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Finanzen | 05.09.2019

Aus IZ36/2019, S. 1

Von Nicolas Katzung

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Münchener Hypothekenbank (MHB), Berlin Hyp
  • Organisationen:
    Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp), Europäische Zentralbank (EZB)
  • Personen:
    Olaf Borkers, Reiner Braun, Michael Neumann, Gero Bergmann, Thorsten Arsan, Hans Volkert Volckens, Louis Hagen, Kurt Neuwirth, Olaf Meisen, Torsten Pokropp, Dominik Löber, Hauke Rahner, Oliver Mihm

Die alte Kreditwelt bröckelt

Quelle: Fotolia.com, Urheber: paulrommer
Infolge der expansiven Geldpolitik der EZB wandelt sich die Kreditwelt erheblich.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: paulrommer

Die Zinsen für Immobilienkredite wandern stramm in Richtung Nulllinie. Der Druck auf die Banken steigt, die negativen Einstände an ihre Kunden weiterzugeben. Sogar das Undenkbare rückt in den Bereich des Möglichen: Dass die Kreditgeber demnächst Zinsen an ihre Darlehensnehmer bezahlen.

„Total verrückt“, „pervers“, „absurd“ - um zu verstehen, was sich an der Zinsfront bzw. am Kapitalmarkt zurzeit abspielt, fehlen vielen Bankern und Finanzprofis regelmäßig die Worte. Die gewohnte deutsche Kreditwelt ist gerade dabei, aus den Fugen zu geraten. Dass es keine Zinsen mehr auf Sichteinlagen gibt, dass mittlerweile sogar Strafzinsen für größere Vermögen bezahlt werden müssen, ist weitgehend verdaut. Jetzt geht es ans andere Ende des Finanz- und Bankgeschäfts: ans Geldverleihen.

Als die Berlin Hyp im März 2016 einen dreijährigen Pfandbrief im Umfang von 500 Mio. Euro mit einer negativen Rendite von -0,162% emittierte, stand die Finanzwelt Kopf. Eine Minusrendite für einen Hypothekenpfandbrief gab es vorher nicht. „Das war ein Kulturschock. Alle waren in ziemlicher Aufregung“, erinnert sich ein Banker. Aus heutiger Sicht dürfte die Reaktion von damals als überzogen eingeordnet werden. Vor wenigen Tagen brachte die Berlin Hyp einen dreijährigen Jumbo-Pfandbrief über 1 Mrd. Euro mit einer Negativrendite von -0,588% an den Markt. Die Münchener Hypothekenbank besorgte sich kurz darauf 500 Mio. Euro mit einem vierjährigen Pfandbrief und einer Rendite von -0,567%.

„Wir haben es mit einer völlig inversen Zinswelt zu tun“

„Vieles, was vor wenigen Jahren noch undenkbar war, ist heute Realität“, versucht es Hans Volkert Volckens, Head of Real Estate und Partner bei KPMG Deutschland, mit einer Beschreibung. Mit der Realität meint Volckens negative Renditen auf zehnjährige Bundesanleihen, mittlerweile sogar auf zehnjährige Pfandbriefe, Swap-Sätze - also Zinssätze für den Tausch von variablen Krediten in festverzinsliche, langlaufende Kredite -, die sogar bis zu 15 Jahren Laufzeit im Minus sind. „Wir haben es mit einer völlig inversen Zinswelt zu tun“, meint Zins- und Finanzierungsberater Kurt Neuwirth. „Wer ein Zinssicherungsinstrument abschließt, bekommt vereinfacht gesagt dafür Geld. Es wird also billiger für den Darlehensnehmer, wenn er variabel finanziert und seine Position mit einem fünf- bis zehnjährigen Zinsswap absichert“, erklärt Neuwirth das relativ neuartige Phänomen.

Im Juli und August dieses Jahres haben die ohnehin niedrigen Kapitalmarktzinsen nochmals zur Talfahrt angesetzt. Auslöser waren die Andeutungen der Europäischen Zentralbank (EZB), den Ausstieg aus der ultralockeren Geldpolitik aufgrund der mauen Konjunktur und der niedrigen Inflation nicht nur abzusagen, sondern diese sogar neu aufleben zu lassen. So wird u.a. erwartet, dass der Einlagenzins, zu dem Banken Geld über Nacht bei der EZB parken können, von -0,4% auf mindestens -0,5% gesenkt wird. „Der Markt hat diesen Schritt ein Stückweit vorweggenommen. Anders ist es nicht erklärbar, dass die Investoren lieber in Titel der Berlin Hyp investieren, als ihr Geld zur EZB zu bringen“, versucht sich Berlin-Hyp-Marktvorstand Gero Bergmann an einer Erklärung für die außerordentlich preiswerte Refinanzierung seiner Bank.

Für Minuszinsen auf Immobilienkredite gibt es noch Hindernisse zu überwinden

„Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, einen geschuldeten Zins zu zahlen und bei Fälligkeit das zur Verfügung gestellte Darlehen zurückzuzahlen.“ Das ist in Deutschland Gesetz, verankert in § 488 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Der Inhalt der Vorschrift dürfte jedem, der sich jemals Gedanken über die Aufnahme eines Kredits gemacht hat, in Fleisch und Blut übergegangen sein. Die Gültigkeit des Kreditparagrafen wackelt gehörig. Schon heute gibt es Finanzierungen, die nahe an die Nulllinie heranreichen - sowohl in der privaten als auch der gewerblichen Immobilienfinanzierung. Nahezu alle Banken beschäftigen sich mit dem Phänomen einer möglichen Zahlungsumkehr, sprich Negativzinsen. Damit es tatsächlich zum Tabubruch kommt, gilt es noch ein paar Hürden aus dem Weg zu räumen, vor allem in technischer Hinsicht. Den Rest erledigt der Markt von ganz allein.

Für Louis Hagen, Chef der Münchener Hypothekenbank (MünchenerHyp), signalisiert die negativ rentierende Pfandbriefemission seines Hauses einerseits, „dass die Not der Anleger groß ist“, und andererseits, „dass die Kunden im Aktivgeschäft nach wie vor mit attraktiven Konditionen rechnen können“. Oder anders gesagt: Für Darlehensnehmer könnte Fremdkapital noch billiger werden - und zwar so weit, dass die Nominalzinsen ins Minus rutschen. So wie es in Ländern wie der Schweiz und Dänemark bereits der Fall ist. „Man kann solch ein Szenario nicht mehr ausschließen“, meint Hagen.

Swap-Satz für zehn Jahre deutlich im Minus

Schon heute ist Fremdkapital für Immobilieninvestments - sowohl für Privatkunden als auch für Unternehmen - so günstig wie nie. Die Bestkondition in der privaten Baufinanzierung liegt aktuell für zehn Jahren bei 0,24% (siehe Tabelle „Der Zinsunterschied zwischen den Laufzeiten schwindet“). In der gewerblichen Immobilienfinanzierung gibt es diese Markttransparenz nicht, weil die Konditionengestaltung hier äußerst individuell abläuft - und keine Bank damit in der Öffentlichkeit wirbt, so wie bei der Kleindarlehensvergabe. Bei guten Bonitäten dürften aber auch hier die Konditionen für zehnjährige Kredite deutlich unter 1% liegen. Thorsten Arsan, Leiter Corporate Finance bei Vonovia, schätzt, dass er bei einer heutigen Kreditverhandlung mit einer Bank einen Zins von um die 0,5% für eine besicherte Finanzierung mit einer Laufzeit von zehn Jahren abschließen könnte. Im Schnitt zahlt Vonovia aktuell 1,7% Zinsen auf das gesamte Fremdkapital. „Vor kurzem lag der Zehnjahres-Swap noch bei 100 Basispunkten, jetzt ist er bei rund -30 Basispunkten angelangt“, verdeutlicht Arsan die jüngste Zinserosion.

Spannend ist die Frage, wie Banken und gewerbliche Kreditnehmer mit den aktuellen negativen Kapitalmarktzinsen umgehen. Als der Euribor, also der Zinssatz, zu dem sich Banken untereinander Geld verleihen und der als Referenzzins für viele Kreditverträge herangezogen wird, vor vier Jahren erstmals ins Minus drehte, wurde unter den Banken munter diskutiert, wie damit umzugehen ist: Wird den Kunden der negative Einstand angerechnet oder nicht? Gelöst wurde der Streitfall durch die Aufnahme einer Klausel in die Musterverträge des Verbands deutscher Pfandbriefbanken. Die Klausel besagt, dass der Euribor, falls er negativ ist, „für Zwecke der Zinsfestsetzung“ null Prozent beträgt. Die Finanzprofis sprechen bei dieser Deckelung auch vom Euribor-Floor. Mit anderen Worten: Die negativen Zinsen, zu denen sich Banken Geld beschaffen können, werden bei Anwendung dieser Klausel nicht an die Kunden weitergegeben. Ein Beispiel: Der Kundenzins ergibt sich aus dem Einstand, in der Regel der Dreimonats-Euribor, plus Bruttomarge der Bank. Aktuell liegt der Dreimonats-Euribor bei -0,43%, die Bruttomarge der kreditgebenden Bank liegt angenommen bei 150 Basispunkten. Wird der negative Einstand an den Darlehensnehmer weitergereicht, liegt der Kreditzins bei 1,07%. Wird er dagegen durch Anwendung der Vertragsklausel nicht weitergereicht, beträgt der Kreditzins 1,5%.

Euribor-Klausel in Kreditverträgen wird zum Zankapfel

Die Klausel ist bei vielen Banken Standard, weiß Olaf Borkers, Finanzchef von Deutsche Euroshop. „Das war bis vor kurzem eigentlich unumstößlich.“ Das bestätigt Vonovia-Kreditleiter Arsan: „Die Klausel ist bankenfreundlich, die wollen natürlich alle Kreditgeber drin haben.“ Nun haben Berlin Hyp und MünchenerHyp mit ihren jüngsten Pfandbriefemissionen den Euribor-Einstand deutlich unterboten. Das weckt auf der Kundenseite zusätzliche Begehrlichkeiten. „Das ist ein Signal für Kunden. Viele fragen sich, wie sie davon profitieren können“, sagt Borkers. Zum Beispiel, indem sie die unliebsame Vertragsklausel wegverhandeln. Nach Beobachtung von Torsten Pokropp, Partner und Finanzierungsexperte bei DLA Piper, wird vermehrt um den Floor gekämpft. Olaf Meisen, Pokropps Pendant bei der Kanzlei Allen & Overy, hat darüber hinaus Finanzierungen in jüngerer Vergangenheit gesehen, bei denen die Klausel in der Form erhalten blieb, dass nicht der Euribor, aber dafür der Kundenzins bei Null gefloort wurde. „Das waren aber ausschließlich erstklassige, risikoarme Adressen“, gibt Meisen zu bedenken. Als eine solche stuft sich der Wohnungskonzern Vonovia ein: „Für uns ist die Klausel inakzeptabel. Aufgrund unserer Marktposition können wir bei den Kreditverhandlungen durchsetzen, dass die negativen Einstände der Banken angerechnet werden“, gibt sich Arsan selbstbewusst. Auch Hauke Rahner, CFO der Becken Holding, hat die Erfahrung gemacht, dass die Bereitschaft, negative Einstände an die Kunden weiterzugeben, bei den Banken grundsätzlich vorhanden ist. „Allerdings ist das von Bank zu Bank, aber auch von individuellen Strukturen und Projekten abhängig.“

Angesichts der Zinsentwicklung und der bevorstehenden Maßnahmen der EZB, die am 12. September auf der nächsten Ratssitzung publik gemacht werden dürften, fragt sich DLA-Anwalt Pokropp, wie weit das „Spiel um die Klausel“ noch gehen wird. Der Druck auf die Banken wird wachsen, ist er überzeugt. So sehr, dass am Ende die Klausel komplett fällt und damit der Weg für großvolumige Immobilienkredite mit Minuszinsen geebnet ist? „Auch wenn es dem gesunden Menschenverstand widerspricht, es ist grundsätzlich möglich, dass Negativzinsen individualvertraglich in Darlehensverträgen - jedenfalls im gewerblichen Bereich - vereinbart werden können. Thematisiert wurde das bei Kreditverhandlungen meines Erachtens aber noch nicht.“

Zinsexperte: „Bundrendite wird deutlich sinken“

Fehlen noch die wirtschaftlichen Voraussetzungen, dass sich ein negativ verzinster Immobilienkredit für eine Bank nach Abzug aller Kosten auch rechnet. Dazu müssten die Einstände noch tiefer ins Minus rutschen, die EZB also noch stärker am Zinsrad drehen als bisher. Für Zinsexperte Neuwirth eine ausgemachte Sache: „Die EZB wird weiter eine ultralockere Geldpolitik betreiben. Wir stehen ja erst am Anfang der Rezession, da müssen die Zinsen nach unten gehen.“ Neuwirth glaubt, dass bis Ende dieses Jahres die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen von aktuell -0,7% auf -1% sinken wird. „In zwei bis drei Jahren dürften wir dann bei -1,5% bis -2% angekommen sein. Dann werden die Swap-Sätze bei ca. -1,4% liegen und damit die Banken in der Lage sein, nach Abzug ihrer Marge Minuszinsen anbieten zu können. Mir stellt sich nur die Frage, ob die Banken das wirklich weitergeben werden.“

Lange wird der Markt nach Meinung von Oliver Mihm, CEO der auf Banken und Sparkassen fokussierten Managementberatung Investors Marketing, auf den ersten negativ verzinsten Immobilienkredit in Deutschland dennoch nicht warten müssen. „Es gibt in der Tat schon vielfach Überlegungen dazu. Wir rechnen damit, dass wir in den nächsten Wochen und Monaten solche Angebote in der privaten Baufinanzierung sehen werden. Wir sehen das aber nicht als dauerhaftes Standardangebot in der Breite und auch nicht in der gewerblichen Immobilienfinanzierung.“ Mihm geht davon aus, dass einzelne Anbieter solche Angebote gezielt einsetzen werden, um ihre Wettbewerbsposition zu verbessern.

Banken müssen in die IT-Systeme investieren

Ein Stolperstein, der auf dem Weg zu Minuszinsen zu nehmen ist, ist die IT. „Banken arbeiten überwiegend mit fragmentierten IT-Systemen, die nicht für Negativzinsen ausgelegt sind“, weiß Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Baukreditvermittlers Dr. Klein. Deren Umprogrammierung würde einen großen Aufwand bedeuten, alleine schon um die Zahlungsumkehr darzustellen. Schließlich müssten Banken ihren Kreditnehmern bei Minuszinsen jeden Monat Geld überweisen. „Und dann wäre die Frage, in welchem Verhältnis der Nutzen dazu stünde.“ Der Aufwand für die Umsetzung sei so hoch, dass er sich für viele Kreditinstitute nur langfristig amortisiere. Allein deshalb glaubt auch Neumann, dass Baukredite mit Minuszinsen nicht flächendeckend an den Markt kommen werden.

„Wir wären von unseren System her dazu gar nicht in der Lage“, gibt MünchenerHyp-Chef Hagen zu. Die Pfandbriefbank ist sowohl in der privaten wie auch in der gewerblichen Immobilienfinanzierung aktiv. Zwar werde zurzeit analysiert, wie hoch der Aufwand wäre, die IT umzustellen. Aktuell sei die Einführung von Negativzinsen aber kein Thema. Auch andere Anbieter haben gegenüber der Immobilien Zeitung auf die Frage, ob Vorkehrungen für die Einführung von Minuszinsen getroffen werden, prompt abgewunken, darunter die Postbank, ING-Diba, DZ Hyp, Berliner Sparkasse, Hamburger Sparkasse und Berlin Hyp.

Interessant dürfte es werden, wenn das erste Angebot an den Markt kommt. „Das wird dann so laufen wie bei den Negativzinsen auf Sparguthaben: Einer wird anfangen, jeder schaut, wie und ob es funktioniert, und ein paar weitere werden mitmachen“, beschreibt Reiner Braun, Vorstandsmitglied beim Marktforschungsinstitut empirica, den vertrauten Lemmingeffekt, mit dessen Eintreten auch Vonovia-Finanzchef Arsan rechnet - falls die genannten Voraussetzungen für die Vergabe negativ verzinster Kredite gegeben sind. Und wer glaubt, dass es ausschließlich Pfandbriefbanken sein werden, die aufgrund ihrer günstigen Refinanzierungsmöglichkeiten den Tabubruch wagen, könnte sich nach Ansicht von Deutsche-Euroshop-CFO Borkers täuschen. „Letzte Woche habe ich mit einer Versicherung gesprochen. Die sagten mir, dass es durchaus denkbar sei, dass sie in nicht so ferner Zukunft Kredite an Immobiliengesellschaften mit einer negativen Verzinsung vergeben könnte“, berichtet er.

Dominik Löber, Partner bei der Unternehmensberatung Roland Berger, glaubt, dass es bereits heute kurzlaufende Finanzierungen mit Zinsen im einstelligen Basispunktebereich und in der Nähe der Nulllinie gibt. „Dies ist aber kein Thema für die Breite, weil das nur bei guter Bonität, niedrigem Beleihungsauslauf und hoher Tilgung möglich ist.“ Das Problem mit der Abbildung von Negativzinsen in den IT-Systemen der Banken ließe sich „in Einzelfällen mit manuellen Nacharbeiten darstellen“.

Der Zins ist nicht alles

So schön die Entwicklung an der Zinsfront für Darlehensnehmer auch ist, Löber warnt insbesondere Privatkunden davor, bei der Entscheidung für einen Immobilienerwerb nur auf den Zins zu schauen. „Das ist nur ein Faktor. Niedrige Kreditzinsen führen zu höheren Immobilienpreisen. Da stellt sich die Frage, ob man sich die Tilgung nachhaltig leisten kann. Ratsam wäre es deshalb, lieber etwas langfristig und damit etwas teurer zu finanzieren, als mit überhöhten Tilgungssummen ein kurzfristiges Darlehen zu bekommen, um in den Minusbereich vorzustoßen.“ Das sieht Kurt Neuwirth komplett anders. Seinen Kunden rät er explizit davon ab, in der aktuellen Marktphase einen lang laufenden Festzins zu vereinbaren. „Warum auch, die Zinsen gehen doch noch weiter runter. Wer vor wenigen Jahren dachte, es sei eine gute Idee, einen Kredit für 2% bis 3% auf zehn Jahre abzuschließen, ärgert sich heute grün und blau.“

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