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Recht | 05.09.2019

Aus IZ36/2019, S. 12

Von Jan Lindner-Figura

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Kanzlei Görg
  • Organisationen:
    Oberlandesgericht Naumburg
  • Personen:
    Jan Lindner-Figura
  • Immobilienart:
    Gewerbe allgemein

Auch ohne Schlüsselübergabe kann Besitz aufgegeben werden

Mietrecht. Will ein Mieter nach Kündigung seiner Pflicht zur Rückgabe der Räume nachkommen und den Besitz aufgeben, muss er die Schlüssel nicht zwingend dem Vermieter übergeben. Er kann sie ihm auch anderweitig zukommen lassen.

OLG Naumburg, Urteil vom 10. Dezember 2018, Az. 1 U 25/18

DER FALL

Bild: Görg
Jan Lindner-Figura.

Bild: Görg

Ein Mieter kündigte seinen Mietvertrag über Gewerberäume. Aber weder vor noch nach Ablauf der Mietzeit konnte er sich mit dem Vermieter auf einen Termin zur Rückgabe der Räume verständigen. Schließlich setzte er ihm eine Frist. Er erklärte, dass er - wenn diese Frist ergebnislos abläuft - den Besitz aufgeben und dem Vermieter die Schlüssel des Mietobjekts durch einen Kurier zukommen lassen werde. Auch darauf reagierte der Vermieter nicht. Schließlich teilte der Mieter ihm mit, dass er den Besitz an dem Objekt aufgibt und die Schlüssel an das vom Vermieter beauftragte Bewachungsunternehmen vor Ort übergeben hat. Er forderte daraufhin die Mietkaution in Höhe von 157.500 Euro zurück. Der Vermieter verweigerte das, weil das Mietobjekt an ihn noch nicht zurückgegeben sei. Zudem habe er Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung.

DIE FOLGEN

Der Mieter kann die Rückzahlung seiner Kaution verlangen, weil er von seiner Rückgabepflicht frei geworden ist, entschied das OLG. Normalerweise muss dem Vermieter zwar der unmittelbare Besitz an dem Mietobjekt verschafft werden, wozu auch die Übergabe sämtlicher Schlüssel gehört. Ausnahmsweise kann dies aber auch durch den Auszug des Mieters und unter Übersendung der Schlüssel geschehen. Voraussetzung ist, dass sich der Vermieter mit der Annahme des Mietobjekts in Verzug befindet - z.B. weil er auf die Aufforderung des Mieters zur Durchführung der Rückgabe nicht reagiert hat - und der Mieter dem Vermieter die Besitzaufgabe angedroht hat. Da diese Voraussetzungen hier vorliegen, konnte der Mieter den Besitz aufgeben, indem er das Mietobjekt räumt und die Schlüssel übergibt. Er wurde somit von seiner Rückgabepflicht frei. Dabei ist es unerheblich, ob das Bewachungsunternehmen die Schlüssel überhaupt in Empfang nehmen durfte. Der Mieter hätte sie auch im Mietobjekt zurücklassen können.

WAS IST ZU TUN?

Mietvertragsparteien haben ein Interesse daran, dass Klarheit darüber besteht, ob und wann die Rückgabe des Mietobjekts erfolgt ist. Dies gilt auch im Hinblick darauf, dass Ersatzansprüche des Vermieters, wenn die Räume verändert oder verschlechtert wurden, schnell verjähren. Daher ist es auch aus Sicht des Vermieters in aller Regel zweckmäßig, sich möglichst mit dem Mieter auf einen gemeinsamen Rückgabetermin zu verständigen. Sollte sich der Vermieter jedoch weigern, einen solchen Rückgabetermin zu vereinbaren, kann aus Sicht des Mieters im Einzelfall eine Aufgabe des Besitzes an dem Mietobjekt und die Herausgabe der Schlüssel sinnvoll sein. Er befreit sich so von seiner Verpflichtung zur Rückgabe des Mietobjekts. (ahl)

Rechtsanwalt Jan Lindner-Figura von Görg Rechtsanwälte

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