefan Raetz
  • Immobilienart:
    Logistik

Ehrlich sein, dann klappt‘s auch mit dem Bürgermeister

Quelle: Pixabay, Urheber: Gerhard Gellinger
"Och, das werden pro Tag nur ein paar Lkw sein", sagte der Projektentwickler dem Bürgermeister vor der Inbetriebnahme. Und dann sowas. Das bringt eine ganz schlechte Stimmung bei künftigen Vorhaben.

Quelle: Pixabay, Urheber: Gerhard Gellinger

Wer eine Logistikimmobilie baut, kennt das: Um die örtliche Kommunalpolitik führt selten ein Weg vorbei. Eine Studie der Initiative Logistikimmobilien liefert Einblicke, worauf Bürgermeister im Dialog mit Entwicklern und Nutzern achten. Die Erwartungen reichen von belastbaren Fakten bis hin zum Fahrerlager.

Der Bürgermeister ist oft so etwas wie die klassische Schwiegermutter. Wer sich in einem Gewerbegebiet ansiedeln will, ist gut beraten, um seine Gunst zu werben, soll es mit der anstehenden Liaison reibungslos klappen. Gerade Kandidaten aus der Logistikbranche eilt nicht gerade der beste Ruf voraus. Umso wichtiger ist es, dass sie wissen, worauf es im Dialog mit dem Rathauschef ankommt. In der aktuellen Studie der Initiative Logistikimmobilien (logix) plaudern ein paar Bürgermeister aus, auf welche Umgangsformen sie besonders Acht geben. Sie haben allesamt Erfahrungen mit Logistikern gesammelt und können aus der Rückschau heraus Tipps geben.

Wie im Privatleben so zählt auch beim geschäftlichen Kontakt der erste Eindruck. Wer sich da durch gute Vorbereitung hervortut, hat schon die ersten Pluspunkte gesammelt. Nicht umsonst hakt Bürgermeister Stefan Raetz aus dem nordrhein-westfälischen Rheinbach bei telefonischen Anfragen beispielsweise gleich nach: "Wissen Sie, wo Sie hier überhaupt anrufen? Und welche Flächen wir haben?" Oft genug sei es ihm passiert, dass Entwickler ihre Anfragen so allgemein formulieren, dass er merkt, dass sie sich vorab nicht genug mit dem Mikrostandort auseinandergesetzt haben. "Manche verwechseln im Gespräch die Stadt, andere den Autobahnanschluss", erzählt Raetz. Das ist eine denkbar schlechte Grundlage für intensive Gespräche.

Im weiteren Verhandlungsprozess gibt es sodann zwei Tugenden, die Bürgermeister der logix-Studie zufolge besonders einfordern: "Offenheit und Transparenz sind das Wichtigste", sagt beispielsweise Bernd Jansen, Rathauschef der nordrhein-westfälischen Stadt Hückelhoven. Im Fokus steht dabei vor allem die Kalkulation zum erwarteten Lkw-Verkehr. "Und zwar interessieren uns da sowohl die Hin- als auch die Rückfahrt", betont auch Jansens Amtskollege Raetz. Die Wagen stapelten sich ja nicht auf dem Firmengelände, sondern fahren alle wieder raus. Beschönigte Zahlen - auch und gerade zu Lärmemissionen sowie Umfang und Art der Arbeitsplätze - belasteten die Zusammenarbeit. Der Entwickler müsse damit rechnen, dass die Verwaltung erkenne, wenn zentrale Kennzahlen nicht zum Projekt passten. Dafür hätten sie in der Vergangenheit genügend Erfahrung gesammelt, betont Raetz.

Belastbare Fakten seien nicht nur unmittelbar für die Genehmigung des Bauvorhabens wichtig, zur Information der Entscheidungsgremien und der zunehmend kritischen Bürger. Die Angaben zu den Arbeitsplätzen sind auch für das örtliche Wohnbauprogramm von Bedeutung, erklären Raetz und Jansen. Denn die Rathauschefs haben die erwarteten Mitarbeiter des Logistikunternehmens als künftige Einkommensteuerzahler im Blick. Diese Steuer sollte bestmöglich im Ort bleiben, also müssen die Mitarbeiter Platz zum Wohnen haben.

Darüber hinaus interessiert sich der Bürgermeister für eine ehrliche Prognose des Gewerbesteueraufkommens. Schließlich sei das die Möglichkeit für die Gemeinde, nicht nur einmalig über den Verkauf des Grundstücks, sondern auch nachhaltig Einnahmen aus der Ansiedlung zu generieren, erläutert Raetz. Er lässt sich daher im Verhandlungsprozess mit Entwicklern und Investoren die Gewerbesteuerzahlungen der vergangenen Jahre vorlegen.

Diesem Miteinander im Gesprächsverlauf besonders zuträglich sei zudem, wenn die Ansprechpartner fürs Rathaus kontinuierlich die gleichen blieben, sagt Raetz. "Ich will nicht jeden Monat jemand anderen in der Verhandlungsrunde sitzen haben." Bei ihm herrsche personelle Kontinuität, das erwarte er auch auf Seiten der Ansiedlungswilligen. Das gelte nicht nur in der Phase der Realisierung, sondern auch anschließend, sollte es im Alltag Probleme geben.

Ein weiterer wichtiger Punkt, den zahlreiche Bürgermeister in der logix-Studie ansprechen, ist die Forderung, bei der Planung eines Logistikimmobilienprojekts das Fahrerlager mit Duschen, Imbiss, Ruhe- und Aufenthaltsräumen sowie Parkflächen für Lastwagen nicht zu vergessen. Unrat im Straßengrün, Fahrer, die ihre Notdurft im Freien verrichten müssen, und Wagen, die auf Seitenstraßen wild parken, sollen dadurch vermieden werden. Die Gemeinden gehen inzwischen so weit, dies vertraglich regeln zu wollen. Positiv, wenn der Entwickler bereits von Anfang an entsprechende Flächen ausgewiesen hat.

Quelle: Pixabay, Urheber: marcinjozwiak
Genug Parkfläche für Lastwagen auf dem Gelände ist ein wichtiger Punkt, auf den Bürgermeister achten.

Quelle: Pixabay, Urheber: marcinjozwiak

Was zwar in aller Regel nicht vertraglich festgehalten wird, allerdings im Rathaus auf fruchtbaren Boden fällt, sind Ideen fürs eigene soziale Engagement in der Gemeinde. Entwickler, Investor und Nutzer können da punkten. Hückelhovens Rathauschef Jansen berichtet zum Beispiel davon, dass ein Lebensmittellogistiker die örtliche Tafel oder ein anderer die Kindertagesstätte unterstützt. Raetz spricht derweil von einer möglichen Beteiligung bei der Gestaltung des Straßenbegleitgrüns oder einer Baumpflanzaktion einer Schule. Auch Sponsoring für örtliche Vereine ist allgemein gern gesehen - sowohl beim Bürgermeister als auch bei den Bürgern selbst, die teils auch künftige Mitarbeiter sein können.

Viele der Wünsche und Forderungen der Bürgermeister setzen implizit voraus, dass der Entwickler bereits genau weiß, von wem die Immobilie künftig genutzt wird. Erfolgt der Bau allerdings spekulativ, "dann wird es schwierig", sagt Bürgermeister Raetz. "Das machen wir ohne weiteres nicht mit." Der Grund: Ihm fehlen später Möglichkeiten, gerade in Sachen Fahrzeugbewegungen und Belastungen für bereits bestehende Betriebe eingreifen zu können. "Ich bin ein Freund von gemischten Gewerbegebieten", erklärt der Rheinbacher. Umso mehr müsse bekannt sein, was da auf das Gewerbegebiet zukomme. "Ich kaufe nicht die Wundertüte."

Wer sich im Dialog mit der Verwaltung letztlich nichts zuschulden kommen lässt, ein offenes Ohr für die Einwände der Bürger beweist und sein Bauvorhaben transparent kommuniziert, sorgt nicht nur für gute Stimmung vor Ort. "Im Rhein-Sieg-Kreis pflegen wir einen regelmäßigen Austausch", sagt Bürgermeister Raetz. In diesem Rahmen werden Empfehlungen und, wenn es schief lief, auch Warnungen ausgesprochen.

Einen guten Ruf genießen zum Beispiel bei Rathauschef Raetz mittelständische und Familienunternehmen, die sich in Gewerbegebieten ansiedeln wollen. "Da kennt der Chef die Mitarbeiter und kümmert sich um die Zukunft des Unternehmens." Sie werden vom Bürgermeister besonders gern willkommen geheißen - ähnlich wie der Wohlerzogene mit gutem Einkommen von der Schwiegermutter.

Die Studie der Initiative logix nennt sich "Logistikimmobilien aus kommunaler Sicht - Fallbeispiele und Erfolgsfaktoren". Sie umfasst Beispiele aus Geiselwind, Wackersdorf, Eschweiler, Hückelhoven, Langenbach, Rheinbach und Hamburg. Die Studie kann unter https://www.logix-award.de/download/ heruntergeladen werden.

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