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Unternehmen | 05.09.2019

Aus IZ36/2019, S. 9

Von Christine Rose

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    BPD Immobilienentwicklung
  • Personen:
    Raymond van Almen, Franz-Josef Lickteig, Alexander Heinzmann
  • Immobilienart:
    Wohnen

BPD nimmt die Dreitausender-Marke ins Visier

Quelle: BPD Immobilienentwicklung GmbH
Ein Projekt der neu eröffneten BPD-Niederlassung in Leipzig ist das Gebäude am Hildebrandplatz in Leipzigs Stadtteil Connewitz. Geplant sind 25 Eigentumswohnungen.

Quelle: BPD Immobilienentwicklung GmbH

Im vergangenen Jahr verkaufte der Wohnungsbauer BPD hierzulande erstmals mehr als 2.000 Wohneinheiten. Ziel ist es, bis zum Jahr 2024 über die Dreitausender-Marke zu kommen. Um das zu schaffen, hat er jüngst eine weitere Niederlassung eröffnet. Und er will stärker auf Gebietsentwicklungen setzen und eine kleine Rolle rückwärts machen, sprich: wieder mehr Eigenheime bauen. Dafür hat sich BPD-Deutschlandchef Franz-Josef Lickteig zwei weitere Geschäftsführer an die Seite geholt.

Ein Häuslebauer. Das war die Tochter der niederländischen Rabobank, als sie vor gut 25 Jahren unter dem Namen Bouwfonds in Deutschland Fuß fasste. Lange Zeit blieb es dabei. Bis die Eigenheimzulage gestrichen wurde und der Wohninvestmentboom das Land erfasste. "Vor rund zehn Jahren entfielen 80% unseres Verkaufsvolumens auf Einfamilienhäuser und 20% auf Wohnungen", sagt Franz-Josef Lickteig. Im vergangenen Jahr kamen Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser auf einen Anteil von nur noch 5%. "Wir haben Projektentwickler eingestellt, die nie ein Reihenhausensemble geplant haben."

Das soll sich ändern. Geplant ist, dass "Emmas klein Häuschen" wieder stärker zum Wachstum des Unternehmens beiträgt. Im vergangenen Jahr verkaufte BPD hierzulande insgesamt erstmals mehr als 2.000 Wohneinheiten, bis zum Jahr 2024 will das Unternehmen die Dreitausender-Marke überspringen. Der Anteil von Häusern am Verkaufsvolumen soll dabei in den kommenden drei, vier Jahren auf 20% bis 25% steigen. Die Weichen dafür wurden schon gestellt. Auf den Flächen, die BPD derzeit per Kaufvertrag gesichert hat, können etwa 10.000 Wohneinheiten entstehen - davon 10% bis 15% Eigenheime, überschlägt Lickteig und nennt Projekte in Mülheim an der Ruhr, Solingen und Bad Kreuznach als Beispiele.

Die Entscheidung, dieses Segment hochzufahren, ist Teil eines "Reorganisationskurses", sagt Lickteig. Der Kurs wird eingeschlagen, weil Baugrundstücke in Groß- und Hochschulstädten knapp und teuer geworden sind, die Baupreise steigen und Regulierungen der Politik das Geschäft ungemütlicher machen. Und dennoch gilt es Wachstumsziele zu erreichen, Margen stabil und dabei die Kosten für Miete und Eigentum im Rahmen zu halten, um Abnehmer zu finden.

BPD hat entschieden, stärker als bisher in die Gebietsentwicklung zu gehen. Und dabei einerseits mit Eigenheimsiedlungen back to the roots, andererseits auf zu neuen Ufern: Bislang war auf BPD-Flächen wenig Gewerbe zu finden, und wenn doch, wurde dieser Teil in der Regel verkauft. Künftig sollen bei Gebietsentwicklungen etwa bis zu 40% der zu entwickelnden Fläche auf Gewerbeimmobilien entfallen können. "Wenn wir einen Endinvestor haben, würden wir im Gewerbe auch den Hochbau realisieren", betont Lickteig. "Wir bauen nicht ins Risiko."

Risiko zu vermeiden spielt auch bei der Entscheidung, wieder stärker auf Eigenheimbau zu setzen, eine Rolle. "Die Realwirtschaft zeigt Bremsspuren. Damit werden in Sachen Bezahlbarkeit andere Maßstäbe gesetzt", ist Lickteig überzeugt (siehe auch "Es könnte helfen, nicht nur auf ein Pferd zu setzen"). Und im Eigenheimbau lasse sich der Quadratmeter Wohnfläche noch zu Preisen anbieten, die im Geschosswohnungsbau in größeren Städten nicht mehr hinzubekommen seien. Bezahlbar ist nach Ansicht des BPD-Chefs, wenn Käufer monatlich nicht viel mehr als 1.000 Euro für Zins und Tilgung aufwenden müssen. Mit einem Reihenmittelhaus für 400.000 oder 450.000 Euro hält er das für machbar.

Etwa 65% der Einheiten wurden im vergangenen Jahr an Einzelkäufer veräußert, 35% an Institutionelle. An diesem Verhältnis will Lickteig auch künftig festhalten. "Über die Individualkunden haben wir eine Risikodiversifikation."

Nun ist Bad Kreuznach nicht Mainz, Solingen nicht Düsseldorf. Aber Lickteig ist überzeugt, dass die Provinz im Zuge neuer Mobilitäts- und Arbeitskonzepte langfristig Zukunft hat. "Wenn durch das autonome Fahren schon während der Fahrt gearbeitet werden kann, relativiert sich die Distanz zwischen Städten und ihren Speckgürteln." Auch Drohnen sieht er das Leben am Land vereinfachen. Es scheint fast, dass er sich schönredet, dass große Wohnungsentwickler gezwungen sind, auch jenseits großer Städte zu bauen. "Nein, wir können auch in B-Lagen der Städte bauen", betont er. "Ich bin überzeugt, dass neue Mobilitätskonzepte die Gesellschaft innerhalb weniger Jahre stark verändern werden. So wie es bei Smartphones der Fall war. Und das autonome Fahren ist in ersten Stufen ja auch schon möglich."

Lickteig sieht durch neue Mobilitätskonzepte auch Kommunen attraktiver werden, für die Wohnungsbau bislang kein großes Thema war. Und er hofft, dass sich Politiker in kleineren Städten eher zusammenraufen, "um die Gemeinde weiterzubringen", worunter er versteht: dass dort eher Neubaugebiete ausgewiesen werden als in großen Städten, wo es des öfteren um Profilierung gehe. Andererseits sperrten sich kleinere Städte oft gegen Neubau, um ihre alteingesessene Wählerklientel nicht zu vergraulen.

Was er generell befürchtet: "Ich sehe eine Fragmentierung der Stadt- und Gemeinderäte. Investoren und Projektentwickler werden künftig bei den Fraktionen für ein Projekt um die Mehrheit werben müssen, weil sie der direkt gewählte Bürgermeister nicht mehr zusammenbekommen wird."

Mehr Entwicklung, mehr Eigenheime also. Personell stellt sich BPD dafür breiter auf, zumindest an der Spitze. Für Gebietsentwicklungen wird ab Oktober dieses Jahres Alexander Heinzmann zuständig sein. Er war bis vor kurzem Geschäftsführer von Wüstenrot Haus- und Städtebau und ist einer von zwei neuen Geschäftsführern, die neben Franz-Josef Lickteig agieren werden. Schon im Amt ist Raymond van Almen, der seit vielen Jahren für BPD arbeitet und als Geschäftsführer nun die Bereiche Rechnungswesen, Controlling und IT verantwortet. Lickteig wird sich als Sprecher der Geschäftsführung weiterhin um den Personalbereich kümmern und Ansprechpartner für die Niederlassungsleiter sein. Als eine Einleitung seines Rückzugs will er die beiden Personalien nicht betiteln, aber: "Ich bin im Januar 60 Jahre alt geworden. Es findet zumindest sukzessive eine Verjüngung statt", erklärt Lickteig.

Die neue Geschäftsführung, das ist ebenfalls Teil des Reorganisationskurses, soll zudem mehr von der Zentrale aus für die Niederlassungen steuern. "Die sind bisher sehr selbstständig, aber angesichts der Baukostenexplosion müssen wir die Bauleistungen stärker zentral koordinieren und auch über standardisierte Bauformen nachdenken", sagt Lickteig. Dabei ist er davon überzeugt: "Damit Wohnungen bezahlbar bleiben, müssen wir sie noch kompakter bauen." Womöglich auch, um Schmerzgrenzen auszuloten, will BPD potenzielle Kunden künftig frühzeitig nach ihren Wohn- und Preisvorstellungen fragen. Lickteig nennt es "eine Kundenreise, deutlich bevor wir mit dem ersten Bauabschnitt an den Markt gehen".

Vorerst wächst das Unternehmen in alter Manier: indem es weiße Flecken auf der Landkarte erschließt. Mitte August hat BPD eine Niederlassung in Leipzig angemeldet. Von dort aus sollen die Fühler nach Sachsen hinein und rüber nach Thüringen ausgestreckt werden. Vier Grundstücke sind bislang gekauft: das ehemalige Schlachthofgelände in Weimar, auf dem etwa 550 bis 600 Wohneinheiten entstehen sollen, sowie zwei Flächen in Leipzig und eine in Erfurt, für die insgesamt etwa 180 Wohnungen geplant sind. BPD führt nun neun Niederlassungen - jeweils eine in den sieben Top-Städten sowie an den Standorten Nürnberg und eben Leipzig - und sechs Regionalbüros. "Deutschland ist für uns damit erschlossen", sagt Lickteig. Ein paar weiße Flecken gibt es natürlich immer noch. Münster nennt er da, Paderborn hält er für interessant, Regensburg, auch Würzburg, wo BPD bislang nur ein Projekt realisiert hat.

In diesem Jahr wird der Umsatz noch ohne die Niederlassung in Leipzig gemacht. Laut BPD-Chef betrug er zum Ende des ersten Halbjahres etwa 300 Mio. Euro, fürs gesamte Geschäftsjahr erwartet er um die 700 Mio. Euro Umsatz - knapp 10% mehr als im vergangenen Jahr.

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