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Märkte | 29.08.2019

Aus IZ35/2019, S. 21

Von Volker Thies

In diesem Artikel:

Südhessen braucht rund 9.000 ha Baufläche

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Kerstin Heinz
Irgendwo hier, im südhessischen Agrarland, wollen die Planer einen Großteil der Flächenressourcen heben, die bis zum Jahr 2030 benötigt werden.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Kerstin Heinz

Darmstadt. Im südlichen Drittel Hessens wird bis zum Jahr 2030 Platz für 300.000 neue Wohnungen und für Gewerbe mit 370.000 Mitarbeitern benötigt. Das geht aus einer neuen Untersuchung hervor.

Es ist die Zeit der Flächenplanung im großen Maßstab für das Rhein-Main-Gebiet. Einige Wochen nach der Stadt Frankfurt ("So stellt sich die Stadt Frankfurt ihr Wachstum bis 2030 vor", IZ 24/19) und wenige Tage nach dem Regionalverband Frankfurt RheinMain ("Rhein-Main braucht mehr Fläche", IZ 34/19) hat jetzt das Regierungspräsidium Darmstadt ein Entwicklungskonzept für das südliche Drittel der Landesfläche vorgelegt. Dort befinden sich, mit Ausnahme von Kassel, sämtliche Großstädte des Landes.

Dem Werk zufolge, das das Frankfurter Planungsbüro Albert Speer + Partner erstellt hat, werden bis zum Jahr 2030 mehr als 300.000 zusätzliche Wohnungen benötigt. Die Planer gehen davon aus, dass 113.000 davon durch Verdichtung und Umnutzung in bestehenden Siedlungsgebieten möglich werden. Für 190.000 Wohneinheiten müsste Land an den Rändern der Städte und Gemeinden in Anspruch genommen werden. Das entspricht rund 4.250 ha Fläche. Die auf den ersten Blick große Zahl scheint machbar: Das Entwicklungskonzept sieht rund 7.400 ha als mögliches Bauland an, davon allerdings rund 2.000 ha als Reserven, die erst nach dem Jahr 2030 entwickelt werden sollen.

Den Gewerbeflächenbedarf berechnen die Planer auf Grundlage der erwarteten Arbeitnehmerzahlen, und die werden voraussichtlich erheblich um 370.000 wachsen. Die bislang gültigen Projektionen sagten nur ein Plus um rund 20.000 Beschäftigte voraus. Dennoch ist der daraus folgende Mehrbedarf von bis zu 4.000 ha Gewerbeland mit dem aktuell gültigen Regionalplan abdeckbar. Den Bedarf für Logistik erfasst das Konzept getrennt vom sonstigen Gewerbe und geht von zusätzlich nötigen 1.000 ha bis zum Jahr 2030 aus. Diese Standorte werden wohl verstärkt an den Rändern des Ballungsraums entstehen, wo die Konkurrenz mit anderen Interessenten an Bauland geringer ist.

Um den Bedarf an Wohnungen zu decken und dafür nicht übermäßig viel Land zu verbrauchen, schlägt das Konzept eine moderate Verdichtung vor. Demnach sollen in den Ballungsräumen innerhalb des Regierungsbezirks künftig mindestens 40 Wohneinheiten/ha entstehen, in den ländlichen Teilen mindestens 25 Wohneinheiten/ha. Zum Vergleich: Reihenhaussiedlungen in der Region bieten heute in etwa 30 Wohneinheiten/ha.

Das Konzept betont, dass die Wohnungsversorgung nicht nur eine Frage der Fläche ist, sondern auch eine der Verkehrsanbindung. Deshalb sollen künftige neue Wohngebiete nicht weiter als einen Kilometer entfernt vom nächsten Bahnhaltepunkt entstehen. Insgesamt müsse der öffentliche Nahverkehr in der Region erheblich verbessert werden.

Alle Lösungen, die das Konzept vorschlägt, stehen allerdings unter dem Vorbehalt, dass sich im jeweiligen Einzelfall Mehrheiten in den Kommunen dafür finden, Bauherren oder Entwickler die Projekte realisieren und keine sonstigen Hindernisse auftreten. Das ist keineswegs selbstverständlich. Denn trotz der vielerorts geführten Diskussionen über den Flächenmangel waren aus dem derzeit gültigen Regionalplan von 2010 zum Stichtag 31. Dezember 2017 nur 27% der Vorrangflächen für Siedlungsgebiete und 31% der Vorrangflächen für Industrie und Gewerbe tatsächlich entwickelt worden.

Die neue Auflage des Regionalplans will das Regierungspräsidium Darmstadt bis zum Jahr 2024 ausgearbeitet haben. Das 160-seitige Konzept aus dem Haus Albert Speer + Partner gilt als Vorarbeit für das offizielle Planungswerk.

Die Stadt Frankfurt als größte betroffene Kommune hat positiv auf die Untersuchung reagiert. "Ich begrüße ausdrücklich die Initiative des Regierungspräsidiums und freue mich, dass inzwischen tatsächlich regional gedacht wird", sagt Planungsdezernent Mike Josef (SPD). Die Konzeption von Neubaugebieten dürfe nicht an politischen Stadt- und Gemarkungsgrenzen haltmachen. Das Konzept biete eine hervorragende Grundlage für die weiteren Diskussionen zur Wohnbaulandbereitstellung in der Region.

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