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Politik | 05.09.2019

Aus IZ36/2019, S. 4

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    Immobilienverband Deutschland (IVD), Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz
  • Personen:
    Markus Jugan
  • Immobilienart:
    Wohnen

Die Grundlagen für die WEG-Reform stehen

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Monika Leykam
In großen Wohnanlagen müssen die Interessen vieler Eigentümer unter einen Hut gebracht werden.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Monika Leykam

Die 2018 eingesetzte Bund-Länder-Arbeitsgruppe ist mit ihrem Abschlussbericht für die Grundlagen einer Reform des Wohneigentumsrechts (WEG) fertig. Bis Ende des Jahres soll nach Plänen des Bundesjustizministeriums ein Gesetzentwurf erarbeitet sein. Ziel der Novellierung ist es, Eigentümerversammlungen effektiver zu machen und bestimmte gesellschaftspolitisch erwünschte Umbaumaßnahmen zu erleichtern.

Zu diesen sogenannten "privilegierten Maßnahmen" zählen der barrierefreie Umbau einer Wohnung, der Einbau einer Ladestation für Elektrofahrzeuge und Maßnahmen zum Einbruchschutz. Jeder Wohnungseigentümer soll demnach einen Anspruch darauf haben, sich solche auf eigene Kosten durchgeführten Umbauten durch Beschluss der Eigentümerversammlung ermöglichen zu lassen. Auch der Mieter in einer WEG-Anlage kann dem Entwurf zufolge künftig vom Vermieter verlangen, dass ihm dieser die genannten "privilegierten" Verbesserungen in der von ihm genutzten Wohnung gestattet. Damit würden die Regelungen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht harmonisiert.

Die Arbeitsgruppe sucht außerdem nach gesetzgeberischen Maßnahmen, durch die "der bestehende Sanierungsstau bei Wohneigentumsanlagen beseitigt werden kann". Das geltende Recht habe eine "veränderungsfeindliche Tendenz", heißt es im Bericht. Er stuft Modernisierungen nach § 555b BGB daher in die Kategorie der "objektiv vernünftigen Maßnahmen" ein, jedenfalls dann, wenn die Maßnahme zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führt und/oder "verhindert, dass die Wohnanlage auf Dauer in dem baulichen Zustand ihrer Errichtung verharrt", sprich: verhindert, dass der Bau qualitativ Schritt für Schritt hinter Mehrfamilienhäusern zum Beispiel in Investorenhand zurückfällt. Unter Modernisierungen nach § 555b BGB fallen u.a. die Fassadendämmung, der Einbau von Isolierglasfenstern, aber auch die Installation eines Kabelanschlusses. Gegenüber Mietern soll die Eigentümergemeinschaft ein Duldungsrecht solcher Maßnahmen ins Gesetz geschrieben bekommen.

Für Beschlüsse über alle baulichen Veränderungen sollen niedrigere Mehrheitserfordernisse gelten. Aktuell ist für Modernisierungsbeschlüsse eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich (drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile). Für die Zukunft sieht der Vorschlag eine Quote von 50% der Abstimmenden als ausreichend an. Gleiches gilt für "sonstige Maßnahmen", also jene, die nicht in die Kategorie "objektiv vernünftig" oder "privilegiert" fallen. Bei diesen baulichen Veränderungen sollen die Kosten nur die Eigentümer tragen, die ihnen zugestimmt haben, sie sind dann auch alleine berechtigt, die Neuerungen zu benutzen.

Während auf der einen Seite die Zustimmungsvoraussetzungen zu Umbauten in der Eigentümerversammlung abgesenkt wurden, bemüht sich der Reformentwurf andererseits, die Durchführung der Versammlungen zu erleichtern. Die Einberufungsfrist soll von derzeit zwei auf vier Wochen verlängert werden. Das gibt den Eigentümern mehr Zeit, sich im Vorfeld der Abstimmung beraten zu lassen. Außerdem ist eine Verbesserung der Beschlussfähigkeit vorgesehen. Nach geltendem Recht ist die Versammlung nur beschlussfähig, wenn die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist. Bei größeren Gemeinschaften oder vielen nicht ortsansässigen Eigentümern wird dieses Quorum häuft verfehlt.

"Die Passivität der Wohnungseigentümer soll die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft nicht behindern", fordern die Experten nun. Das Beschlussfähigkeitsquorum soll daher aufgehoben, die Absätze 3 und 4 aus dem § 25 Wohneigentumsrecht gestrichen werden. Zum Ausgleich werden die Eigentümer beschließen dürfen, dass an der Versammlung auch auf elektronischem Wege "online" teilgenommen werden darf.

Den Maklerverband IVD freut an dem Entwurf besonders, dass ein Sach- und Fachkundenachweis für WEG-Verwalter eingeführt werden soll. "Das ist notwendig, da die Reformvorschläge insgesamt eine deutliche Kompetenzerweiterung des Verwalters nach sich ziehen", sagt IVD-Vizepräsident Markus Jugan
(siehe dazu auch "Mehr Rechte für Verwalter geplant"). Kritisch sieht der IVD aber den Umgang mit dem Thema Umlaufbeschluss. Solche Beschlüsse werden außerhalb der Eigentümerversammlung gefasst und erfolgen in Schriftform, indem der Eigentümer seine Zustimmung explizit schriftlich erklärt - und zwar jeder Einzelne, es ist Einstimmigkeit erforderlich.

Anders als beim Thema der Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung, sieht der Entwurf hier keine Aufhebung des Quorums vor. In der Praxis werde das dazu führen, dass viele Beschlüsse weiterhin scheitern würden, kritisiert der IVD. Der Verband will deshalb im Rahmen der weiteren Gesetzesberatungen vorschlagen, das Quorum auf eine doppelt qualifizierte Mehrheit abzusenken.

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