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Unternehmen | 05.09.2019

Aus IZ36/2019, S. 3

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:

"Es könnte helfen, nicht nur auf ein Pferd zu setzen"

Urheber: Andreas Wiese
Das Gewerbeobjekt Cube Office 574 in Leverkusen-Opladen geht als Erstes in den Cube-Bestand.

Urheber: Andreas Wiese

Cube Real Estate, bekannt als Entwickler von Mikrowohnungen sowie Senioren- und Studentenapartments, geht jetzt auch ins Gewerbe mit Fokus aufs Bestandshalten. "Der Markt wird in zwei bis drei Jahren nicht mehr so sein, wie er jetzt ist", sagt Geschäftsführer Tilman Gartmeier. Diese Erkenntnis scheint zeitgleich weitere Unternehmen zu motivieren, sich etwa durch Neuorientierung und Zukauf schnell breiter aufzustellen, um Risiken durch Konjunktur und Politik zu mindern.

Der Gedanke habe sich Stück für Stück "natürlich entwickelt", sagt Gartmeier. Denn Cube, mit Cube Life und Cube Property Services auch im Property- und Facility-Management für Apartmentanlagen engagiert, hat neben einzelnen Projekten in letzter Zeit verstärkt Quartiersentwicklungen übernommen. Ein Beispiel ist etwa das Schwarzbach-Quartier in Ratingen. Besonders inspirierend war aber wohl das Großvorhaben am relativ neuen Firmensitz in Leverkusen-Opladen. Dort wächst auf dem Entwicklungsareal Neue Bahnstadt Opladen unter der Regie von Cube ein gemischt genutztes Quartier mit mehreren Wohn- und Gewerbeobjekten (Nutzfläche rund 25.000 m2). Teil davon ist die bereits fertiggestellte Büroimmobilie Cube Office 574 (rund 5.800 m2). Sollte bislang das gesamte Quartier in der Bahnstadt veräußert werden, gibt es nun den Plan, Gewerbeanteile im Bestand zu halten. "Wir haben hautnah miterlebt, wie sich ein vor einigen Jahren noch wenig geschätztes Viertel erstklassig entwickelt hat. An solchen Entwicklungen möchten wir nun stärker partizipieren." Cube Office 574, fertiggestellt im Herbst 2018 und voll vermietet, unter anderem mit den Gesellschaften von Cube Real Estate, wird als erstes Objekt ins Bestandsportfolio von Cube übernommen.

Ein weiteres Ziel ist es nun, so Gartmeier, teils mit Eigenkapital, teils mit Einbindung der Investoren sowie der Finanzierungspartner von Cube, einen Bestand eigens entwickelter Gewerbeimmobilien im Großraum um Köln sowie im Rhein-Main-Gebiet aufzubauen. In Lagen also, in denen für die kommenden Jahre und Jahrzehnte eine positive Entwicklung erwartet werde. "Zusätzliches Wertschöpfungspotenzial" soll mit dem "zweiten Standbein" gehoben werden. Anders ausgedrückt: "Es könnte perspektivisch helfen, nicht nur auf ein Pferd zu setzen." Aufgebaut werden soll neben dem normalen Entwicklungsgeschäft ein Bestand im Wert von rund 100 Mio. Euro.

Cube will gewappnet sein, wenn sich Zinsen und die Konjunktur ungünstig verändern und/oder weitere politische Entscheidungen dem Wohngeschäft die Tour vermasseln. Der Neubau ist zwar derzeit von Restriktionen eher ausgenommen, doch Gartmeier beobachtet die politischen Entscheidungen mit großer Skepsis. Mit teilweise erheblichem juristischen Aufwand würden etwa mit der Mietpreisbremse oder mit der vorgesehenen künftigen Erschwernis für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach seiner Ansicht Regeln entworfen, die "völlig unnütz" sind und letztlich nur den dringend benötigten Neubau behinderten.

Eine reine Gewerbe-GmbH will Cube keinesfalls werden. Das Geschäft mit kleinteiligem Wohnen will das Unternehmen unvermindert weiterbetreiben. Derzeit hat es acht Projekte in der Entwicklung und drei im Bau. Insgesamt geht es um rund 2.000 Betten. Unter anderem entstanden und entstehen Projekte in Oestrich-Winkel, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Aachen.

Das Bedürfnis, sich mit neuen Sparten zu erweitern, um sich auf alle Eventualitäten vorzubereiten, hat nahezu zeitgleich weitere Unternehmen erfasst. Manchmal geht es dabei auch in die umgekehrte Richtung. Auf die Suche nach einem "vielversprechenden Wachstumssegment" hat sich zum Beispiel die Investmentgesellschaft Commodus, eigentlich auf Büroimmobilien spezialisiert, begeben und ist bei der P&P-Gruppe aus Fürth fündig geworden. In einem Joint Venture mit dem Münchner Unternehmer Daniel Günthert hat sie die Wohnungsbausparte von P&P übernommen. Die Transaktion umfasst neben der Gesellschaft P&P Wohnbau auch 15 Projektgesellschaften. Die operative Gesellschaft wird nun Bayerisches Immobilien Kontor (Bayiko) heißen, die Wohnungsbauprojekte von Bayiko sind unter anderem in Nürnberg, Fürth, Herzogenaurach und Schweinfurt, wo etwa in einer ehemaligen US-Siedlung durch Aufstockung und Umbau 144 Wohnungen entstehen. Das Projektportfolio von Bayiko soll "überregional ausgebaut" werden.

Laut Matthias Mittermeier, Managing Partner von Commodus, sind die Zielkunden in erster Linie private Investoren. Bayiko soll es diesen Investoren ermöglichen, auf "einfache und transparente Weise" zu investieren. Commodus hat sich jedenfalls ein Wohnstandbein geschaffen, auf dass sich der Kreis erweitere und viele Privatinvestoren mit viel Geld vorbeikommen. Da muss es aber nicht immer eine neue Assetklasse sein.

Wohnungsentwickler Instone hat lediglich die eigene Basis noch einmal verbreitert und gerade von der Sontowski & Partner Group die in S&P Stadtbau gebündelten Aktivitäten im Bereich Wohnimmobilienentwicklung gekauft. Das Unternehmen erwirbt damit auch sechs bestehende Projektentwicklungen. Insgesamt geht es um 1.000 Wohneinheiten mit einem Volumen von 300 Mio. Euro. Er habe sich "einen weiteren, strategisch wichtigen Standort für unsere Plattform" erschlossen, sagt der Vorstandsvorsitzende Kruno Crepulja. Mit S&P Stadtbau erwerbe Instone einen Entwickler in der "stark wachsenden Metropolregion Nürnberg" und ergänze seine bisherigen Aktivitäten in den Großräumen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart. "Aus dem Stand" heraus sei man nun in der Lage, "nachhaltige Quartiersentwicklungen an für uns neuen Standorten" zu realisieren.

Die sogenannte Metropolregion Nürnberg scheint also von mehreren gleichsam auf den letzten Drücker als Wachstumsgebiet ausgemacht zu werden, nachdem die übrigen Metropolen schon reichlich ausgelutscht respektive stark im Reglementierungsstress sind.

Ganz anders orientiert sich zur gleichen Zeit der Wohnungsentwickler BPD, Tochter der niederländischen Rabobank. Er will wieder stärker in den Eigenheimbau gehen. "Die Realwirtschaft wird Bremsspuren zeigen. Damit werden in Sachen Bezahlbarkeit andere Maßstäbe gesetzt", sagt Franz-Josef Lickteig, Geschäftsführer von BPD in Deutschland. "Wir wollen für eine Zielgruppe bauen, die pro Monat etwa 1.000 Euro für Zins und Tilgung aufwenden kann."

Lesen Sie dazu auch den Beitrag "BPD nimmt die Dreitausender-Marke ins Visier".

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