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Märkte | 05.09.2019

Aus IZ36/2019, S. 21

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:

Goodman ist erneut der Fleißigste

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz
Goodman baut in Deutschland mit Abstand die meiste Logistikfläche.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz

Goodman hängt alle anderen Projektentwickler von Logistikimmobilien in Deutschland ab. Der australische Konzern hat hierzulande fast doppelt so viel Fläche fertiggestellt, im Bau oder in Planung wie der nächste Verfolger, die belgische VGP Group.

Goodman war wieder mal am fleißigsten. Zum fünften Mal in Folge veröffentlicht bulwiengesa eine Studie zum Thema Logistik und Immobilien. Dabei ermittelt das Analysehaus auch, wie viel Logistikfläche die in Deutschland tätigen Projektentwickler und Eigennutzer auf den Markt bringen. Wie schon im vergangenen Jahr führt Goodman die Liste der Top 20 unangefochten an (siehe Tabelle "Internationale Akteure dominieren den Markt"). Die Australier haben in den Jahren von 2014 bis 2019 mit fast 2 Mio. m² doppelt so viel Raum für Verteilzentren und Lagerhallen geschaffen oder noch in der Pipeline wie die Nummer zwei der aktuellen Liste, die belgische VGP Group mit 996.200 m². Auf Rang drei folgt Panattoni Europe (787.000 m²), deren Mutter in Newport Beach im US-Bundesstaat Kalifornien sitzt. Erst auf Platz vier und fünf kommen zwei Entwickler mit deutschen Wurzeln: Garbe (673.300 m²), dicht gefolgt von Dietz (644.700 m²).

Neben den Projektentwicklern sind zudem viele Großunternehmen aus Handel, Industrie und Transport als Eigennutzer am Markt für Logistikimmobilien aktiv. Im Zeitraum zwischen 2014 und 2019 hat vor allem die Deutsche Post DHL Fläche geschaffen - insgesamt waren es 563.200 m². Dick im Geschäft ist zudem die Schwarz-Gruppe. Der Handelskonzern mit Sitz in Neckarsulm (Lidl, Kaufland) wird im Zeitraum 2014 bis 2019 immerhin 540.500 m² Logistikfläche entwickelt haben.

Doch egal wie groß die Entwickler sind, zu schaffen macht allen der Mangel an Flächen vor allem in den Logistikregionen rund um die großen Metropolen. Dort würden deshalb weniger Standorte erschlossen, sagt Tobias Kassner von bulwiengesa. Zwar würden insbesondere die Logistiker sowie die Kurier- und Expressdienste die räumliche Nähe zum Endverbraucher suchen. Im Vergleich zum Vorjahr sei es für sie aber deutlich schwerer geworden, in den A-Standorten fündig zu werden. "Wegen des Mangels an verfügbaren Flächen in den urbanen Gebieten wurden zunehmend die Randlagen der Metropolen gesucht", erklärt Kassner. Eine weitere Erschwernis für die Assetklasse Logistikimmobilien liege in der Tatsache begründet, dass die Grundstückskaufpreise weiter steigen. Für einige Projektentwickler sei die Marktlage inzwischen kalkulatorisch weniger attraktiv geworden. "Die Grundstückspreise nehmen einen immer größeren Teil an den Gesamtkosten bei neuen Realisierungen ein. Diese können nur zum Teil durch steigende Mieten oder bautechnische Innovationen ausgeglichen werden", erläutert Kassner. Und dennoch wird 2019 wohl ein Rekordjahr. Die Experten von bulwiengesa erwarten, dass bis Ende des Jahres hierzulande mehr als 5 Mio. m² Neubaufläche für Logistik fertiggestellt sein werden. Das wäre ein Viertel mehr als noch im Jahr 2018. Grund dafür ist der immense Flächenbedarf insbesondere von Unternehmen aus dem elektronischen Handel und deren Kurier- und Expressdienstleister.

Im vergangenen Jahr haben die Firmen aus der Kurier-, Express- und Paketbranche so viele Pakete wie nie zuvor transportiert. Laut dem Branchenverband Biek wurden 2018 rund 3,5 Mrd. Sendungen in den deutschen Logistikhallen sortiert und verladen. Das entspricht einem Plus von 4,9%. Im Schnitt wurden 12 Mio. Päckchen an bis zu 7 Mio. Empfänger pro Zustelltag befördert. Und im laufenden Jahr werde die Flut an Sendungen um weitere 4,5% anschwellen.

Dabei wird immer mehr aus dem Ausland geliefert. Laut Biek trugen vor allem B2C-Sendungen und internationale Paketsendungen zum Wachstum bei: So wurden 7,4% mehr B2C-Sendungen im nationalen Paketmarkt verschickt; die internationalen Paketsendungen verzeichneten gar ein Wachstum von 9,2%. Für Projektentwickler werde es zu einer immer größeren Herausforderung, geeignete Flächen für die Kunden zu finden, sagt Goodman-Chef Christof Prange.

Die Logistikdienstleister bräuchten immer kurzfristiger dort Flächen, wo ihre Kontrakte wirken, und gäben ihren Kunden immer kurzfristigere Lieferversprechen. Um die einzuhalten, brauchen sie aber stadtnahe Logistikimmobilien, die es derzeit kaum noch gibt. So ist es kein Wunder, dass die "Peripherie" die Logistikregion ist, in der aktuell am meisten Fläche geschaffen wird: Laut bulwiengesa werden in diesem Jahr 1,4 Mio. m² am Rand der Metropolen entstehen. Auf Platz zwei der Rangliste steht der Raum Dortmund mit 402.000 m², gefolgt von der Region Halle/Leipzig mit 336.000 m². Erst auf Rang vier folgt das Rhein-Main-Gebiet samt Frankfurt mit 334.000 m² Fläche im Jahr 2019.

Das Problem knapper Flächen wird bei den Entwicklern folgendermaßen gelöst: "Unsere Strategie besteht aus mehreren Eckpfeilern", erklärt Fred-Markus Bohne, Managing Partner von Panattoni Europe. "Erstens setzen wir vermehrt auf die Entwicklung von Brownfields, also auf die Revitalisierung von ehemaligen Industriebrachen. Zweitens schauen wir auch stärker auf Standorte, die nicht direkt zu den Logistik-Hotspots gehören." Als Beispiel nennt Bohne die Städte Halle, Erfurt und Ulm, wo Panattoni zuletzt Projekte realisiert hat. "Diese Standorte liegen nicht in den Core-Logistikregionen, können aber sehr gute Anbindungen vorweisen", sagt der Manager. Und zum Dritten entwickle Panattoni auch Flächen ohne Vorvermietung. "Dabei arbeiten wir eng mit Jobcentern und Personaldienstleistern zusammen und stehen im direkten Kontakt mit den kommunalen Vertretern, um genau zu prüfen, ob die Entwicklung am betreffenden Standort überhaupt sinnvoll ist", betont Bohne.

"In der Kölner Region wird der Anteil spekulativer Neubauten steigen - sofern die entsprechenden Grundstücke dazu zur Verfügung stehen", erklärt Oliver Blüher, Prokurist und kaufmännischer Leiter bei Alcaro Invest. "Hintergrund ist ein starker Nachfrageüberhang, der aktuell vom Markt nicht bedient werden kann." Doch nicht überall ist es ratsam, Flächen ohne Vorab-Mietvertrag auf den Markt zu bringen. In Logistikregionen wie etwa im Süden von Berlin habe die Vielzahl von spekulativ gebauten Objekten dazu geführt, dass inzwischen ein Angebotsüberhang vorhanden sei, warnt Blüher.

Der Entwickler P3 Logistic Parks Deutschland registriert eine verstärkte Nachfrage nach Gebäuden von 1.000 m² bis 8.000 m² in Stadtnähe, gepaart mit großen, weiter entfernten, aber optimal angebundenen Logistikzentren von 25.000 m² bis 50.000 m². Um den Wünschen nachkommen zu können, verfolge P3 einen ganz eigenen Ansatz, den Geschäftsführer Sönke Kewitz wie folgt erklärt: "Wir kaufen Land auch ohne Baurecht und durchlaufen den Prozess der Genehmigung erst anschließend. Weil wir immer in strategisch gelegenen Standorten investieren, bauen wir in Deutschland zu 100% spekulativ."

Damit habe P3 durchaus Erfolg. So sei im vergangenen Jahr der Logistikpark im bayerischen Gottfrieding schon vor Fertigstellung an den Möbelhändler XXXLutz vermietet worden. "Derzeit bauen wir auch in Obertraubling direkt südlich von Regensburg spekulativ", erzählt Kewitz. Die Region sei als europäischer Logistikknotenpunkt bekannt und vor allem für produzierende Unternehmen und Automobilzulieferer mit starker logistischer Ausrichtung geeignet. Neben knappen Flächen machen den Entwicklern auch die engen Kapazitäten der Bauwirtschaft das Leben schwer. Blüher von Alcaro Invest beklagt deutlich längere Realisationszeiten: "Bis vor wenigen Jahren waren die in der Logistikbranche tätigen Generalunternehmer in der Lage, binnen zehn Wochen nach Auftragserteilung die ersten Fertigteile zu liefern." Heute würde das doppelt so lange dauern, stöhnt Blüher.

Diese Entwicklung spiegelt sich in den Marktzahlen für die ersten beiden Quartale des Jahres wider. Von Januar bis Juni wurden hierzulande insgesamt 2,6 Mrd. Euro in Logistikimmobilien investiert. Damit wurde der Vorjahreswert, der außergewöhnlich hoch war, um etwa ein Fünftel verfehlt. Obwohl das Ergebnis noch deutlich über dem Durchschnitt der Vorjahre liegt, würden Engpässe bei den Objekten spürbar. Auch Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer von LIP Invest, verweist auf einen Mangel von Flächen auf dem Angebotsmarkt. "Dringend erforderliche Projektentwicklungen zur Deckung der hohen Flächennachfrage werden oft durch einen Mangel an geeigneten Grundstücken und ein unzureichendes Arbeitskräftepotenzial ausgebremst." Der Rückgang des Transaktionsvolumens basiere auch auf einer geringeren Zahl von großvolumigen Deals im dreistelligen Millionenbereich. Die starke Zunahme von Einzeltransaktionen zwischen 10 Mio. und 20 Mio. Euro habe die Lücke nicht schließen können, sagt Hollung.

Die Neubauaktivitäten fielen im zweiten Quartal mit rund 850.000 m² ähnlich wie zu Jahresbeginn moderat aus. Insgesamt wurden in den ersten sechs Monaten 1,65 Mio. m² neue Logistikflächen gebaut. Der größte Baustart in den vergangenen drei Monaten war die Erweiterung des BMW-Ersatzteillagers in Dingolfing um rund 100.000 m². Nach dem außergewöhnlichen Rekordjahr 2018 hat sich laut Hollung die Entwicklung neuer Logistikflächen auf einem etwas niedrigeren Niveau eingependelt. Für das Gesamtjahr rechnet er mit einem Volumen von bis zu 4 Mio. m² Logistikfläche. Damit ist Hollungs Prognose weniger optimistisch als die des Analysehauses bulwiengesa.

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