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Märkte | 05.09.2019

Aus IZ36/2019, S. 6

Von Christine Rose und Jutta Ochs

In diesem Artikel:

Starker Einbruch bei Erstverkäufen von Wohnungen

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Christine Rose
Ein Neubauprojekt im Zentrum von Weimar, das im vergangenen Jahr beworben wurde.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Christine Rose

Das Baukindergeld hat Eigenheimtransaktionen im Jahr 2018 auf einen Rekordwert steigen lassen, sagt das Gewos-Institut in seiner alljährlichen Analyse der beurkundeten Käufe und Verkäufe. Bei den Eigentumswohnungen gibt es dagegen ein Minus sowie drastisch fallende Erstverkäufe von Neubauten in den großen Städten. Ob das nun mit mangelndem Angebot oder aber sinkender Nachfrage wegen der stetig steigenden Preise zu tun hat, wird nicht eindeutig geklärt.

Das Baukindergeld tue, was es tun soll. Es hat zu einem "zusätzlichen Run auf Eigenheime geführt", urteilt Sebastian Wunsch, bei Gewos zuständig für die Immobilienmarktanalyse. Gewos wertet die Daten der Gutachterausschüsse aus, liefert mit der jährlich veröffentlichten Immobilienmarktanalyse also Zahlen zu tatsächlich erfolgten Transaktionen.

Nach Rückgängen um 0,7% im Jahr 2016 und 0,8% im Jahr 2017 stieg die Anzahl verkaufter Ein- und Zweifamilienhäuser im vergangenen Jahr um 2,1% auf 248.500. Der entsprechende Geldumsatz wuchs um 9,7% auf 66,3 Mrd. Euro und laut Auswertung damit bereits das elfte Jahr in Folge. Es ist zwar schwer vorstellbar, dass das Baukindergeld, das erst am 18. September 2018 beschlossen wurde und den Antragstellern ab einem noch späteren Zeitpunkt, seit März 2019, beschieden wird, so ein eindeutiger Treiber ist. Fest steht jedoch: Es wurden wieder mehr Häuser verkauft. Vor allem mehr bestehende.

Bei den Eigentumswohnungen sieht es deutlich anders aus. Zum zweiten Mal in Folge ist hier die Anzahl der Verkaufsfälle zurückgegangen. 2017 registrierte Gewos ein Minus von 3,6%. 2018 war es zwar ein schwächerer Rückgang um 0,8% auf 313.000 Einheiten. Wunsch hat allerdings "insbesondere in den großen Städten einen deutlichen Rückgang der Transaktionsaktivitäten festgestellt". In den zehn bevölkerungsreichsten deutschen Städten verzeichnete er ein Minus von 6% auf rund 56.500 Einheiten. Der entsprechende Geldumsatz erhöhte sich allerdings wegen der stetig steigenden Immobilienpreise um 3,5% auf rund 19,4 Mrd. Euro. Damit entfielen allein auf die zehn bevölkerungsreichsten Städte laut Gewos-Studie 29,4% des bundesweiten Umsatzes mit Eigentumswohnungen.

In Berlin wurden rund 18.900 Transaktionen registriert. Das ist ein Minus von 11,7% im Vorjahresvergleich. Das Umsatzvolumen in der Hauptstadt hat sich dagegen weiterhin erhöht, und zwar um 7% auf rund 6,1 Mrd. Euro. Die steigenden Umsätze bei sinkenden Verkaufszahlen verdeutlichen die stetigen Preissteigerungen.

Besonders drastisch ist laut Gewos der Rückgang bei den Erstverkäufen von Neubauwohnungen hierzulande. In den zehn größten Städten ging die Anzahl der Verkäufe um 18,1% auf 12.600 Transaktionen zurück. Auch am Geldumsatz ist dies deutlich abzulesen (-12,4% auf 6,1 Mrd. Euro). Enorme Einbrüche mit Blick auf die Kauffälle gab es in Düsseldorf (-36,2%), in Stuttgart (-33,9%), Berlin (-26,8%) und in Frankfurt (-22,2%). Köln hält den Negativrekord mit um 50% eingebrochenen Erstverkäufen.

Gewos ist der Ansicht, dass die sinkenden Verkaufsfälle nicht in erster Linie mit einer schwindenden Nachfrage aufgrund der hohen Preise zu tun haben. Stärker noch spiele das immer knapper werdende Angebot eine Rolle. "Die Zahlen der Wohnungsinserate auf den Immobilienplattformen gehen sukzessive zurück. Hinzu kommen die teilweise bereits sehr hohen und überwiegend weiter steigenden Preise", erklärt Wunsch.

Zusätzliches Angebot durch Neubau kommt nur schleppend auf den Markt. Mit bundesweit rund 64.900 fertiggestellten Eigentumswohnungen im Jahr 2018 bewege sich die Bautätigkeit auf einem niedrigen Niveau, heißt es. Da seien in den 1990er Jahren im Schnitt jährlich mehr als doppelt so viele Eigentumswohnungen errichtet worden.

Tatsächlich geht aus den Zahlen des Statistischen Bundesamts hervor, dass in vielen Großstädten 2018 zwar mehr Wohneinheiten in neu errichteten Gebäuden fertiggestellt wurden als 2017. Der überwiegende Teil jedoch bleibt Mietern vorbehalten. In Berlin z.B. betrug der Anteil hochgezogener Eigentumswohnungen im Jahr 2017 etwa 30%, im vergangenen Jahr waren es noch 25% (siehe Tabelle "Das Meiste wird für Mieter gebaut").

Möglich, dass sich das im Zuge politischer Regulierungen wieder ändert. In Berlin jedenfalls war von gut 20.700 im vergangenen Jahr genehmigten Einheiten in neuen Gebäuden ein Drittel Eigentumswohnungen.

Bis allerdings all das Genehmigte im Lande auch gebaut ist, dauert es. Der Bauüberhang im Neubau von Eigentumswohnungen ist 2018 um 8,4% auf rund 180.700 Einheiten gestiegen. "Die Pipeline ist gefüllt, nur dauert der Bau immer länger", sagt Wunsch. Im vergangenen Jahr lagen ihm zufolge im Bundesdurchschnitt 26 Monate zwischen Genehmigung und Fertigstellung einer Eigentumswohnung. In Berlin seien es derzeit rund 36 Monate.

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