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Märkte | 05.09.2019

Aus IZ36/2019, S. 14

Von Christoph von Schwanenflug

In diesem Artikel:

Die Geschichtenerzähler

Ein Rewe-Lebensmittelmarkt aus dem GPEP-Bestand mit zwei "Ergänzern", in diesem Fall ein Drogeriemarkt (Rossmann) und ein Textildiscounter (NKD).

Vor fünf Jahren begann GPEP mit dem Kauf von Supermärkten. Inzwischen sieht sich die Firma in Deutschland als zweitaktivster Einkäufer in diesem Segment. Neben dem Transaktionsgeschäft gewinnt bei GPEP die Arbeit im Bestand an Bedeutung, d.h. das Asset-Management. Kaufen und Verkaufen sind wichtig, sagt Asset-Managerin Corinna Kunath, "aber wenn wir bei einer Immobilie eine Geschichte mitverkaufen können, ist das Objekt mehr wert."

Aus aller Herren Länder strömt Kapital nach Deutschland, um in Netto- oder Lidl-Filialen investiert zu werden. Der Investmentmarkt in Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels (LEH) floriert. Mit rund 300 akquirierten Supermärkten seit 2014 sieht sich die Frankfurter Firma GPEP nach Patrizia als zweitaktivster Einkäufer und Asset-Manager in diesem Segment. Herwart Reip, einer der drei Gesellschafter, ist mittlerweile so sehr vom Supermarktvirus infiziert, dass er sogar im Spanien-Urlaub Lidl-Märkte fotografiert.

Die Zukunft sieht er positiv. "Wir sehen keinen Mangel an Produkt", sagt Reip im Gespräch mit der Immobilien Zeitung (IZ). GPEP hatte in der ersten Jahreshälfte Transaktionen für rund 500 Mio. Euro auf dem Tisch. Dass einige Marktteilnehmer offenbar Schwierigkeiten haben, Angebote zu finden, kann er nicht nachvollziehen. "Wir empfinden eher den Mangel auf der Kapitalseite." Das habe mit einer "vorsichtigeren Betrachtung des Marktgeschehens durch die bisherigen Geldgeber" zu tun. GPEP investiert u.a. das Eigenkapital zweier großer institutioneller Investoren, darunter die BVK. Man müsse auch bedenken, dass die Immobilienquote vieler Institutioneller "schon recht hoch" sei.

Auch für den Verkauf seien die Bedingungen gut. "Wir haben drei Jahre in Folge auch etwas verkauft, darunter zwei Portfolios", sagt Reip. Zuletzt bündelte sein Team zehn Lidl-Märkte und gab sie mit einer Restlaufzeit der Mietverträge zwischen 1,4 und 5,6 Jahren an einen Projektentwickler weiter. Im zweiten Halbjahr 2019 sollen aus dem Bestand weitere Portfolios "zusammengebaut" und verkaufsfertig gemacht werden. Mieterhöhungen bei Supermärkten seien im Moment nur möglich, wenn sie mit einer Vergrößerung oder Verschönerung der Verkaufsfläche einhergingen. Die Investitionen des Eigentümers würden dabei über die Jahre über eine höhere Miete wieder zurückgezahlt.

Das GPEP-Portfolio ist Netto-lastig. In einem knappen Drittel der rund 300 Objekte ist der Edeka-Discounter Mieter. "Stark untergewichtet sind wir bei Aldi, was auch daran liegt, dass Aldi viel selber kauft." Ein paar Lidl-Pakete "sind bedauerlicherweise an uns vorbeigegangen", räumt Reip ein.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph von Schwanenflug
GPEP-Geschäftsführer Herwart Reip mit Asset-Managerin Corinna Kunath. Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph von Schwanenflug

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph von Schwanenflug

Was den Transaktionsmarkt hemmt, sei das Bestreben um Standortsicherung im LEH. Unlängst prüfte GPEP den Kauf eines Immobilienpakets mit 18 Lidl-Filialen. "14 Mal hat Lidl das Vorkaufsrecht gezogen." Reip erzählt von einem Discounter, der einen zwölf Jahre laufenden Untermietvertrag mit einem Billig-Baumarkt abgeschlossen habe, "nur damit kein anderer Lebensmittler reinkommt". Die Handelsketten ließen sich inzwischen häufig ein Vorkaufsrecht in die Mietverträge schreiben. "Wir sehen es als sehr hinderlich für die Transaktion an, wenn Mieter oder fremde Dritte ein Vorkaufsrecht haben", sagt Reip. Vorkaufsrechte würden gerne von Rewe, Penny oder Lidl ausgeübt, weniger dagegen von Netto. "Bei Netto beobachten wir, dass gerne Objekte mit kurzen Restlaufzeiten gekauft und nach Sanierung mit einem neuen Mietvertrag wieder verkauft werden", weiß Corinna Kunath, Asset-Managerin von GPEP, zu berichten. Sie begleitet Reip, um über die Vermietung zu sprechen.

Vorkaufsrechte werden Reip zufolge von den Händlern aber nur dann ausgeübt, wenn ihr Laden der einzige in der Immobilie sei. Müsse der Händler durch den Kauf der Immobilie Mietverträge anderer übernehmen (z.B. Metzger, Bäcker, Textilgeschäfte), nehme er in der Regel Abstand, weil er keine Mietverträge Dritter managen wolle. "Supermarktbetreiber mögen keine Komplexität", sagt der GPEP-Geschäftsführer.

Beim Thema Preise wird Reip deutlich. "2015 haben wir das gleiche Produkt noch für zwei bis drei Faktoren weniger eingekauft." Inzwischen sieht er die Gefahr einer ungesunden Preisentwicklung. "Faktor 17 für 15 Jahre Netto auf der grünen Wiese kann ich meinen Investoren aktuell nicht empfehlen. Wo ist da die Geschichte? Es gibt sicher Anlagebedarf, aber der Druck ist noch nicht so groß, dass es notwendig wäre, solche Deals zu machen."

Vielleicht auch deshalb trägt GPEP sich mit dem Gedanken, sein Anlagespektrum zu erweitern. "Wir würden uns gerne entwickeln. Büros in guten Lagen in B-Städten und Logistik" seien interessant. "Für beide Segmente haben wir adäquate Partner, die wir andocken können." Dabei kommt GPEP die Erfahrung von Mitinhaber Marcel Fuhr und seiner Firma Prime zugute. "Weniger spannend ist für uns Wohnen, da ist der Markt schon gut bestückt mit sehr guten Verwaltern", sagt Reip.

Den Einfluss des Onlinehandels spürt GPEP vor allem in der Vermietung. Mietverträge mit Textil- und Schuhanbietern - Kunath nennt die einen Lebensmarkt arrondierenden Branchen "Ergänzer" - würden seltener. "Schuhe noch mehr als Textil. Dafür kommen die Bäcker mit neuen Konzepten zurück." Vor einigen Jahren seien die Vorkassenbäcker bei Lidl & Co. verschwunden, jetzt erhielten sie auf den Supermarktgrundstücken frei stehende Pavillons. Kunath beobachtet, dass Edeka bestrebt sei, konzerneigene Gesellschaften als Nachbarn auf das Grundstück zu bekommen. Im Drogeriebereich sei das vorrangig im Norden Budnikowsky, bei Bäckern Schäfer's. Stark expansiv seien Billig-Baumärkte wie Sonderpreis. "Die sind akribisch auf der Suche und nehmen gerne alte Rewe-Märkte", sagt Kunath.

Dass die Asset-Managerin den Geschäftsführer zum Interview begleitet, zeigt, wie wichtig die Arbeit im Bestand für Supermarktinvestoren geworden ist. Die Zeiten, da GPEP allein auf den Transaktionsmarkt fixiert war, sind vorbei. Von den 45 in Limburg tätigen GPEP-Angestellten arbeiten rund 30 in der Abteilung Immobilienwirtschaft - das sind Techniker, Nebenkostenexperten, Property-Manager und Asset-Manager. In regelmäßigen Abständen treffen sich die Vertreter dieser Disziplinen und gehen die Portfolios durch. Wo liegt Potenzial für Wertschöpfungen, das ist die große Frage. Oder wie Kunath sich ausdrückt: "Wenn wir zu einem Objekt eine Geschichte mitverkaufen können, ist ein Objekt mehr wert."

Aktuelle Trends bei LEH-Immobilien

- Um den Standort zu sichern, lassen sich Unternehmen des Lebensmitteleinzelhandels (LEH) Vorkaufsrechte in die Mietverträge schreiben. Rewe, Penny oder Lidl machen von diesem Recht häufiger Gebrauch als Netto, das sich als Mieter am wohlsten fühlt. Vorkaufsrechte werden i.d.R. nur gezogen, wenn der Händler alleine im Gebäude ist. Das Kaufen von Mietverträgen anderer Händler ist im LEH unbeliebt. - Immobilienthemen rücken in den Fokus von Deutschlands kleinstem LEH-Discounter, Norma. 2018 nahmen die Franken erstmals an der Immobilienmesse Expo Real teil. 2019 kehrt Aldi Süd nach München zurück. - Wenn an einem Edeka-Standort eine Bäckerei-Vermietung ansteht, prüft Edeka, ob die Unterbringung des konzerneigenen Filialbäckers Schäfer's auf dem Grundstück möglich ist. Mit Budnikowsky hat Edeka jetzt ein eigenes Drogerieformat im Baukasten. - Billig-Baumärkte wie Sonderpreis ("Da wo die Schraube wohnt") übernehmen gerne aufgegebene Supermärkte. - Mietsteigerungen sind im LEH i.d.R. nur möglich, wenn damit eine Vergrößerung oder Verschönerung der Verkaufsfläche einhergeht. - Die Preise für LEH-Märkte haben sich für das gleiche Produkt seit 2015 um zwei bis drei Jahresmieten erhöht.

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